Kira Tespit Davası 2025

Kira Tespit Davası , Kira Uyarlama Davası, Şartları 2024 konulu makalemizle sizlerleyiz. Bu makalemizde, kira tespit davası nedir,kira tespit davası şartları nelerdir, kira tespit davası ne zaman açılır gibi sıkça sorulan sorularınıza yanıtlar vereceğiz. En özet ifade ile Kira tespit davası, kira ilişkisi 5 yılı doldurduktan sonra kira bedelinin yeniden belirlenmesinin mahkemeden talep edildiği davadır. Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için taraflar arasında yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin bulunması şarttır. Yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olmadan gerçek veya tüzel kişilere karşı kira bedelinin tespiti davası açılamaz. Ayrıca her davada olduğu gibi kira bedelinin tespiti davasında da davacının dava açmada “hukuki yararı” bulunmalıdır. Hukuki yarar, davacının kira tespiti davası açmakta bir çıkarının bulunması anlamına gelmektedir. Örneğin, kira sözleşmesinde arttırım maddesi olmasına rağmen oranının belirsiz olması nedeniyle anlaşmazlık çıkması halinde her iki tarafın da kira bedelinin tespiti davası açmada hukuki yararı vardır.Bu dava sayesinde, sözleşmede belirlenen kira artış oranlarına bağlı olmadan günün koşullarına göre hakim yeni kira bedelini belirler. Şimdi bu konunun tüm detaylarına değineceğiz.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Şartları Nelerdir ?

!!!!! Kira tespit davası şartı, kira ilişkisinin 5 yılı doldurmuş olmasıdır. Mahkemece belirlenecek kira bedelinin ilgili kira döneminin başından itibaren geçerli olması isteniyorsa kiracıya ihtar çekilmesi de gerekir.

1- Kira Tespit Davası 5 Yıl Kira Sözleşmesi Şartı

TBK m.344/3 hükmüne göre, kira tespit davasının açılabilmesi için kira ilişkisi 5 yılı doldurmuş olmalıdır. Kira sözleşmesi ilk etapta 1 yıl için yapılmış ve sürekli uzayarak kira ilişkisi 5 yıla çıkmış olabilir. Aynı şekilde, 5 yıl veya daha fazla süre için kira sözleşmesi yapılmış ve 5 yıl dolmuş olabilir. Bu durumlarda, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için dava açılabilir. Kira ilişkisi 5 yılı doldurduğu için kira tespit davası açılmış ve mahkemece yeni kira bedeli belirlenmişse bunun üzerine 5 yıl daha geçmesiyle birlikte tekrar kira tespit davası açılabilir.

2- Kira Tespit Davası İhtar Şartı

Kira tespit davası açabilmek için önceden ihtar çekilmesi şart değildir. Fakat ihtar, tespit davasında belirlenecek kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağı bakımından önem arz eder. Yeni kira döneminin başlangıcına en az 30 gün kala ihtarname çekilirse davada belirlenecek kira bedeli, dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Aksi takdirde, kira bedeli yeni kira yılından itibaren geçerli olacaktır. Hak kayıplarının önüne geçilmesi ve kiraya verenin maddi menfaatini korumak açısından ihtar çok önemli bir şarttır.

Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme Nedir ?

Kira bedelinin tespiti davası; kural olarak davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği, yani gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir (HMK m.17).

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira bedelinin tespiti davasını hem kiralayan hem de kiracı açabilir. Kiracı, fazla olan kira bedelinin düşürülmesi; kiralayan ise düşük kira bedelinin arttırılması amacıyla tespit davası açabilir.

Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Taşınmaz iştirak halinde (elbirliği) mülkiyete tabi ise, tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespiti davası açmalıdır. Tek ortak kira bedelinin tespiti davası açsa bile, diğer ortaklar daha sonra muvafakat vererek davaya katılabilirler.

Tespit Edilen Aylık Kira Bedeli Hangi Aydan İtibaren Geçerlidir?

