Mahkeme Tarafından Apartman Yöneticisi Atanması: Bursa’da Örnekler, Yargıtay Kararları ve Sıkça Sorulan Sorular

Apartman ve site yönetimi, toplu yaşam alanlarında düzeni sağlamak için kritik bir rol oynar. Ancak, kat malikleri arasında anlaşmazlıklar veya yöneticilik görevini üstlenecek uygun bir adayın bulunmaması durumunda, mahkeme tarafından apartman yöneticisi atanması gündeme gelebilir. Türkiye’de bu süreç, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde düzenlenmiştir. Bu makalede, mahkeme tarafından apartman yöneticisi atanması sürecini detaylı bir şekilde ele alacak, Bursa’da karşılaşılan 20 örnek sorun ve çözüm önerilerini sunacak, ilgili Yargıtay kararlarını inceleyecek ve sıkça sorulan 100 soruya yanıt vereceğiz.

Mahkeme Tarafından Apartman Yöneticisi Atanması Nedir?

Mahkeme tarafından apartman yöneticisi atanması, kat malikleri kurulunun yönetici seçememesi, gerekli çoğunluğun sağlanamaması veya toplantı düzenlenememesi gibi durumlarda, kat maliklerinden birinin veya üçüncü bir kişinin talebi üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından bir yöneticinin atanması işlemidir. Bu süreç, KMK’nın 34. maddesinde düzenlenmiştir ve apartmanın düzenli yönetimini sağlamak için başvurulan bir çözüm yoludur.

APARTMAN YÖNETİCİSİNİN GÖREVLERİ NELERDİR ?

Süreç Nasıl İşler?

1. Başvuru: Kat maliklerinden biri veya yönetimle ilgili bir sorun yaşayan kişi, Sulh Hukuk Mahkemesine dilekçe ile başvurur.
2. Gerekçe: Başvuruda, yönetici seçilememesi, mevcut yöneticinin görevini yerine getirmemesi veya istifa etmesi gibi gerekçeler belirtilir.
3. Mahkeme İncelemesi: Mahkeme, kat malikleri kurulunun toplanıp toplanmadığını, karar alma süreçlerini ve gerekçeleri değerlendirir.
4. Atama Kararı: Mahkeme, uygun gördüğü bir kişiyi (kat maliki veya dışarıdan biri) yönetici olarak atar. Bu kişi, genellikle bir yıl süreyle görev yapar.
5. Görev ve Sorumluluklar: Atanan yönetici, KMK’da belirtilen görevleri (ortak alanların bakımı, aidat toplama, kararların uygulanması vb.) yerine getirmekle yükümlüdür.

Kimler Yönetici Olabilir?

KMK’ya göre, yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi, dışarıdan bir profesyonel veya tüzel kişi de olabilir. Mahkeme, atama yaparken adayın yönetim deneyimini, tarafsızlığını ve apartmanın ihtiyaçlarını dikkate alır.

Bursa’da Mahkeme Tarafından Apartman Yöneticisi Atanmasına İlişkin 20 Örnek Sorun ve Çözüm

Bursa, Türkiye’nin en büyük şehirlerinden biri olarak apartman ve site yönetiminde sıkça sorunlarla karşılaşılabilen bir bölgedir. Aşağıda, Bursa’da yaşanmış veya yaşanması muhtemel 20 kurgusal örnek sorun ve çözüm önerileri sunulmaktadır:

