Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici 1 ve Geçici 2 maddeleri uyarınca 08.06.2022 – 01.07.2023 ve 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline %25 artış sınırı getirilmiştir. Ne var ki, bazı kiraya verenler kiracılarından baskı , tehdit , tahliye korkusu gibi sebeplerle %25’ten fazla kiralar tahsil etmiş ve etmeye devam etmektedirler. Bu yazımızda %25 sınırından fazla ödenen kira bedellerinin kiraya verenden geri alınmasına değineceğiz.

YASAL KİRA ARTIŞ ORANINI YANİ %25i AŞAN MİKTARDA YAPILAN KİRA ÖDEMELERİNİN İADESİ MÜNKÜN MÜDÜR ?

“GEÇİCİ MADDE 2- (Ek: 14/7/2023-7456/23 md.)  Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Yukarıda belirtilen yasal düzenlemeler kapsamında, 08.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasında kira artış oranının %25’i geçmesi kanunen yasak olup, tarafların bu yasağa rağmen aralarında yüzde %25’ten fazla oranda yaptıkları artışlar, Kanun’un emredici hükmüne aykırılıktan geçersizdir. Nitekim yukarıda belirtilen TBK Geçici Madde 2’de açıkça, “Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.” denilmektedir. %25 Kira Zam Sınırından Fazla Yapılan Ödemelerin İadesi hususunda en temel hukuki gerekçe Kanun’un anılan işbu hükmüdür. Her ne kadar kiranın iadesinin yapılacağı noktasında irade beyan etmişsek de bazı hallerde bu durum hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirilebilecektir. Özellikle belirtmek gerekir ki hakkın kötüye kullanılması durumunu somut olayın durum ve koşullarına göre hakim belirleyecektir. Ancak koruma amacı ile getirilmiş ilgili bir kanun maddesinin hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmesi de oldukça zordur.

 

Kesin hükümsüzlük Nedir ?

MADDE 27- Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.”

Bir hukuki işlemin kesin hükümsüzlüğü, kurucu unsurların varlığına rağmen, hukuki işlemin hiçbir hüküm ifade etmeyerek, ölü doğmuş olmasıdır. Kesin hükümsüz olan hukuki işlem, başlangıçtan itibaren geçersiz olup, hiçbir hukuki sonuç doğurmaz. bu durum, işlemin kurucu unsurlarının gerçekleşmesinin üzerinden belirli bir süre geçmesi ile de ortadan kalkmaz. (Türk Özel Hukuk Cilt 1 Temel Kavramlar ve Medeni Kanunun Başlangıç Hükümleri, Prof.Dr. Mustafa Dural – Doç.Dr.Suat SARI,syf.179)

Bu anlamda, söz konusu madde hükümleri uyarınca %25’ten fazla kira ödenmesine dair sözlü veya yazılı, açık veya örtülü tüm anlaşmalar geçersiz / hükümsüzdür. Nitekim, TBK 27. maddesi uyarınca da Kanunun açıkça emredici bir hükmüne de aykırılık mevcut olmaktadır.

Kanun’daki %25 olarak belirtilen yasağa rağmen uygulamada ev sahipleri ve kiracılar arasında %25’lik kira artış oranı üzerinde kira artışları gerçekleştirilebilmektedir. Her ne kadar kira ilişkisinin tarafları arasında yasal sınır üzerinde zam yapılması bakımından anlaşma sağlanmış olsa da, tarafların yaptıkları anlaşma Kanun’daki emredici düzenlemeye aykırı olduğu ölçüde geçersizdir. Yani bir örnek vermek gerekirse 10.000 TL kira sözleşmesi %25 şartıyla yenilenmesi gerekirken %50 şart ile yenilenmiş ise arada ortaya çıkan 2.500,00 TL’lik artış geçersiz olacaktır. Nitekim borçlar hukukunun genel ilkelerine göre, sözleşme serbestisinin sınırlarından birisi de kanunlarda belirtilen emredici hükümlerdir. Sözleşmenin taraflarının ilgili kanunda belirtilen emredici hükümlere aykırı şekilde anlaşma yapabilmeleri kural olarak mümkün değildir.

Kiracılar mecburiyetten dolayı %25’ten fazla artış yaparak kiralarını ödemişse ne olacaktır?

Mevcut konu henüz çok yeni olduğundan bu konuda yerleşik bir içtihat yoktur. Fakat hukuki bakış açımıza göre iade talebinin teorik ve yasal temelleri oldukça sağlam olduğundan, 08.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasında konut kiraları için Kanun’da belirtilen %25 kira artış sınırının üzerinde yapılan kira ödemelerinin zamanaşımı süreleri içerisinde iadesinin istenebilmesi mümkündür. Nitekim Kanun’un emredici kurallarına açık aykırılık sebebiyle geçersiz olan sözleşmelerde ifa edilmiş olan edimlerin iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yapılır. Bu kapsamda, yasal %25’lik oranın üzerinde yapılan kira artışlarına dayanılarak ev sahibine ödenmiş olan kira bedelleri, sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde ve yasal 2 yıllık kısa ve 10 yıllık uzun zamanaşımı süreleri kaçırılmamak şartıyla geri istenebilmelidir.

 

 

İleri Sürülen Aykırı Görüşe Göre : Hem Ödeme Yapıp Hem İstemek Çelişkili Davranış

Kiracının fazladan ödediği bedeli iade istemesinin önündeki ikinci engel de Türk Medeni Kanunu madde 2’de düzenlenen dürüstlük kuralıdır. Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını öderken dürüstlük kuralına uymak zorundadır. Buna göre çelişkili davranış, dürüstlük ilkesine aykırılığın yaygın görünüm şekillerinden biridir. Hem ödeme yapıp hem de iade istemek çelişkili bir davranıştır ve çelişkili davranış yasağını çiğnediği için dürüstlük kuralına aykırıdır. Dolasıyla böyle bir davada kiracının, hakkını dürüstlük kuralına uygun şekilde kullandığını ortaya koyabilmesi de çok zor görünmektedir. Bu bahsedilen görüşe göre ise hakkın kötüye kullanımı durumu göz önüne alınmıştır.

 

Sınırlamanın Kira Tespit Davalarına Etkileri Nelerdir?

TBK geçici madde 1’in metnine baktığımızda; TBK 344/2’ye atıf yapıldığını ve bu kapsamda hakimin vereceği kararlarda da söz konusu artış sınırlamasının uygulanacağını görmekteyiz.

TBK madde 344/2, kira sözleşmesinde kira artış oranının belli olmadığı sözleşmelerde, tarafların yeni dönem kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden talep ettikleri ve hakimin en fazla TÜFE oranında artış kararı verebildiği bir tür kira tespit davası düzenlemesidir.

8 Haziran 2022 tarihli %25’lik sınırlama kuralında kanun koyucu, tüm kira tespit davaları için değil sadece bahsi geçen TBK madde 344/2 kapsamına giren kira tespit davalarında uygulanmasını öngörmüştür.

 

 

Bizim şahsi kanaatimiz aşağıda paylaştığımız karar doğrultusunda %25 üzeri yapılan ödemelerin sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alınabileceğine yöneliktir. Yargıtay’ın TEFE/TÜFE oranına göre kabul gördüğü 25.05.2021 tarih 2021/2915 E., 2021/5408 K. sayılı kararının burada da uygulanabileceğini düşünmekteyiz.

“Davacı/kiracı ticari şirket olup, Davalı/kiraya veren Konya Büyükşehir Belediyesi, kiralanan ise çatılı işyeri niteliğinde taşınmaz olup 31.12.2022 tarihine kadar 2886 sayılı kanuna göre kiralanmıştır. Devam eden kira sözleşmesinin 7/1 maddesinde 2013 yılı, yıllık kira bedelinin ihale sonucu belirlendiği, devam eden yıllar için de TÜİK’in ilan edeceği bir önceki yılın 12 aylık ÜFE ortalamasına göre artırılacağı, kira sözleşmesinin uzaması halinde Belediye Encümeni’nin belirlediği kira bedelinin kabul edileceği” kararlaştırılmıştır denildi.

Sürecin devamında ise şunlar kaydedildi:

“Davacı kiracı, 09.08.2019 tarihinde açtığı davada, 01.01.2019 tarihinden başlayan döneme ilişkin kira tespiti ile bu tarihe kadar fazladan ödenen bedelin iadesi” istenmiştir. Davalı belediye, 2019 yılı kira artışında kiracısından 2018 yılında ödenen kiranın TÜİK’in ÜFE artışıyla belirlenmesiyle bulunan artışlı miktarın ödenmesi istenilmiş, kiracı bu kiraya verenin ödenmesini istediği miktarı 2019 yılı başından itibaren ihtirazi kayıtla ödemiştir. Sonrasında kiracı şirket, “ÜFE’li artışlı olarak talep edilip ihtirazı kayıtla ödenen kiraların Türk Borçlar Kanunu’ndaki yasal artıştan daha yüksek artışlı olarak talep edilip ödendiğinden” 09.08.2019 tarihinde Konya 3. SHM 2019/1168 E. sayılı dosyada, davalı ile arasındaki sözleşme kapsamında artışlı kiranın belirlenmesi, buna göre fazladan ihtirazı kayıtla ödenen kiraların istirdatı talepli bu davayı açmıştır. İlk derece mahkemesi, kiralananın iş yeri niteliğinde olduğu, kiracısı tacir olan sözleşmelerde kira belirlenmesine ilişkin emredici hükümlerin düzenlendiği TBK 344 maddesinin 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmayacağına ilişkin 6217 sayılı kanunun geçici 2. maddesini değiştirerek muafiyeti 01.01.2019 tarihinde sona erdiren 7161 sayılı kanunun 59. maddesine göre “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı ile artışlı belirleyip, 2019 yılı için geçerli aylık kira miktarını belirleyerek dava tarihine kadarki sürede kiracının ihtirazı kayıtla fazla ödediği kiranın istirdadına (geri ödenmesine)” karar vermiştir. Bu kararın taraflarca istinafı üzerine Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi tarafından İlk derece mahkemesinin kararı kaldırılarak “davanın reddine” karar verilmiş, bu kararın temyizi üzerine dava dosyası Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’ne gelmiştir.