Kira bedelinin tespiti davasında verilecek tespit kararının kira sözleşmesinin yeni döneminde uygulanabilmesi için yukarıda bahsettiğimiz ihtar şartının gerçekleşmesi gerekir (TBK m.345):

• Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.
• Dava açılmamasına rağmen, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirim (ihtarname) tebliğ edilmişse, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
• Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm var ise, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığında sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer ?

Kira tespit davaları, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale getirilmiştir. Arabuluculuk sürecinin olumsuz sonuçlanması durumunda, kiraya veren veya kiracı, dava dilekçesiyle birlikte kira tespit davası açması gerekmektedir. Davanın başlatılması aşamasında, dava masraflarının eksiksiz olarak yatırılması da büyük önem taşır. Davanın seyri hakkında merak edilen bir diğer konu ise sürecin ne kadar süreceğidir. Ancak bu konuda kesin bir bilgi vermek mümkün değildir. Süreç, mahkemenin iş yoğunluğu, bilirkişi incelemesi ve benzer faktörlere bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Genel olarak, dava sürecinin bir ila bir buçuk yıl arasında sürdüğü ifade edilebilir. Kira tespit davasının sonuçlanmasının ardından, kanun yolları tüketildikten sonra karar kesinleşirse, icra takibi başlatılmasının önünde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Kira Tespit Davalarında Dava Açarken Ödenecek Harç Miktarları Ne Kadardır ?

 Kira tespit davaları, kiracı ve kiraya veren arasında adil ve hakkaniyete uygun bir kira bedelinin belirlenmesini amaçlar. Ancak tarafların anlaşamaması durumunda dava yoluna başvurulabilir. Bu süreçte davanın açılabilmesi için belirli bir harç ödenmesi gerekmektedir. Kira bedelinin yasal düzenlemeler çerçevesinde artırılması da hakkaniyete uygun bir şekilde gerçekleştirilir. Harçların hesaplanması ise mevcut kira bedeli ile talep edilen yeni kira bedeli arasındaki fark üzerinden yapılır. Örneğin, mevcut kira bedeli 10.000 TL iken güncellenmiş kira bedeli 15.000 TL olarak kararlaştırılmışsa, aradaki fark olan 5.000 TL üzerinden harç hesaplanır. Bu hesaplama sırasında farkın on iki ile çarpılıp binde altmış sekizinin dörtte biri alınarak bulunur. Ayrıca, bu harca posta masrafları, pul ve gider avansı da eklenir. Dolayısıyla, davanın açılması için gereken harcın kesin miktarı önceden belirlenemez. Bu durum, dava sürecinin başında yapılacak olan ödemeyi etkileyebilir. Her durumda, mahkeme masrafları ve avukatlık ücretleri gibi ek masraflar da dikkate alınmalıdır.

Geçmiş Kira Bedellerinin Tespiti İçin Kira Tespit Davası Açabilir Miyim ?

Kira tespit davasında tespit edilen kira bedelleri ile ödenen kira arasındaki fark, şartları varsa geriye dönük olarak davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren istenebilir.

Açılan bu davada geriye dönük kira bedeli farkının hangi durumlarda talep edilebileceği konusunda, iki farklı ihtimal vardır:

Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmişse herhangi bir şart olmaksızın talep edilmesi mümkündür.

Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemişse yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı ihtarda bulunulması ya da dava açılmış olması gerekir. 

Mahkeme Yeni Kira Bedelini Neye Göre Belirler ?

Kira tespit davalarında mahkeme tarafından kira bedeli belirlenirken hak ve nesafet esaslarının dikkate alınması gerekmektedir. Buna göre, hüküm kurulurken:

1. Tarafların tüm delilleri dikkate alınmalı,
2. Emsallerin gerçekten dava konusu taşınmaza emsal teşkil edip etmediği hususları gözden geçirilmeli, taraflarca sunulan emsaller mevcutsa bunlar bilirkişi marifetiyle tek tek incelenmeli(Bakınız Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7612 E., 2019/1309 K. sayılı kararı),
3. Bilirkişi kurulu, alanında uzman kimselerden meydana getirilmeli(inşaat, mimar, hukukçu, emlak bilirkişi gibi, Bakınız Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/2575 E., 2017/14042 K. sayılı kararı),
4. Bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli(Bakınız Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/3200 E., 2021/6064 K. sayılı kararı),
5. Bilirkişi raporu itiraza elverişli olmalı ve subjektiflikten uzak olmalı, yani somut olgulara dayanmalı,
6. Dava konusu taşınmazın kira bedeline etki edecek nitelikte bulunan konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri gibi tüm detaylar ele alınmalı,
7. Hak ve nesafete uygun olarak kiracının eski kiracı olduğu gözetilmek suretiyle belirlenen kira bedeli üzerinden indirim yapılmalıdır.

Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Islah ve Bedel Artırımı Mümkün Müdür ?

Kira bedelinin tespiti davalarında, dava dilekçesinin netice-i talep (sonuç ve istem) kısmında açık ve net bir rakam belirtilmesi gerekmektedir. Belirtilen rakam ıslah edilememektedir. Kira bedelinin tespiti davalarında ıslah ve bedel artırımı mümkün olmamaktadır. Bu yüzden Dava açılırken aradaki bedelin çok iyi tespit edilmesi gerekir.

“Kira tespit davasının kısmi dava, belirsiz alacak davası olarak açılması mümkün olmadığı gibi, açılan davada ıslahta mümkün değildir” [Hikmet KANIK, Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 899].

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2792 E. ve 2021/267 K. sayılı kararında “Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.“

Yukarıda örneği bulunan kira tespit davası yargıtay kararları uyarınca, kira tespit davasında istenen kira tespiti bölünemez niteliktedir. Bu sebeple davacı talebini açık ve net olarak belirtmelidir. Dolayısıyla dava belirsiz alacak davası olarak açılamaz. 

Kira Tespit Davasında Islah Mümkün olmadığı için aşağıdaki 3 husus dikkate alınarak sürece başlanmalıdır.

1. Emsal Kira Araştırması: Dava öncesinde, bölgedeki benzer mülklerin kira bedelleri hakkında detaylı bir piyasa araştırması yapılmalıdır. Bu, mahkemede kira bedelinin belirlenmesinde etkili bir delil olarak kullanılabilir.
2. Uzman Görüşü: Kira bedelinin belirlenmesi sürecinde, gayrimenkul değerleme uzmanlarının görüşlerine başvurulabilir. Bu, mahkeme tarafından dava sürecinde değerlendirilen objektif bir kanıt sunar.
3. Önceki Kira Kontratları: Mülkün önceki kira kontratları ve ödeme kayıtları, kira bedelinin tarih içindeki gelişimini göstermek için önemlidir. Bu belgeler, kira artış oranlarının makul sınırlar içinde tutulup tutulmadığını belirlemeye yardımcı olur.

5 Yıldan Önce Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?

Tarafların aralarında bedele ilişkin anlaşma yapmış olması ve bu kira sözleşmesinin 5 yıldan az süreli olması durumunda kira tespit davası açılamayacaktır. Ancak taraflar aralarında anlaşmamışlarsa bu halde sözleşme 5 yıldan kısa olsa da kira tespit davası açılabilir.

Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli ise veya 5 yıldan sonra yenilenen bir kira sözleşmesi ise bu durumda arada anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın dava açılabilir.

Kira bedeli yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmesi söz konusuysa sözleşme tarihi üzerinden 5 yıl geçmedikçe kira bedeli değiştirilemez. Fakat bu kuralın bir istisnası bulunur. Türk Borçlar Kanununun 138. maddesinde bulunan aşırı ifa güçlüğü hallerinden birisi mevcutsa, taraflar 5 yılın tamamlanmasını beklemeden kira tespit davasını açabileceklerdir.

5 yıllık sürenin kira tespit davaları bakımından önemi yeni kira bedelini belirlerken uyulması gereken sınırlamalardır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.01.2011 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesinde, beş yıllık kira süresi dolmadan açılan kira bedelinin tespiti davasında, beş yıllık kira süresi yargılama sırasında dolduğu için mevcut davanın reddedilmemesi gerektiğine karar vermiştir. Mahkeme, davacıya bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitini isteyip istemediğinin sorulması ve istemesi hâlinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir. 