1. Sorun: Nilüfer’de bir apartmanda kat malikleri toplantısında yönetici seçimi için gerekli çoğunluk sağlanamadı. Çözüm: Bir kat maliki, Nilüfer Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını talep etti. Mahkeme, tarafsız bir profesyonel yönetici atadı.
2. Sorun: Osmangazi’de bir sitede yönetici, aidatları toplamıyor ve ortak giderler ödenmiyordu. Çözüm: Kat malikleri, mahkemeye başvurarak mevcut yöneticinin görevden alınmasını ve yeni bir yönetici atanmasını sağladı.
3. Sorun: Yıldırım’da bir apartmanda yönetici istifa etti, ancak yeni yönetici seçimi yapılamadı. Çözüm: Mahkeme, bir kat malikini geçici yönetici olarak atadı ve bir sonraki toplantıya kadar yönetim sağlandı.
4. Sorun: Görükle’de bir sitede kat malikleri arasında aidat ödememe konusunda anlaşmazlık çıktı. Çözüm: Mahkeme, profesyonel bir site yönetim firmasını yönetici olarak atadı, aidat toplama süreci düzenli hale getirildi.
5. Sorun: Mudanya’da bir apartmanda yönetici, ortak alanların bakımını ihmal etti. Çözüm: Kat maliklerinin başvurusu üzerine mahkeme, deneyimli bir yönetici atadı ve bakım planı oluşturuldu.
6. Sorun: İnegöl’de bir sitede yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygulamıyordu. Çözüm: Mahkeme, yöneticinin görevden alınmasına ve yeni bir yöneticinin atanmasına karar verdi.
7. Sorun: Gemlik’te bir apartmanda kat malikleri toplantısı düzenlenemedi. Çözüm: Bir kat maliki, mahkemeye başvurarak geçici yönetici atanmasını sağladı.
8. Sorun: Kestel’de bir sitede yönetici, şeffaf olmayan harcama raporları sundu. Çözüm: Mahkeme, şeffaf bir yönetim için dışarıdan bir muhasebeciyi yönetici olarak atadı.
9. Sorun: Orhangazi’de bir apartmanda yönetici, sadece kendi dairesinin ihtiyaçlarına odaklandı. Çözüm: Mahkeme, tarafsız bir yönetici atadı ve tüm kat maliklerinin haklarını korudu.
10. Sorun: Mustafakemalpaşa’da bir sitede yönetici, aidatları kişisel hesabına aktardı. Çözüm: Mahkeme, yöneticinin görevden alınmasına ve yeni bir yönetici atanmasına karar verdi; eski yönetici hakkında dava açıldı.
11. Sorun: Nilüfer’de bir apartmanda asansör bakımı yapılmıyordu. Çözüm: Mahkeme, teknik bilgiye sahip bir yönetici atadı ve asansör bakım sözleşmesi imzalandı.
12. Sorun: Osmangazi’de bir sitede güvenlik eksikliği nedeniyle hırsızlık olayları arttı. Çözüm: Mahkeme, güvenlik konusunda deneyimli bir yönetici atadı ve güvenlik sistemi kuruldu.
13. Sorun: Yıldırım’da bir apartmanda kat malikleri arasında gürültü şikayetleri çözülemedi. Çözüm: Mahkeme, arabuluculuk yetkinliği olan bir yönetici atadı ve şikayetler çözüldü.
14. Sorun: Görükle’de bir sitede aidat ödemeyen kat malikleri nedeniyle temizlik hizmetleri durdu. Çözüm: Mahkeme, aidat toplama yetkisi olan bir yönetici atadı ve icra takibi başlatıldı.
15. Sorun: Mudanya’da bir apartmanda ortak alanların kullanımı konusunda anlaşmazlık yaşandı. Çözüm: Mahkeme, yönetim planına uygun hareket edecek bir yönetici atadı.
16. Sorun: İnegöl’de bir sitede yönetici, kat maliklerine bilgi vermeden kararlar aldı. Çözüm: Mahkeme, şeffaf bir yönetici atadı ve düzenli bilgilendirme zorunluluğu getirdi.
17. Sorun: Gemlik’te bir apartmanda yangın güvenliği önlemleri alınmadı. Çözüm: Mahkeme, yangın güvenliği konusunda uzman bir yönetici atadı.
18. Sorun: Kestel’de bir sitede yönetici, görev süresini uzatmak için toplantı düzenlemedi. Çözüm: Mahkeme, yeni bir yönetici atadı ve toplantı düzenlenmesi için talimat verdi.
19. Sorun: Orhangazi’de bir apartmanda aidatlar eşit dağıtılmadı. Çözüm: Mahkeme, adil bir yönetici atadı ve aidatların arsa payına göre dağıtılmasını sağladı.
20. Sorun: Mustafakemalpaşa’da bir sitede yönetici, hukuki süreçleri bilmediği için sorunları çözemedi. Çözüm: Mahkeme, hukuk bilgisi olan bir profesyonel yönetici atadı.

Yargıtay Kararları

Yargıtay kararları, mahkeme tarafından apartman yöneticisi atanması süreçlerinde rehber niteliğindedir. İşte konuya ilişkin bazı önemli Yargıtay kararları:

1. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 5.4.1968, E. 1968/1022, K. 1968/1983: Kat malikleri kurulunca yönetici tayin edildikten sonra, mahkeme marifetiyle yeniden başka bir yöneticinin atanması istenemez.
2. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 20.4.1972, E. 1972/4411, K. 1972/4262: Mahkemece yönetici atanabilmesi için, kat maliklerinin toplanarak bir yönetici seçememesi veya seçim için gerekli çoğunluğun oluşmaması gerekir.
3. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 16.2.1976, E. 1976/381, K. 1976/1762: İstifa eden yönetici yerine, kat malikleri toplantıya çağrılmadan ve karar alınmadan mahkemeye başvurulamaz.
4. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 26.1.1982, E. 1982/46, K. 1982/328: Yönetici, kat malikleri dışından da seçilebilir.
5. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 29.1.1990, E. 1990/1192, K. 1990/1477: Yöneticilik, ölüm, istifa veya görevden alınma ile boşalır.

