Kiracıyı Evden Çıkarma Rehberi

Kiracıyı Evden Çıkarma Türkiye’de ev sahipleri, kiracılarını evden çıkarmak istediklerinde Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) belirtilen yasal yolları takip etmek zorundadır. Kiracı tahliyesi, yalnızca kanunda öngörülen sebeplerle ve doğru prosedürler izlenerek gerçekleştirilebilir. Bu makalede, Bursa’da geçen somut örneklerle kiracıyı evden çıkarma yollarını detaylı bir şekilde ele alacağız. Tahliye taahhüdü, temerrüt, iki haklı ihtar, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve diğer yöntemler ayrı ayrı açıklanacak. Ayrıca, ev sahiplerinin ve kiracıların sıkça sorduğu 50 soruya yanıt vereceğiz. Bu rehber, 2025 yılında geçerli yasal düzenlemelere dayanarak hazırlanmıştır.

Kiracıyı Evden Çıkarma Yöntemleri

Türk Borçlar Kanunu, kiracı tahliyesi için belirli sebepler ve prosedürler öngörmüştür. Aşağıda, her bir yöntemi Bursa’da geçen örneklerle detaylı bir şekilde açıklayacağız.

1. Tahliye Taahhüdü ile Kiracı Tahliyesi

Tanım: Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı bir beyandır. Bu belge, kira sözleşmesinden sonra düzenlenmeli ve kiracı tarafından bizzat imzalanmalıdır. TBK Madde 352/1’e göre, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kiracının taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmaması durumunda mümkündür.

Prosedür:

• Kiracı, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir veya icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatabilir.
• İcra takibi başlatıldığında, kiracıya 7 gün içinde itiraz hakkı tanınır. İtiraz edilmezse veya tahliye taahhüdü noter onaylıysa, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılarak tahliye sağlanabilir.

Bursa Örneği:Bursa’nın Nilüfer ilçesinde yaşayan Ahmet Bey, kiracısı Mehmet Bey ile 2023 yılında bir kira sözleşmesi imzaladı. Mehmet Bey, kira sözleşmesinden 3 ay sonra, 31 Aralık 2024 tarihinde evi boşaltacağına dair noter onaylı bir tahliye taahhüdü verdi. Ancak, belirtilen tarihte Mehmet Bey evi boşaltmadı. Ahmet Bey, 15 Ocak 2025’te Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açtı. Mahkeme, tahliye taahhüdünün geçerli olduğunu doğruladı ve Mehmet Bey’in evi boşaltmasına karar verdi. Ahmet Bey, noter onaylı belge sayesinde süreci hızlı bir şekilde tamamladı.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesiyle aynı anda imzalanırsa geçersiz sayılır, çünkü kiracının baskı altında imzaladığı kabul edilir.
• Birden fazla kiracı varsa, tüm kiracıların tahliye taahhüdünü imzalaması gerekir.
• Taahhütname noter onaylı değilse, kiracının imzasını inkar etmesi durumunda ispat yükü ev sahibine aittir.

2. Temerrüt Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Tanım: Kiracının kira bedelini veya yan giderleri (örneğin aidat) süresinde ödememesi durumunda, ev sahibi temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir (TBK Madde 315).

Prosedür:

• Ev sahibi, kiracıya noter aracılığıyla bir ihtarname göndererek kira bedelinin 30 gün içinde ödenmesini talep eder. İhtarnamede, ödeme yapılmazsa kira sözleşmesinin feshedileceği belirtilmelidir.
• Kiracı, 30 gün içinde borcunu ödemezse, ev sahibi kira döneminin sonunu beklemeden tahliye davası açabilir.
• Alternatif olarak, ev sahibi tahliye talepli icra takibi başlatabilir (Örnek 7 veya Örnek 13 icra takibi). Kiracı, ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmezse ve 30 gün içinde borcu ödemezse, tahliye işlemi icra yoluyla gerçekleştirilir.

Bursa Örneği:Bursa’nın Osmangazi ilçesinde bir apartman dairesine sahip olan Ayşe Hanım, kiracısı Zeynep Hanım’ın 2024 yılının Haziran ve Temmuz aylarında kira ödemelerini yapmadığını fark etti. Ayşe Hanım, noter aracılığıyla Zeynep Hanım’a bir ihtarname göndererek 30 gün içinde 20.000 TL’lik ödenmemiş kira bedelinin ödenmesini talep etti. Zeynep Hanım ödeme yapmadı. Ayşe Hanım, Bursa 1. İcra Dairesi’nde tahliye talepli icra takibi başlattı. Zeynep Hanım itiraz etmedi ve 30 gün sonunda ödeme yapmadı. İcra müdürlüğü, daireyi tahliye etti ve Ayşe Hanım mülküne kavuştu.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• İhtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi ispat açısından önemlidir.
• Kiracı borcu öderse, temerrüt nedeniyle tahliye davası açılamaz, ancak iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma hakkı doğabilir.

3. İki Haklı İhtar ile Kiracı Tahliyesi

Tanım: Kiracının aynı kira yılı içinde iki kez kira bedelini ödememesi ve ev sahibinin bu durum için iki kez haklı ihtar göndermesi durumunda tahliye davası açılabilir (TBK Madde 352/2).

Prosedür:

• Ev sahibi, kiracının kira ödemelerini geciktirdiği her iki ay için ayrı ayrı ihtarname gönderir.
• İhtarname, kira bedelinin ödenmesi için süre vermek zorunda değildir, ancak gecikmenin haklı bir sebep olduğunu belirtmelidir.
• Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılır.

Bursa Örneği:Bursa’nın Yıldırım ilçesinde bir ev sahibi olan Hasan Bey, kiracısı Ali Bey’in 2024 yılının Nisan ve Ağustos aylarında kira ödemelerini yapmadığını tespit etti. Hasan Bey, her iki ay için noter aracılığıyla ihtarname gönderdi. Ali Bey, borçlarını sonradan ödese de, Hasan Bey kira yılının bitiminden sonra, yani 2025 Ocak ayında, Bursa 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açtı. Mahkeme, iki haklı ihtarın varlığını doğruladı ve Ali Bey’in tahliyesine karar verdi.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• İki ihtar, aynı kira yılı içinde farklı aylara ait olmalıdır.
• İhtarların yazılı ve noter aracılığıyla gönderilmesi ispat kolaylığı sağlar.

4. İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Tanım: Ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta ihtiyaç duyarsa, kiracıyı tahliye edebilir (TBK Madde 350).

Prosedür:

• Ev sahibi, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu mahkemede ispatlamalıdır.
• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılır.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, her 6 aylık kira döneminin bitiminden 3 ay önce kiracıya ihtarname gönderilir ve 1 ay içinde dava açılır.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK Madde 355).

Bursa Örneği:Bursa’nın Kestel ilçesinde yaşayan Fatma Hanım, üniversiteye başlayan oğlu için Bursa’daki evine ihtiyaç duydu. Fatma Hanım, kiracısı Emre Bey’e 2024 Ekim ayında noter aracılığıyla ihtarname göndererek, kira sözleşmesinin bitiminde (31 Aralık 2024) evi boşaltmasını talep etti. Emre Bey evi boşaltmadı. Fatma Hanım, 15 Ocak 2025’te Bursa 4. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açtı. Mahkeme, oğlunun Bursa Uludağ Üniversitesi’nde okuduğunu ve evin okuluna yakın olduğunu doğruladı. Fatma Hanım’ın ihtiyacı gerçek bulundu ve tahliye kararı verildi.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• İhtiyacın samimi olması gerekir; örneğin, ev sahibinin başka bir taşınmazı varsa, ihtiyaç iddiası reddedilebilir.
• İhtarname, noter aracılığıyla gönderilmelidir.
• 3 yıllık kiralama yasağına uyulmazsa, kiracı tazminat davası açabilir.

5. Yeniden İnşa ve Tadilat Nedeniyle Tahliye

Tanım: Taşınmazın yeniden inşa edilmesi, esaslı onarımı veya genişletilmesi gerekiyorsa ve bu işlemler sırasında kiracının kullanımı mümkün değilse, tahliye davası açılabilir (TBK Madde 350).

Prosedür:

• Ev sahibi, tadilatın veya yeniden inşanın gerekliliğini bilirkişi raporuyla ispatlamalıdır.
• Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılır.
• Tadilat tamamlandıktan sonra, taşınmaz 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.

Bursa Örneği:Bursa’nın Gemlik ilçesinde bir bina sahibi olan Mustafa Bey, 30 yıllık binasının depreme dayanıksız olduğunu tespit etti. 2024 yılında bir mühendislik firmasından rapor alarak binanın yeniden inşa edilmesi gerektiğini belgeledi. Kiracısı Hüseyin Bey’e, kira sözleşmesinin bitiminden 3 ay önce ihtarname göndererek durumu bildirdi. Hüseyin Bey evi boşaltmadı. Mustafa Bey, 2025 Şubat ayında Bursa 5. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açtı. Mahkeme, bilirkişi raporunu inceledi ve tahliye kararı verdi.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Küçük tadilatlar tahliye nedeni değildir; işlemin taşınmazın kullanımını imkansız kılması gerekir.
• 3 yıllık kiralama yasağına dikkat edilmelidir.

6. 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye

Tanım: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi bittikten sonra 10 yıllık uzama süresinin sonunda, ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir (TBK Madde 347).

Prosedür:

• 10 yıllık uzama süresi, kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren başlar.
• Süre sonunda, ev sahibi 3 ay önce yazılı bildirim yaparak tahliye talep edebilir.
• Bildirimden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılır.

Bursa Örneği:Bursa’nın Mudanya ilçesinde bir ev sahibi olan Elif Hanım, 2013 yılında 5 yıllık bir kira sözleşmesi imzaladı. Sözleşme 2018’de bitti ve 10 yıllık uzama süresi başladı. 2028’de uzama süresi dolacak. Elif Hanım, 2028 Ekim ayında kiracısına noter aracılığıyla ihtarname göndererek tahliye talep edecek. Kiracı çıkmazsa, 2029 Ocak ayında tahliye davası açmayı planlıyor.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• 10 yıllık süre, kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren hesaplanır.
• Bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispat açısından önemlidir.

7. Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Tanım: Taşınmazı satın alan yeni ev sahibi, kendisi veya yakınları için konuta ihtiyaç duyarsa, kiracıyı tahliye edebilir (TBK Madde 351).

Prosedür:

• Yeni ev sahibi, taşınmazı satın aldıktan sonraki 1 ay içinde kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderir.
• İhtarname gönderildikten 6 ay sonra tahliye davası açılabilir.
• Alternatif olarak, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir.

Bursa Örneği:Bursa’nın Gürsu ilçesinde bir daire satın alan Selin Hanım, 2024 Temmuz ayında daireyi devraldı. Dairenin kiracısı Can Bey’e, noter aracılığıyla 15 Ağustos 2024’te ihtarname göndererek, kendisinin eve taşınmak istediğini bildirdi. Can Bey evi boşaltmadı. Selin Hanım, 2025 Şubat ayında Bursa 6. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açtı. Mahkeme, Selin Hanım’ın Bursa’da başka bir taşınmazı olmadığını ve ihtiyacın samimi olduğunu doğruladı, tahliye kararı verdi.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• İhtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir.
• İhtarname, noter aracılığıyla gönderilmelidir.

8. Kiracının Komşuları Rahatsız Etmesi Nedeniyle Tahliye

Tanım: Kiracının komşulara sürekli rahatsızlık vermesi veya komşuluk kurallarına uymaması durumunda tahliye davası açılabilir (TBK Madde 316).

Prosedür:

• Ev sahibi, kiracıya noter aracılığıyla ihtarname göndererek rahatsızlığın giderilmesi için 30 gün süre verir.
• Rahatsızlık devam ederse, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılır.

Bursa Örneği:Bursa’nın İnegöl ilçesinde bir apartman dairesinde oturan kiracı Serkan Bey, gece saatlerinde yüksek sesle müzik dinleyerek komşuları rahatsız etti. Komşular, apartman yönetimine şikayette bulundu. Ev sahibi Zeynep Hanım, 2024 Kasım ayında Serkan Bey’e noter aracılığıyla ihtarname göndererek rahatsızlığın giderilmesini talep etti. Serkan Bey davranışlarını değiştirmedi. Zeynep Hanım, 2025 Ocak ayında Bursa 7. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açtı. Mahkeme, komşuların ifadelerine dayanarak tahliye kararı verdi.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Rahatsızlık, komşuların ifadeleri veya apartman yönetimi tutanaklarıyla belgelenmelidir.
• İhtarname, noter aracılığıyla gönderilmelidir.

Sıkça Sorulan 50 Soru ve Cevap

Aşağıda, kiracı tahliyesiyle ilgili en sık sorulan 50 soruya yanıt verilmiştir. Bu sorular, Bursa’daki ev sahiplerinin ve kiracıların karşılaştığı yaygın sorunlara dayanmaktadır.

1. Kiracı evden çıkmazsa ne yapmalıyım?Ev sahibi, TBK’da belirtilen tahliye sebeplerinden birine dayanarak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir veya icra takibi başlatabilir. Örneğin, Bursa’da tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabilirsiniz.
2. Tahliye taahhüdü nedir?Kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağına dair yazılı beyanıdır. Geçerli olması için kira sözleşmesinden sonra düzenlenmelidir.
3. Tahliye taahhüdü noter onaylı olmalı mı?Noter onayı zorunlu değildir, ancak ispat kolaylığı sağlar.
4. Kira sözleşmesiyle aynı anda tahliye taahhüdü imzalanırsa geçerli mi?Hayır, bu durumda kiracının baskı altında imzaladığı kabul edilir ve taahhüt geçersiz sayılır.
5. Birden fazla kiracı varsa tahliye taahhüdü nasıl olmalı?Tüm kiracıların taahhüdü imzalaması gerekir, aksi takdirde geçersizdir.
6. Temerrüt nedeniyle tahliye nasıl yapılır?Kiracıya 30 gün süre veren bir ihtarname gönderilir. Ödeme yapılmazsa, tahliye davası veya icra takibi başlatılır.
7. İki haklı ihtar nedir?Aynı kira yılı içinde kiracının iki kez kira ödemesini geciktirmesi ve ev sahibinin iki kez ihtarname göndermesidir.
8. İki haklı ihtar için süre sınırı var mı?Evet, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
9. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?Bursa’daki mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak 6-12 ay sürebilir.
10. İhtiyaç nedeniyle tahliye için hangi akrabalar geçerli?Kendisi, eşi, altsoyu (çocuklar, torunlar), üstsoyu (anne-baba, dede-nine) veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler.
11. İhtiyaç nedeniyle tahliye sonrası evi kiraya verebilir miyim?3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez, aksi takdirde tazminat davası açılabilir.
12. Yeni ev sahibi kiracıyı nasıl çıkarır?Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname gönderir ve 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
13. Kiracı kirasını düzenli ödüyor, tahliye edebilir miyim?Evet, tahliye taahhüdü, ihtiyaç veya 10 yıllık uzama süresi gibi sebeplerle tahliye edilebilir.
14. Aidat ödemeyen kiracı tahliye edilebilir mi?Evet, ev sahibi aidatı ödedikten sonra kiracıya ihtarname göndererek tahliye davası açabilir.
15. Kiracı eve zarar verirse ne yapmalıyım?30 gün süre veren bir ihtarname gönderilir. Zarar giderilmezse tahliye davası açılabilir.
16. Komşuları rahatsız eden kiracıyı nasıl çıkarırım?30 gün süreli ihtarname gönderilir ve rahatsızlık devam ederse tahliye davası açılır.
17. 10 yıllık kiracıyı tahliye etmek için ne yapmalıyım?10 yıllık uzama süresinin bitiminden 3 ay önce ihtarname gönderilir ve 1 ay içinde dava açılır.
18. Tahliye davası hangi mahkemede açılır?Kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde.
19. İcra takibiyle tahliye ne kadar sürer?İtiraz olmazsa 2-3 ay, itiraz edilirse 6-12 ay sürebilir.
20. Kiracı kira sözleşmesi olmadan tahliye edilebilir mi?Evet, kiracının kira ilişkisiyle evde olduğu ispatlanırsa tahliye davası açılabilir.
21. Tahliye davası açarken avukat zorunlu mu?Hayır, ancak avukat süreci hızlandırır ve hata riskini azaltır.
22. Bursa’da tahliye davası için hangi mahkemeye başvurmalıyım?Kiralananın bulunduğu ilçedeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne (örneğin, Nilüfer için Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesi).
23. Kiracıya ihtarname nasıl gönderilir?Noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla.
24. Tahliye taahhüdünde tarih belirtilmezse geçerli mi?Hayır, belirli bir tarih olmalıdır.
25. Kiracı kira borcunu öderse tahliye davası açılabilir mi?Temerrüt nedeniyle açılamaz, ancak iki haklı ihtar nedeniyle açılabilir.
26. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında neyi ispatlamalıyım?İhtiyacın gerçek ve samimi olduğunu (örneğin, başka taşınmazın olmaması).
27. Tadilat nedeniyle tahliye için ne gerekli?Bilirkişi raporuyla tadilatın gerekliliği ispatlanmalıdır.
28. Kiracı evi alt kiralamaya verirse ne yapmalıyım?İhtarname göndererek alt kiralamanın durdurulmasını talep edebilir, aksi takdirde tahliye davası açabilirsiniz.
29. Kiracı iflas ederse tahliye edebilir miyim?Evet, iflas tahliye sebebidir.
30. Kiracının başka evi varsa tahliye edebilir miyim?Evet, kiracının aynı belediye sınırlarında oturmaya elverişli başka bir evi varsa tahliye davası açılabilir.
31. Tahliye davası masrafları kime aittir?Genellikle kaybeden taraf (kiracı) masrafları öder.
32. Kiracı evi zorla boşaltabilir miyim?Hayır, bu konut dokunulmazlığını ihlal eder ve suçtur.
33. Bursa’da tahliye davası ne kadar sürer?Mahkemenin iş yüküne bağlı olarak 6-18 ay.
34. Kiracı kira sözleşmesini feshedebilir mi?Evet, 15 gün önceden bildirim yaparak feshedebilir.
35. Yeni ev sahibi kira zammı yapabilir mi?Eski sözleşmedeki zam şartlarına uymak zorundadır, ancak 5 yılı dolmuşsa kira tespit davası açabilir.
36. Tahliye davasında kiracı itiraz ederse ne olur?İtiraz, icra mahkemesinde değerlendirilir; itirazın kaldırılması için dava açılır.
37. Kiracı evi tahliye etmezse icra nasıl uygulanır?İcra memuru, kolluk kuvvetleriyle evi boşaltır.
38. Bursa’da noter ihtarnamesi maliyeti nedir?2025’te yaklaşık 300-500 TL arasında değişir.
39. Tahliye taahhüdüne itiraz edilebilir mi?Evet, kiracı imzasını inkar ederse ispat yükü ev sahibine aittir.
40. Kiracı kira ödemelerini elden yapıyorsa ne yapmalıyım?Ödemelerin banka yoluyla yapılmasını talep edin veya yazılı makbuz alın.
41. Kiracı evde tadilat yaparsa tahliye edebilir miyim?İzin alınmadan yapılan tadilat tahliye sebebidir.
42. Kiracı evi terk ederse ne yapmalıyım?Kira sözleşmesini feshederek yeni kiracı bulabilirsiniz.
43. Tahliye davasında bilirkişi raporu gerekli mi?Tadilat veya ihtiyaç davalarında genellikle gerekir.
44. Kiracı evi boşalttıktan sonra eşyalarını almazsa ne olur?Eşyalar icra müdürlüğünce saklanır ve kiracıya teslim edilir.
45. Bursa’da kira hukuku avukatı bulmak için ne yapmalıyım?Bursa Barosu’ndan veya güvenilir hukuk bürolarından destek alabilirsiniz.
46. Kiracı evi satılırsa tahliye edilebilir mi?Yeni ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle veya sözleşme bitiminde tahliye davası açabilir.
47. Tahliye davasında hakim neyi değerlendirir?İddianın kanuna uygunluğunu, ihtiyacın samimiyetini ve delilleri.
48. Kiracı kira sözleşmesini tapuya şerh ettirirse ne olur?Yeni ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kullanamaz.
49. Tahliye sonrası kiracı tazminat davası açabilir mi?Evet, 3 yıllık kiralama yasağına uyulmazsa tazminat talep edebilir.
50. Bursa’da kiracı tahliyesi için hangi avukata başvurmalıyım?Gayrimenkul hukuku konusunda deneyimli bir avukat seçin, örneğin Bursa’daki hukuk bürolarıyla iletişime geçin.