“Dava, kira bedelinin tespiti istemi olup taraflar arasında 01/01/2011 başlangıç tarihli 5 yıl süreli aylık 300 TL bedelli yazılı kira sözleşmesi bulunmaktadır. Bu kapsamda; Dava tarihi itibariyle 5 yıllık kira süresi dolmadığından 18/06/2015 tarihinde açılan dava ile 30/04/2015 tarihinden itibaren kira parasının tespitine karar verilemez ise de yargılama sırasında 5 yıllık kira süresinin sonu olan dönemin (01/01/2016) başladığı göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016-2017) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için hak ve nesafete göre kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken,yanılgılı değerlendirme sonucu davanın uyarlama davası olduğu kanaati ve uyarlama şartlarının gerçekleşmediği gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
(Yargıtay 3. HD, T. 04.04.2019, E. 2017/6958, K. 2019/3016)

Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir Mi?

Yeni malik, eski malik tarafından tabi olunan şartlar uyarınca kira tespit davası açabilir. Kira tespit davası şartları yeni malik için de geçerli olur.

Tahliye Davası Devam Ederken Kira Tespit Davası Açılabilir Mi ?

Kira tespit davası ve tahliye davası aynı anda açılabilir. Yargıtay kararlarında, tahliye davası devam ederken kira tespit davasının açılabileceği ve kira tespit davasının tahliye davası ile birlikte açılmasının herhangi bir mahsur oluşturmadığı ve menfaat çatışmasına sebep vermeyeceği belirtilmiştir. Bu durumda, kiracının kira bedelinin tespiti için dava açmasıyla birlikte, kiralayanın da tahliyesi için tahliye davası açması mümkündür.

Sonuç olarak, tahliye davası devam ederken kira tespit davasının açılabilmesi yasal bir durumdur ve ilgili tarafların haklarını korumak için kullanabilecekleri bir yöntemdir.

Kira Tespit Davasının Kira Uyarlama Davası İle Farkları Nelerdir ?

Kira uyarlama davası; kira sözleşmesinin kurulmasından sonra öngörülemeyecek ve olağanüstü gelişmeler yaşandığında, kira bedelinin yeni şartlara uyarlandığı davadır. Bu değişimler sonucu, taraflardan birinin borcunu yerine getirmesi aşırı derecede güçleşmelidir. Gerçekleşen olağanüstü değişikliklerin borçludan kaynaklanmamış olması gerekmektedir.

Kira tespiti davası ise kira bedelinde anlaşamayan tarafların mahkemeye başvurması sonucu açılan bir davadır. Aşağıdaki tabloda, kira bedelini tespit ile kira uyarlama davası arasındaki farklar verilmiştir.

KİRA TESPİT DAVASI,	KİRA UYARLAMA DAVASI,
Kira bedelinin değeri geçen zaman içinde eridiği için bedelin yeniden belirlenmesi söz konusudur.	Kira ilişkisi kurulduktan sonra olağanüstü gelişmeler yaşandığı için şartların yeniden belirlenmesi talep edilmektedir.
5 Yıllık Kira Sözleşmesi Şartı	Herhangi bir zaman sınırı yoktur. Her zaman açılabilir.
Konut Ve Çatı İş Yerleri İçin Açılır	Tüm taşınır ve taşınmaz kiraları için açılır.
Tespit edilen kira bedeli, geriye etkili olarak istenebilir.	Tespit edilen kira bedeli, ileriye dönük geçerli olur.

Kiraya Veren 5 Yıldan Önce Kiracıyı Çıkarabilir mi?

TBK 347’ye göre:

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

10 yıl ve üzeri kira süresinin dolmasının haricinde sürenin bitimine dayalı olarak kiracı tahliyesi mümkün değildir. Ancak:

• Tahliye taahhütnamesi varsa
• Ev- işyeri sahibinin gereksinimi mevcutsa
• Yeniden inşa veya imar yapılacaksa
• Ev – İşyerinin Satılacaksa
• Kira bedeli ödenmemişse

Sonuç ve Öneriler

Kira tespit davası, kiracı ve kiraya veren arasında kira bedeli konusunda yaşanan anlaşmazlıkları çözmek için başvurulan hukuki bir yoldur. Bu dava, kira bedelinin adil ve hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenmesini sağlar. Beş yıllık süreyi dolduran kiracılar için kira tespit davası, özellikle kira bedelinin piyasa koşullarına uyarlanması gerektiğinde önemlidir.