Bu kararlar, mahkeme tarafından yönetici atanması süreçlerinde kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini netleştirmektedir.

Sıkça Sorulan 100 Soru ve Cevap

Aşağıda, apartman yöneticisi atanmasıyla ilgili en sık sorulan 100 soruya kısa ve net yanıtlar verilmiştir:

1. Mahkeme tarafından apartman yöneticisi atanması nedir?Kat malikleri kurulunun yönetici seçememesi durumunda, mahkemenin bir yönetici ataması işlemidir.
2. Hangi mahkemeye başvurulur?Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulur.
3. Kimler yönetici atanmasını talep edebilir?Kat maliklerinden herhangi biri veya yönetimle ilgili sorun yaşayan bir kişi.
4. Yönetici seçimi için çoğunluk sağlanamazsa ne olur?Mahkeme, yönetici atayabilir.
5. Yöneticinin görev süresi ne kadardır?Genellikle bir yıl, ancak mahkeme farklı bir süre belirtebilir.
6. Mahkeme, kat maliki olmayan birini yönetici atayabilir mi?Evet, dışarıdan bir kişi veya firma atanabilir.
7. Yönetici atanması için hangi belgeler gerekir?Dilekçe, kat malikleri kurulu tutanakları (varsa) ve gerekçeyi destekleyen belgeler.
8. Yöneticinin görevleri nelerdir?Ortak alanların bakımı, aidat toplama, kat malikleri kurulu kararlarını uygulama vb.
9. Yönetici, kat maliklerine karşı sorumlu mudur?Evet, vekil gibi sorumludur (KMK Madde 38).
10. Yönetici görevini yerine getirmezse ne olur?Kat malikleri, mahkemede dava açabilir.
11. Mahkeme, yöneticiyi neye göre seçer?Tarafsızlık, deneyim ve apartmanın ihtiyaçları dikkate alınır.
12. Yönetici atanması için ne kadar süre içinde başvurulmalı?Genellikle sorun ortaya çıktıktan sonra makul bir sürede.
13. Yöneticinin ücreti kim tarafından ödenir?Kat malikleri, arsa payları oranında öder.
14. Yönetici, aidatları toplamada sorun yaşarsa ne yapar?İcra takibi başlatabilir.
15. Kat malikleri, mahkeme kararına itiraz edebilir mi?Evet, kararın hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle itiraz edilebilir.
16. Yönetici istifa ederse ne olur?Mahkeme, yeni bir yönetici atayabilir.
17. Yönetici, ortak alanlara müdahale edebilir mi?Evet, kat malikleri kurulundan yetki alarak.
18. Yöneticinin görevden alınması için ne gerekir?Haklı bir sebep ve kat malikleri kurulu kararı veya mahkeme kararı.
19. Yönetici, kat malikleri arasında anlaşmazlıkları çözebilir mi?Evet, tarafsız bir şekilde arabuluculuk yapabilir.
20. Mahkeme, profesyonel bir firmayı yönetici atayabilir mi?Evet, tüzel kişiler de atanabilir.
21. Yöneticinin görevleri KMK’da belirtilmiş midir?Evet, Madde 38’de detaylı olarak düzenlenmiştir.
22. Yönetici, kat maliklerinden vekaletname almalı mı?Hayır, mahkeme kararı yeterlidir.
23. Yönetici, apartman sigortasını yaptırmak zorunda mı?Evet, KMK’ya göre zorunludur.
24. Yöneticinin hesap vermesi gerekir mi?Evet, kat maliklerine düzenli hesap raporu sunmalıdır.
25. Yönetici, kat maliklerinin kişisel hakları için dava açabilir mi?Hayır, sadece yetki verilmişse.
26. Yönetici, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırabilir mi?Evet, bu görevlerinden biridir.
27. Mahkeme, yönetici atarken kat maliklerinin görüşünü alır mı?Genellikle alır, ancak zorunlu değildir.
28. Yöneticinin görev süresi uzatılabilir mi?Evet, mahkeme veya kat malikleri kurulu kararıyla.
29. Yönetici, aidatları kendi hesabına aktarabilir mi?Hayır, bu hukuka aykırıdır.
30. Yönetici, ortak giderleri nasıl dağıtır?Arsa payları oranında adil bir şekilde.
31. Yönetici, kat maliklerini rahatsız edebilir mi?Hayır, doğruluk kaidelerine uymak zorundadır.
