Kat Mülkiyeti Kurulmasına Elverişli Yapılarda Ortaklığın Giderilmesi
Kat Mülkiyeti Kurulmasına Elverişli Yapılarda Ortaklığın Giderilmesi ve Kat Mülkiyetine Geçiş Süreci
Giriş
Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişi hak sahibi olabilir. Ortaklar arasında uyuşmazlık çıktığında, mülkiyetin bireyselleştirilmesi amacıyla ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) açılır. Ancak taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulabilecek nitelikte bir yapı varsa, bu durum özel bir paylaşım yolunu da gündeme getirir: kat mülkiyetine geçiş suretiyle aynen taksim.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin Emsal Kararı
Esas: 2017/4362, Karar: 2021/1018
Yargıtay kararına göre; kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir yapının bulunduğu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası sırasında taraflardan biri, kat mülkiyetine geçiş talebinde bulunursa mahkeme bu talebi dikkate almak zorundadır.
Mahkeme Ne Yapmalı?
- Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca işlem yapılmalıdır.
- Kat mülkiyetine geçişi mümkün kılan tüm belgeler (mimari proje, yapı kullanım izni, yönetim planı) tamamlanmalıdır.
- Her paydaşa en az bir bağımsız bölüm verilecek şekilde paylaşım sağlanmalı; gerekiyorsa ivaz (bedel denkleştirmesi) uygulanmalıdır.
Kat Mülkiyetine Geçişin Hukuki Koşulları
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında aşağıdaki şartlar sağlanmadan aynen taksim mümkün değildir:
- Yapının mimari projesi bulunmalı ya da mevcut yapı projesizse fiili durumu esas alınarak imara uygun proje çizdirilmeli ve onaylatılmalıdır.
- Bağımsız bölümler başlı başına kullanılabilir nitelikte olmalıdır.
- Yapının tümü kargir (betonarme) olmalıdır.
- Her ortağa bir bağımsız bölüm düşmelidir.
- Kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeler (proje, yapı kullanma izni, yönetim planı) tamamlanmalıdır.
Uygulamada Yargıtay Ne Diyor?
Yargıtay’ın yerleşik içtihatları şunu vurgular:
“Eksik belge veya proje uyuşmazlığı varsa, mahkeme doğrudan satış kararı vermemeli; bu eksikliklerin tamamlanması için kat mülkiyeti isteyen tarafa süre tanımalıdır.”
Bu durum, hem hakkaniyet hem de eşitlik ilkesi gereğidir.
Somut Olayda Ne Oldu?
Dava konusu taşınmaz, kat mülkiyeti kurulmuş bir binadır. Binada 7 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır ve tamamı miras bırakan Kadir Seven adına kayıtlıdır. Mirasçılık belgesine göre tüm paydaşlar davacı ve davalılardır.
Davalı taraf, aynen taksim talebinde bulunmuş ve her ortağa bir bağımsız bölüm verilmesini istemiştir. Ancak mahkeme, bu talebi dikkate almadan satış yoluyla paylaşım kararı vermiştir. Yargıtay, bu kararı bozmuş ve kat mülkiyetine geçiş suretiyle paylaşım yapılması gerektiğine hükmetmiştir.
Uygulamada Ne Yapılmalı?
- Kat mülkiyetine uygunluk araştırılmalı (proje, yapı kullanma izni, mimari bütünlük).
- Eksiklik varsa kat mülkiyeti isteyen tarafa tamamlama imkânı tanınmalı.
- Her ortağa bir bağımsız bölüm verilebiliyorsa aynı taksim, verilemiyorsa ivazlı taksim + satış kombinasyonu uygulanmalıdır.