Kira tespit davası açmayı düşünen tarafların, dava öncesinde gerekli şartları dikkatlice değerlendirmesi ve süreci hukuki bir danışmanlık alarak yürütmesi tavsiye edilir. Kira tespit davaları, hem kiracı hem de kiraya veren için önemli sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, dava sürecinin her aşamasında dikkatli ve bilinçli hareket edilmesi gerekmektedir.

Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları

YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2011/3-630 Karar: 2011/774, K. Tarihi: 14.12.2011Taraflar arasındaki “kira tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir 3.Sulh Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 12.10.2010 gün ve 2010/510 E-2010/1139 K. Sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 28.12.2010 gün ve 2010/21886-21970 sayılı ilamı ile;(“…Davacı vekili dilekçesinde, müvekkilleri olan davacıların davalıdan taşınmazı kiraladıklarını, taşınmaz 3 katlı olup, 3.katın davacılar tarafından boşaltılıp davalı kiralayana teslim edildiğini, taşınmazın kalan kısımları için 20.11.2009 tarihinden itibaren aylık kiranın 1252 TL. olarak tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda, “taşınmazın 3.katının boşaltılmış olup, davacılar tarafından  kullanılmadığı, 3 kat harici taşınmazın yıllık kirasının 15958 TL. olacağı bildirilmiştir.Mahkemece, bilirkişi raporu esas alınarak, taşınmazın kullanılmadığı iddia edilen 3. kat  haricinde kalan bölümler için kira tespiti yoluna gidilmiştir.Dosyanın incelenmesinden, taşınmaz 3 katlı olup, tamamının kiraya verildiği, davacı kiracıların 3.katı davalı kiralayana usulünce teslim ettiklerini ispat edemedikleri, davacıların 3.katı kullanmayacaklarına ilişkin kiralayana gönderdikleri ihtarnameye karşılık olarak, davalı kiralayanın bu durumu kabullenmediği ve davacılar aleyhine tahliye davası açıp, bu davanın halen derdest olduğu anlaşılmıştır.Öyle ise mahkemece, taşınmazın bir bütün olarak kiralanıp, kısmi kullanma durumunun davalı kiralayan tarafından kabul edilmediği hususu karşısında taşınmazın tamamına yönelik olarak kira tespiti yapılması, davacı kiracının bu yönde talebinin bulunmaması durumunda ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir…”)gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.TEMYİZ EDEN : Davalı vekiliHUKUK GENEL KURULU KARARIHukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,  14.12.2011 gününde oybirliği ile karar verildi.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 10.12.2014 tarih, 2014/12168 E. 2014/13712 K. sayılı kararı Kira Tespit Davası Somut olayda taşınmaz maliki olan davacı davalıya gönderdiği ve 25.07.2012 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile payına düşen kira bedelinin bundan sonra, taşınmazı paydaşlar adına kiraya veren Mehmet Hamoğlu’na ödenmemesi, anlaşmaları halinde kendisi ile yazılı sözleşme yapılmasını davalıya bildirmiştir. Yapılan ihtar davacının artış iradesinin bildirilmesi niteliğinde olup, davacı malik yeni başlayacak dönemin sonuna kadar kira bedelinin tespitini talep edebilir. Davacı da taşınmazın maliki olması ve kiralayan ile yapılan sözleşmenin kendisinde bulunmaması nedeniyle mahallinde İstanbul 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/77 D.İş dosyasından yaptığı delil tespitinde bilirkişinin raporuna göre, kira başlangıcının 01.02.2003 tarihi olduğundan hareketle, 31.12.2012 tarihinde açtığı dava ile kira bedelinin 01.02.2013 tarihinden itibaren tespitini talep etmiştir. Davalı ise dosyaya 23.12.2009 tarihli bir yıl süreli aylık 650,00 TL bedelli, diğer paydaş ile yapılan kira sözleşmesini ibraz etmiştir. Davalı vekili dosyaya temyiz aşamasında sunduğu dilekçe ile de dosyaya ibraz edilen sözleşmenin yenileme sözleşmesi olmadığını kiracılığının bu sözleşme ile başladığını belirtmiştir. Davacı tarafından da davalının beyanının aksine kanıt, dosyaya sunulmamıştır. Bu durumda davacının kira bedelinin tespitini istediği 01.02.2013 tarihi davalının sunduğu kira sözleşmesine göre 23.12.2012 tarihinde başlayan üçüncü dönem içerisinde kaldığından davacı kira bedelinin bu tarihten itibaren ancak endekse göre tespitini talep edebilir. Ne var ki, davacının davasını, yapılan delil tespitinde, kira başlangıç tarihinin 01.02.2003 olduğu şeklinde yanıltılması sonucunda davayı bu tarih itibariyle açtığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle davacıya talebi açıklatılarak, kira bedelinin 01.02.2013 tarihinden itibaren mi, yoksa davalının duruşmada bildirdiği 23.12.2013 tarihinden itibaren mi tespitini talep ettiği hususu açıklatılarak, 01.02.