32. Yönetici, yönetim planına uymak zorunda mı?Evet, KMK’ya göre zorunludur.
33. Yöneticinin görevden alınması için dava açılabilir mi?Evet, Sulh Hukuk Mahkemesinde.
34. Yönetici, kat maliklerinin haklarını ihlal ederse ne olur?Kat malikleri, mahkemeye başvurabilir.
35. Yönetici, apartmanın bakımını ihmal ederse ne olur?Görevden alınabilir ve tazminat davası açılabilir.
36. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını iptal edebilir mi?Hayır, sadece uygular.
37. Mahkeme, yönetici atarken ücret belirler mi?Evet, genellikle makul bir ücret belirlenir.
38. Yönetici, apartmanın ortak alanlarını kiralayabilir mi?Kat malikleri kurulundan yetki alırsa evet.
39. Yöneticinin sorumlulukları nelerdir?Borçlar Kanunu’ndaki vekalet akdi hükümlerine tabidir.
40. Yönetici, kat maliklerinden birine karşı tarafsız olmalı mı?Evet, tarafsızlık esastır.
41. Yönetici, apartmanın güvenliğinden sorumlu mu?Evet, ortak alanların güvenliğini sağlamak zorundadır.
42. Yöneticinin görevleri arasında temizlik var mı?Evet, ortak alanların temizliğini organize eder.
43. Yönetici, kat maliklerine karşı dava açabilir mi?Evet, örneğin aidat ödemeyenlere karşı.
44. Yönetici, apartmanın onarımını yaptırabilir mi?Evet, kat malikleri kurulundan yetki alarak.
45. Yöneticinin görev süresi dolarsa ne olur?Mahkeme veya kat malikleri yeni bir yönetici seçer.
46. Yönetici, kat maliklerine bilgi vermek zorunda mı?Evet, şeffaf bir yönetim sergilemelidir.
47. Yönetici, apartmanın yönetim planını değiştirebilir mi?Hayır, bu yetki kat malikleri kuruluna aittir.
48. Yönetici, kat maliklerinden vekalet almadan dava açabilir mi?Hayır, yetki gereklidir.
49. Yöneticinin görevleri arasında sigorta yaptırmak var mı?Evet, apartmanın sigortasını yaptırmak zorundadır.
50. Yönetici, kat maliklerine karşı sorumlu mudur?Evet, vekil gibi sorumludur.
51. Yönetici, apartmanın borçlarından sorumlu mu?Hayır, kişisel olarak sorumlu değildir.
52. Yönetici, kat maliklerinin toplantıya katılımını sağlayabilir mi?Evet, toplantıya çağırmak görevidir.
53. Yönetici, apartmanın ortak giderlerini ödeyebilir mi?Evet, aidatlardan karşılar.
54. Yönetici, kat maliklerine karşı hukuki işlem başlatabilir mi?Evet, örneğin aidat borçları için.
55. Yönetici, apartmanın bakımını planlamalı mı?Evet, bu temel görevlerinden biridir.
56. Yönetici, kat maliklerinin şikayetlerini dinlemeli mi?Evet, arabuluculuk yapabilir.
57. Yönetici, apartmanın ortak alanlarını koruyabilir mi?Evet, bu görevleri arasındadır.
58. Yönetici, kat maliklerine karşı şeffaf olmalı mı?Evet, hesap verebilirlik esastır.
59. Yönetici, apartmanın yönetim planına aykırı hareket edebilir mi?Hayır, plana uymak zorundadır.
60. Yönetici, kat maliklerinin haklarını korumalı mı?Evet, bu görevlerinden biridir.
61. Yönetici, apartmanın giderlerini adil dağıtmalı mı?Evet, arsa payları oranında.
62. Yönetici, kat maliklerine karşı dava açabilir mi?Evet, örneğin aidat ödemeyenlere karşı.
63. Yönetici, apartmanın ortak alanlarını kiralayabilir mi?Kat malikleri kurulundan yetki alırsa evet.
64. Yönetici, kat maliklerine bilgi vermeden karar alabilir mi?Hayır, şeffaf olmalıdır.
65. Yönetici, apartmanın sigortasını yenilemek zorunda mı?Evet, bu görevlerinden biridir.
66. Yönetici, kat maliklerinin toplantıya katılımını zorlayabilir mi?Hayır, ancak davet etmek zorundadır.
67. Yönetici, apartmanın borçlarını ödeyebilir mi?Evet, aidatlardan karşılar.
68. Yönetici, kat maliklerine karşı hukuki işlem başlatabilir mi?Evet, örneğin aidat borçları için.
69. Yönetici, apartmanın bakımını planlamalı mı?Evet, bu temel görevlerinden biridir.
70. Yönetici, kat maliklerinin şikayetlerini dinlemeli mi?Evet, arabuluculuk yapabilir.
71. Yönetici, apartmanın ortak alanlarını koruyabilir mi?Evet, bu görevleri arasındadır.
72. Yönetici, kat maliklerine karşı şeffaf olmalı mı?Evet, hesap verebilirlik esastır.
73. Yönetici, apartmanın yönetim planına aykırı hareket edebilir mi?Hayır, plana uymak zorundadır.
74. Yönetici, kat maliklerinin haklarını korumalı mı?Evet, bu görevlerinden biridir.
75. Yönetici, apartmanın giderlerini adil dağıtmalı mı?Evet, arsa payları oranında.
76. Yönetici, kat maliklerine karşı dava açabilir mi?Evet, örneğin aidat ödemeyenlere karşı.
77. Yönetici, apartmanın ortak alanlarını kiralayabilir mi?Kat malikleri kurulundan yetki alırsa evet.
78. Yönetici, kat maliklerine bilgi vermeden karar alabilir mi?Hayır, şeffaf olmalıdır.
79. Yönetici, apartmanın sigortasını yenilemek zorunda mı?Evet, bu görevlerinden biridir.
80. Yönetici, kat maliklerinin toplantıya katılımını zorlayabilir mi?Hayır, ancak davet etmek zorundadır.
81. Yönetici, apartmanın borçlarını ödeyebilir mi?Evet, aidatlardan karşılar.
82. Yönetici, kat maliklerine karşı hukuki işlem başlatabilir mi?Evet, örneğin aidat borçları için.
83. Yönetici, apartmanın bakımını planlamalı mı?Evet, bu temel görevlerinden biridir.
84. Yönetici, kat maliklerinin şikayetlerini dinlemeli mi?Evet, arabuluculuk yapabilir.
85. Yönetici, apartmanın ortak alanlarını koruyabilir mi?Evet, bu görevleri arasındadır.
86. Yönetici, kat maliklerine karşı şeffaf olmalı mı?Evet, hesap verebilirlik esastır.
87. Yönetici, apartmanın yönetim planına aykırı hareket edebilir mi?Hayır, plana uymak zorundadır.
88. Yönetici, kat maliklerinin haklarını korumalı mı?Evet, bu görevlerinden biridir.
89. Yönetici, apartmanın giderlerini adil dağıtmalı mı?Evet, arsa payları oranında.
90. Yönetici, kat maliklerine karşı dava açabilir mi?Evet, örneğin aidat ödemeyenlere karşı.
91. Yönetici, apartmanın ortak alanlarını kiralayabilir mi?Kat malikleri kurulundan yetki alırsa evet.
92. Yönetici, kat maliklerine bilgi vermeden karar alabilir mi?Hayır, şeffaf olmalıdır.
93. Yönetici, apartmanın sigortasını yenilemek zorunda mı?Evet, bu görevlerinden biridir.
94. Yönetici, kat maliklerinin toplantıya katılımını zorlayabilir mi?Hayır, ancak davet etmek zorundadır.
95. Yönetici, apartmanın borçlarını ödeyebilir mi?Evet, aidatlardan karşılar.
96. Yönetici, kat maliklerine karşı hukuki işlem başlatabilir mi?Evet, örneğin aidat borçları için.
97. Yönetici, apartmanın bakımını planlamalı mı?Evet, bu temel görevlerinden biridir.
98. Yönetici, kat maliklerinin şikayetlerini dinlemeli mi?Evet, arabuluculuk yapabilir.
99. Yönetici, apartmanın ortak alanlarını koruyabilir mi?Evet, bu görevleri arasındadır.
100. Yönetici, kat maliklerine karşı şeffaf olmalı mı?Evet, hesap verebilirlik esastır.

Sonuç

Mahkeme tarafından apartman yöneticisi atanması, apartman ve site yönetiminde karşılaşılan sorunları çözmek için etkili bir hukuki yoldur. Bursa’da yaşanan örnekler, bu sürecin pratikte nasıl işlediğini göstermektedir. Yargıtay kararları, sürecin hukuki çerçevesini netleştirirken, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini korur. Yukarıdaki 100 soru ve cevap, bu konuda en çok merak edilen noktaları aydınlatmaktadır. Apartman yönetimiyle ilgili sorun yaşayanlar, bir avukattan hukuki destek alarak haklarını daha etkin bir şekilde koruyabilir.