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep etmesi halinde kira bedelinin endekse göre tespit edilerek, 23.12.2013 tarihinde başlayan dönem kira bedelinin tespitini talep ettiğini beyan etmesi halinde, kira sözleşmesinin işyeri kirasına ilişkin olması ve TBK.nun 344. maddesinin işyerleri kirası yönünden yürürlüğünün 6217 Sayılı Yasanın 6353 Sayılı yasa ile değişik geçici 2. maddesi maddesi gereğince 8 yıl süre ile ertelenmesine göre, yerleşik içtihatlara göre davacı kiraya veren 4. yenileme yılı kira bedelini hak ve nesafete göre tespitini talep edebileceğinden, bilirkişiden emsal ve rayiçlere göre kira bedelini tespiti için rapor alınarak hak ve nesafete göre kira bedeli tespit edilerek karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde 01.02.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin hak ve nesafete göre tespitine karar verilmesi isabetli değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 13.10.2013 tarih, 2016/9167 E.2016/5893 K. sayılı kararı Kira Tespit Davası Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 01.08.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususnda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin …. maddesinde yıllık kira artışının …… ortalamasına %… eklenerek yapılacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmede artış şartı bulunmakla davacı kiracının ……..2014 tarihinde açtığı dava ile 01.08.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istemesinde usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece işin esası hakkında inceleme yapılarak karar verilmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru değildir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/4705 E. 2014/6680 K. sayılı 22.05.2014 tarihli kararı Kira Tespit Davası Tespit davaları bir hukuki ilişkinin var olup olmadığının belirlenmesine yönelik olarak açılan davalar olup görülmekte olan veya açılacak bir davada iddia veya savunma olarak ileri sürülebilecek konular için bağımsız bir tespit davası açmakta hukuki yarar yoktur. Eda davası sonunda verilen hüküm ile, aynı zamanda dava konusu hukuki ilişkinin var olup olmadığı da tespit edilir ve ondan sonra bu tespite dayalı olarak eda hükmü kurulur, Yargıtay’ın kararlı uygulamasına göre de, eda davası açmak mümkün ise, tespit davası açılamaz. Anılan kuralın geçerli olabilmesi için, eda davası sonunda verilecek hükmün tespite ilişkin bölümü ile tespit davası sonunda alınacak tespit hükmü arasında, meydana getirdikleri kesin hükmün etkisi bakımından hiç bir fark bulunmaması gerekir. Diğer bir söyleyişle tespit davası ile istenen hukuki korunma, eda davası ile tamamen elde edilebilecekse, o zaman, davacının ayrı bir tespit davası açmakta hukuki yararı yoktur. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2011/16301 E. 2012/356 K. sayılı 17.01.2012 tarihli kararı Kira Tespit Davası Davalı, kira bedelinin tespiti davası açılmasının kira sözleşmesinin yenilenmesi anlamına gelmediğini belirterek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davalı idarece tahliye ilamının icraya konulduğu güne kadar uzunca süre içinde kira parası her hangi bir itirazı kayıt ileri sürülmeden ve kira parası da artırılarak tahsil edilmeye devam edildiği, böylece taraflar arasında eskisinden ayrı yeni bir kira sözleşmesi doğduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile davacının davalının kiracısı olduğunun tespitine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı eldeki dava ile, tahliye davası devam ederken kira bedelinin artırılması davası açıldığını, bu şekilde kira sözleşmesinin yenilendiğini belirterek  davalının kiracısı olduğunun tespitini istemiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Davalı tarafından kiracısı olan davacı hakkında … İcra Müdürlüğünün 2008/8159 esas sayılı dosyasında ödenmeyen bira bedellerinin tahsili ve tahliye istemiyle icra takibi yapılmış, itiraz üzerine icra takibi durmuştur. … İcra Mahkemesinin 09.04.2009 tarih ve 2008/952 esas 2009/343 karar sayılı kararı ile itirazın kaldırılmasına, temerrüt nedeniyle davalının dava konusu taşınmazdan tahliyesine karar verilmiş, hüküm 06.05.2010 tarihinde kesinleşmiştir. Tahliye davası devam ederken 2008 yılı kira bedelinin artırımı için … Sulh Hukuk mahkemesinin 2008/2157 esas 2009 yılı kira bedelinin artırılması için aynı mahkemenin 2009/1315 esas sayılı dosyalarında kira bedelinin tespiti için dava açılmış, mahkemece bu davanın kabulüne karar verilmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, tahliye davası devam ederken davacı tarafından açılan kira bedelinin tespiti davası ile kira sözleşmesinin yenilenerek yeni bir kira ilişkisinin kurulup kurulmadığı hususundadır. Tahliye davası sürerken kira artırımının istenmesi sözleşmenin yenilendiğini göstermez. Kesinleşmiş tahliye davası karşısında davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği

Kira tespit davası dilekçe örneği:

… SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ’NE

BAĞIŞÇILAR:

TC KİMLİK NUMARASI   :

ADRES                         :

VEKİLİ                          :

(Varsa tarafların yasal temsilcilerinin)

ADRES                         :

(Varsa tarafların yasal temsilcilerinin)

DAVALI                        :

ADRESİ                        :

KONU                          : Kira bedelinin tespiti talebinden mürekkeptir.

AÇIKLAMALAR              :

1- Davalı …/…/… tarihli kira sözleşmesine (EK-1) istinaden müvekkilimin maliki olduğu taşınmazda aylık …TL karşılığında ikamet etmektedir.

2- Davalının ödemekte olduğu kira tutarı emsallerine kıyasla oldukça düşük kaldığından müvekkil tarafından davalı kiracıya …/…/… tarihinde ihtarname (EK-2 göndermiş; …/…/… tarihinde başlayan yeni kira dönemi için kira bedeli artırımına dair talebini bildirmiş olmasına karşın davalı bu talebe müspet yaklaşmamıştır.

3- Aylık kira tutarının toptan eşya ve geçim endeksleri ve ekonomik konjonktür dikkate alınarak rayiç bedellere uygun bir nispette tespit edilebilmesi ve …TL’ye çıkarılmasını talep için sayın Mahkemenize müracaat zaruret vukua gelmiştir.

HUKUKİ NEDENLER      : 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m.299, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu m.2, 4 ve 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu  m. 1, 4, 6, 10, 18, 119.

HUKUKİ DELİLLER        :

1-)…/…/… tarihli kira sözleşmesi

2-)…/…/… tarihli ihtarname

NETİCE – İ TALEP          : İşbu dilekçede arz ve izah olunan gerekçelerden dolayı yargılama yapılarak kiralananın aylık kira bedelinin …TL.si olarak tespitine, işbu kira bedelinin …/…/… tarihinde başlayan kira döneminden itibaren geçerli kabul edilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini bilvekale ve saygıyla talep ederiz. …/ …/ …

EKLER                          :

1-)…/…/… tarihli kira sözleşmesi

2-)…/…/… tarihli ihtarname

3-) Bir adet onaylı vekaletname örneği

Davacı Vekili

Av.

Kaynak:

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu