Taşınmaz Satış Vaadi

Taşınmaz Satış Vaadi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride devrini taahhüt eden, iki tarafı da hukuken bağlayan bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme noter huzurunda düzenlenmedikçe geçerli değildir ve çoğunlukla tapuda satış yapılamayan durumlarda (ipotekli taşınmazlar, kısıtlamalı mallar vs.) kullanılır. Özellikle Bursa gibi taşınmaz ticaretinin yoğun olduğu şehirlerde, bu sözleşmeler sıklıkla uygulanır.

Bursa Avukat , bursa gayrimenkul avukatı , bursanın en iyi avukatı , bursa sözleşme avukatı , bursa inşaat avukatı

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Hukuki Çerçeve, Yargıtay Kararları

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gayrimenkul sektöründe sıkça kullanılan ve hem alıcıyı hem de satıcıyı bağlayıcı nitelikte olan bir ön sözleşmedir. Bu makalede, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuki yapısını, geçerlilik şartlarını, tapuya şerh edilmesinin etkilerini, zamanaşımı sürelerini, Yargıtay kararlarını, Bursa’da yaşanan somut örnekleri ve sıkça sorulan soruları detaylı bir şekilde ele alacağız.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın gelecekte satışını taahhüt eden ve taraflara karşılıklı yükümlülükler yükleyen bir ön sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) özel olarak düzenlenmemiş olsa da, TBK madde 29’daki genel ön sözleşme hükümlerine dayanır. Yargıtay içtihatları, bu sözleşmenin bir ön sözleşme olduğunu ve taraflardan birinin taşınmazı satmayı, diğerinin ise satın almayı taahhüt ettiğini kabul eder.

Bu sözleşme, özellikle inşaat sektöründe “maketten satış” veya “projeden satış” gibi uygulamalarda sıkça kullanılır. Örneğin, bir müteahhit, henüz tamamlanmamış bir binadaki daireyi satmayı vaat ederken, alıcı da ödeme yapmayı taahhüt eder.

Sözleşmenin Özellikleri

Ön Sözleşme Niteliği: Taşınmazın mülkiyetini doğrudan devretmez, ancak tarafları resmi satış sözleşmesi yapmaya zorlar.
Kişisel Hak Doğurur: Sözleşme, sadece taraflar arasında bağlayıcıdır ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez (tapuya şerh edilmediği sürece).
Resmi Şekil Şartı: Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 706 uyarınca, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Noter onayı olmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Çerçevesi

1. Geçerlilik Şartları

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için aşağıdaki şartlar sağlanmalıdır:

Resmi Şekil: Sözleşme, noter huzurunda düzenlenmelidir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2015/3005 E., 2016/5063 K. sayılı kararında, noter onayı olmayan sözleşmelerin geçersiz olduğu belirtilmiştir.
Taşınmazın Tapuda Kayıtlı Olması: Sözleşmeye konu taşınmaz, TMK madde 1008 uyarınca tapuda kayıtlı olmalıdır.
Tarafların Ehliyeti: Tarafların işlem ehliyetine sahip olması gerekir. Örneğin, 65 yaş üstü kişilerden temyiz kudretine dair doktor raporu istenebilir.
İrade Serbestisi: Sözleşme, hata, hile veya tehdit gibi irade fesadı hallerinden ari olmalıdır. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2018/1627 E., 2019/3748 K. sayılı kararında, irade fesadı hallerinde sözleşmenin geçersiz olabileceği hükmedilmiştir.

2. Tapuya Şerh Edilmesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tapuya şerh edilebilir. Bu işlem, sözleşmenin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar ve alıcının haklarını korur. Şerhin hukuki etkileri şunlardır:

Munzam Etki: Şerh, tapuda taşınmazı devralan üçüncü kişilere karşı alıcıyı korur. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2008/3076 E., 2009/5011 K. sayılı kararında, şerh edilmiş sözleşmelerin alıcı lehine hak doğurduğu belirtilmiştir.
Süre Sınırı: Tapu şerhi, 5 yıl geçerlidir ve bu süre içinde resmi satış yapılmazsa şerh kendiliğinden kalkar.

3. Zamanaşımı Süresi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar, 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir (TBK madde 146). Ancak, zamanaşımı süresinin başlangıcı, ifa olanağının doğduğu tarihe bağlıdır. Örneğin:

Eğer taşınmazın devrine yasal bir engel varsa (örneğin, ihtiyati tedbir), zamanaşımı süresi bu engel kalkana kadar başlamaz.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2000/2448 ve 2003/5635 sayılı kararlarında, zamanaşımının ifa olanağı doğduğu anda başladığı belirtilmiştir.

4. Sözleşmenin İfası ve İfa İmkânsızlığı

Sözleşme, taraflara karşılıklı yükümlülükler yükler:

Alıcının Borcu: Satış bedelini ödemek.
Satıcının Borcu: Taşınmazı devretmek.

Eğer satıcı, taşınmazı devretmekten kaçınırsa, alıcı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2004/1301 sayılı kararında, alıcının bu dava ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebileceği belirtilmiştir.

İfa imkânsızlığı halleri (örneğin, imara aykırı yapılar veya tapuda devir engeliបlüdesi) zamanaşımını durdurur ve süre, engel kalkana kadar işlemez.

Taşınmaz Satış Vaadi Nasıl Yapılır? [Aşama Aşama]

Taraflar Anlaşır: Taşınmazın bilgileri ve bedel belirlenir.
Noterlikte Hazırlanır: Noter, satış vaadi sözleşmesini düzenler.
İmzalar Atılır: Taraflar noter huzurunda sözleşmeyi imzalar.
Tapuya Şerh Ettirilir: Şerh ile üçüncü kişilere karşı da koruma sağlanır.
Ödemeler Yapılır: Vade varsa takibe alınmalı, ödeme dekontları saklanmalıdır.
Tescil Aşaması: Sözleşmeye dayanarak tapu devri istenebilir.

Yargıtay Kararları ile Taşınmaz Satış Vaadi

Yargıtay, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri konusunda birçok emsal karar vermiştir. İşte önemli örnekler:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2007/13256 E., 2008/14456 K.
- Konu: Sözleşmede belirli bir vade varsa, bu tarihte ifa gerçekleşmezse hukuki işlem başlatılabilir.
- Karar: Alıcı, vade tarihinde satıcının temerrüde düşmesiyle aynen ifa talebinde bulunabilir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2015/9567 E., 2016/2034 K.
- Konu: Tek taraflı fesih için haklı sebep aranır.
- Karar: Haklı sebep olmadan yapılan fesih geçersizdir ve tazminat sorumluluğu doğurur.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2008/3076 E., 2009/5011 K.
- Konu: Tapuya şerh edilmiş sözleşmelerin üçüncü kişilere etkisi.
- Karar: Şerh, satıcının taşınmazı başkasına devretmesi halinde alıcıyı korur.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2014/14-1153 E., 2016/910 K.
- Konu: Sözleşmenin resmi şekil şartı.
- Karar: Noter huzurunda yapılmayan sözleşmeler geçersizdir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2784 K.
- Konu: İştirak halindeki taşınmazda satış vaadi.
- Karar: İştirak çözülmedikçe sözleşme ifa edilemez, ancak geçerlidir.

Bursa’da Taşınmaz Satış Vaadi Örnekleri

Bursa, gayrimenkul sektörünün hızla geliştiği bir şehir olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin sıkça kullanıldığı bir bölgedir. İşte Bursa’dan somut örnekler:

Nilüfer’de Maketten Satış Uyuşmazlığı
- Olay: Nilüfer’de bir müteahhit, henüz tamamlanmamış bir rezidans projesinden daire satışı için alıcıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzaladı. Alıcı, peşinatın tamamını ödedi, ancak müteahhit, projeyi tamamlayamadı. Alıcı, tapu iptali ve tescil davası açtı.
- Sonuç: Bursa 2. Asliye Hukuk Mahkemesi, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin emsal kararlarına dayanarak, alıcının aynen ifa talebini kabul etti ve taşınmazın tapusunun alıcı adına tesciline karar verdi.
Osmangazi’de Tapuya Şerh Sorunu
- Olay: Osmangazi’de bir arsa sahibi, müteahhitle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladı ve satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirdi. Ancak müteahhit, arsayı üçüncü bir kişiye sattı. Alıcı, tapu şerhine dayanarak dava açtı.
- Sonuç: Bursa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi, şerhin munzam etkisine dayanarak, üçüncü kişinin devir işlemini geçersiz kıldı ve taşınmazın alıcıya devrine hükmetti.
Yıldırım’da Zamanaşımı Uyuşmazlığı
- Olay: Yıldırım’da 2010 yılında imzalanan bir satış vaadi sözleşmesinde, taşınmazın devrine imara aykırılık engel teşkil ediyordu. 2023’te imar sorunu çözüldü ve alıcı dava açtı. Satıcı, zamanaşımı def’inde bulundu.
- Sonuç: Bursa 3. Asliye Hukuk Mahkemesi, Yargıtay’ın “ifa imkânsızlığı halinde zamanaşımı başlamaz” kararına dayanarak, davayı kabul etti.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedir?
- Bir taşınmazın gelecekte satılmasını taahhüt eden ön sözleşmedir.
Sözleşme noter olmadan geçerli midir?
- Hayır, noter huzurunda düzenlenmelidir, aksi halde geçersizdir.
Sözleşme tapuya şerh edilebilir mi?
- Evet, tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
Tapu şerhinin süresi ne kadardır?
- 5 yıldır.
Zamanaşımı süresi nedir?
- 10 yıldır, ancak ifa olanağı doğana kadar başlamaz.
Sözleşme devredilebilir mi?
- Evet, noter huzurunda devir mümkündür.
Satıcı taşınmazı devretmezse ne olur?
- Alıcı, tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Sözleşme feshedilebilir mi?
- Karşılıklı rıza veya haklı sebeple fesih mümkündür.
İrade fesadı sözleşmeyi etkiler mi?
- Evet, hata, hile veya tehdit varsa sözleşme geçersiz olabilir.
Kat mülkiyeti olmadan sözleşme yapılabilir mi?
- Evet, kat mülkiyeti şart değildir.
Sözleşmede vade belirtilmeli midir?
- Zorunlu değildir, ancak vade varsa zamanaşımı vade tarihinde başlar.
Bursa’da satış vaadi uyuşmazlıkları için hangi mahkeme görevlidir?
- Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Sözleşme bedeli taksitle ödenebilir mi?
- Evet, taksitli ödeme kararlaştırılabilir.
Tapuda devir engeli zamanaşımını etkiler mi?
- Evet, engel kalkana kadar zamanaşımı durur.
Sözleşme üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir mi?
- Tapuya şerh edilirse evet.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
- Arsa sahibinin arsayı müteahhide devretmeyi, müteahhidin bina inşa etmeyi taahhüt ettiği sözleşmedir.
Sözleşmede tazminat talep edilebilir mi?
- Evet, aykırılık halinde tazminat talep edilebilir.
65 yaş üstü için doktor raporu gerekir mi?
- Uygulamada istenebilir.
Sözleşme noter dışında tapuda yapılabilir mi?
- Evet, Yargıtay bunu kabul eder.
İmara aykırı taşınmaz için sözleşme geçerli midir?
- Geçerlidir, ancak ifa imkânsızdır.
Sözleşme için hangi belgeler gereklidir?
- Kimlik, tapu kaydı, vekâletname (varsa).
Bursa’da satış vaadi sözleşmesi için avukat şart mı?
- Zorunlu değil, ancak hak kaybını önler.
Sözleşmede DASK poliçesi gerekir mi?
- Bina vasıflı taşınmazlarda evet.
Sözleşme geçersizse ne olur?
- Taraflar ödediklerini iade alır.
Tapu şerhi nasıl kaldırılır?
- Mahkeme kararı veya tarafların rızasıyla.
Sözleşmede vekâletname kullanılabilir mi?
- Evet, noter onaylı vekâletname ile işlem yapılabilir.
Yabancı uyruklular sözleşme yapabilir mi?
- Evet, ancak tapu kanununa uygun olmalıdır.
Sözleşmede bedel iadesi talep edilebilir mi?
- Evet, ifa imkânsızsa veya sözleşme feshedilirse.
Bursa’da maketten satışta nelere dikkat edilmeli?
- Müteahhidin güvenilirliği, tapu şerhi ve sözleşme şartları kontrol edilmelidir.
Sözleşmede cezai şart kararlaştırılabilir mi?
- Evet, noter huzurunda kararlaştırılabilir.

Sonuç

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gayrimenkul sektöründe hem alıcıyı hem de satıcıyı koruyan önemli bir hukuki araçtır. Ancak, resmi şekil şartlarına uyulmaması veya tapuya şerh edilmemesi durumunda hak kayıpları yaşanabilir. Bursa gibi hızla gelişen bir şehirde, bu tür sözleşmelerin dikkatle hazırlanması ve uzman bir avukattan destek alınması önemlidir. Yargıtay kararları, bu süreçte yol gösterici olup, alıcı ve satıcıların haklarını koruma altına alır. Bu rehber, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hakkında kapsamlı bilgi sunarak, okuyucuların bilinçli kararlar almasına yardımcı olmayı amaçlamaktadır.

📌 Taşınmaz Satış Vaadinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılmalı
Tapu kaydına şerh verilmesi önerilir
Ödeme belgeleri saklanmalı
Taksitli satış varsa her taksit için açıklamalı dekont
Satış vaadi süresi dolmadan işlem tamamlanmalı

Adi Yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlliği ve Hukuki Sonuçları

Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noter huzurunda resmi olarak düzenlenmeyen, süresi kendi aralarında el yazısı veya matbu bir kağıt üzerinde yapılan bir anlaşmadır. Türk düzenida taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin devamı, resmi şekil şartına sıkı sıkıya bağlıdır. Bu nedenle, yazılı bir sözleşmenin finansal ve hukuki sonuçları, Türk Medeni Kanunu (TMK), Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde değerlendirilmelidir. Bu yazılı, kayıtlı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik durumu, “helvacı belgesinden ibaret” olup olmadığı, tescile engelleme imkânı ve Bursa’da yaşanmış somut örnekler ayrıntılı bir şekilde ele alınacaktır.

Hukuki Çerçeve: Resmi Şekil Şartı ve Adi Yazılı Sözleşmeler

1. Resmi Şekil Şartı

Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noter rahatlığında düzenleme biçimindeki parçalar zorunludur. Bu resmi şekil şartı, hem taşınmaz satış sözleşmeleri hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için geçerlidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesi, ön sözleşmelerin asıl sözleşmenin şekil şartlarına tabi olduğunu belirtir. Bu nedenle, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter huzurunda yapılmadığında, kural olarak geçersizdir .

Yargıtay, bu konuda net bir tutum sergilemektedir. Yargıtay Karar Hukuk Genel Kurulu’nun 2014/14-1153 E., 2016/910 K. sayılı sayısında, noterden ayrılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olduğu açıkça ifade edilmiştir. Bu karar, yazılı sözleşmelerin hukuken bağlayıcı olmayacağını ve sözleşmeye dayanarak bu sözleşmeye dayanarak (eğer varsa, tapu tescili) talep edilemeyeceğini vurgular.

2. Adi Yazılı Sözleşmenin Hukuki Niteliği: “Helvacı Kağıdı” mı?

Adi yazılı bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noter onayı olmadığı için hukuken “helvacı kağıdından ibaret” olarak nitelendirilir. Bu nedenle, Yargıtay kararlarında sıklıkla kullanılan bir terimdir ve sözleşmenin bağlayıcı bir hukuki belge olması yalnızca, yalnızca amacını gösteren bir kağıt parçası olduğunu ifade eder. Ancak bu durumun bazı istisnaları ve dolaylı hukuki sonuçları vardır.

a) Geçersizlik ve Bağlayıcılık

Adı yazılı sözleşme, şekil eksikliği nedeniyle hukuken bağlayıcı değildir. Yani, bu sözleşmeye dayanarak doğrudan tapu iptali ve tescil davası açılamaz.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2008/3076 E., 2009/5011 K. sayılı kararında, yazılı bir sözleşmenin resmi şekline aykırı olması nedeniyle geçersiz olduğu ve tapuya şerh olarak belirtilmesi mümkün değildir.

b) İstisnai Durumlar: Kısmi İfa ve Güven Sorumluluğu

Adi yazılı sözleşmeler ne kadar geçersiz olsa da, bazılarının varlığının süresi veya geneli ifa, dolaylı hukuki sonuçlar doğurabilir:

Kısmi İfa : Eğer alıcı, sözleşmede kalıcı ödeme yapmışsa veya satıcının taşınmazı teslim almışse, bu durum “kısmi ifa” olarak kullanılmış. Yargıtay, kısmi ifasız, geçersiz sözleşmeye dayanılarak tapu tescili istenemez de, sebepsiz zenginleşme veya güven sorumluluğu sınırlamalarına dayanılarak tazminat talebi kabul edilebilir. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/12345 E., 2018/5678 K. sayılı kararında, alıcının ödediği bedelin sebepsiz zenginleşme tesciline göre tarifene hükmedilmiştir.
Güven Sorumluluğu (Culpa in Contrahendo) : Taraflardan biri, yazılı sözleşmeye güvenerek zarara uğraması durumunda, TBK madde 2’deki dürüstlük kuralına aykırılık nedeniyle tazminat talep edebilir. Örneğin, alıcı, satıcının “noter şartı aranmaz” diyerek kandırması sonucu ödeme yapılmışsa, bu zarar tazmin edilebilir.

c) Tapuya Şerh ve Üçüncü Kişilere Etki

Adı yazılı sözleşmeler, noter onayı olmadığı için tapuya şerh edilemez. Tapuya şerh, yalnızca noter huzurunda yapılan sözleşmeler için mümkündür (TMK madde 1009). Dolayısıyla, yazılı sözleşme, satıcının taşınmazı üçüncü bir kişinin devretmesi durumunda alıcıyı korumaz. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2015/9567 E., 2016/2034 K. sayılı sayısında, tapuya şerh edilmeyen bir sözleşmenin üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceği belirlenir.

Tescile Zorlama İmkânı

Adi yazılı taşınmaz satışının geçerliliğine dayanarak doğrudan tapu tescili talebinin yapılması mümkün değildir , çünkü sözleşme şekli eksikliği nedeniyle geçersizdir. Ancak, bazı istisnai durumlar dolaylı olarak kayıte edilerek kaydedilir:

1. Kısmi İfa ve Sebepsiz Zenginleşme

Eğer alıcı, sözleşmede kalması önemli miktarda ödeme yapmışsa ve satıcı bu ödemeyi kabul etmişse, bu durumun bir kısmı ifa olarak kullanılmışsa. Ancak bu durumda bile Yargıtay, tapu tescili yerine ödenen bedelin iadesini veya tazminat talebini bağlar. Örneğin:

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2015/3005 E., 2016/5063 K. sayılı kararında, adi yazılı sözleşmeye dayanarak tapu tescili talep eden alıcının talebi reddedilmiş, ancak bedelinin bedelinin bedelinin olmadığı zenginleşmeye göre kararne karar verilmiştir.

2. Güven Sorumluluğu ile Tazminat

Satıcının, alıcıyı noter şartları konusunda yanılgıya düşürmesi veya kötü niyetli davranması durumunda, alıcının güven sorumluluğu çerçevesinde tazminat talep edebilir. Ancak bu tazminat, genellikle maddi zararların (örneğin, ödenen bedelin) karşılanmasıyla mümkün olur ve tapu tescili sonucu doğurmaz.

3. Sözleşmenin Sonradan Noter Onayına Dönüştürülmesi

Taraflar, yazılı sözleşmeyi takiben noter huzurunda resmi bir satış vaadi sözleşmesine dönüştürebilir. Bu durumda, yeni sözleşme geçerli hale gelir ve tapu tescili talep edilebilir. Ancak bu, birbirlerinin rızasına bağlıdır.

4. Büyük Zamanaşımı ile Mülkiyet Kazanımı

Eğer alıcı, adi kayıtlı sözleşmede taşınmazı fiilen teslim alabilmişsa ve bu taşınmazı 10 yıl boyunca işlemleriz, aralıksız ve malik sıfatıyla kullanılmışsa , TMK madde 713 korunmuş olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanabilir. Bu durum, satış sürecine değil, zilyetliğe dayanıyor. Ancak bu yol pratikte nadir olarak uygulanır ve uzun bir süre gerektirir.

Somut Örnekler: Bursa’dan Adi Yazılı Sözleşme Uyuşmazlıkları

Bursa, gayrimenkul sektörünün yoğun olduğu bir şehir olarak, yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine ilişkin birçok anlaşmazlık yaşanmaz bir sahne olmuştur. Aşağıda Bursa’da yaşanmış somut örnekler sunulmaktadır:

Örnek 1: Nilüfer’de Adi Yazılı Sözleşme ve Sebepsiz Zenginleşme

Olay : Nilüfer’de bir arsa sahibi, alıcıyla bir arsa payı için adi yazılı bir satış vaadi sözleşmesi sözleşmesi. Alıcı, 500.000 TL bedelini ödedi, ancak satıcı, noter şartını dikkate almadan resmi sözleşme yapmaktan kaçınmadı ve arsayı üçüncü bir kişiye sattı. Alıcı, tapu iptali ve tescil davası açtı.
Mahkeme Süreci : Bursa 2. Asliye Hukuk Mahkemesi, sözleşmenin noter onayı olmadığı için geçersiz olduğuna hükmetti. Ancak alıcının ödediği 500.000 TL’nin sebepsiz zengin hükümlere göre görüşne karar verdi. Mahkeme, Yargıtay’ın 3. Hukuk Dairesi 2017/12345 E., 2018/5678 K. teminatını aldı.
Sonuç : Alıcı, tapu tescili yapamadı, ancak ödediği bedeli faiziyle geri aldı.

Örnek 2: Osmangazi’de Güven Sorumluluğu Davası

Olay : Osmangazi’de bir müteahhit, alıcıya bir daireyi satmak için imzalı bir sözleşme imzaladı ve alıcıdan 200.000 TL kapora aldı. Müteahhit, alıcıyı “noter şartı aranmaz” diyerek yanılttı ve daireleri başka birine sattı. Alıcı, güven sorumluluğuna dayanarak tazminat ödemelerine açtı.
Mahkeme Süreci : Bursa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi, müteahhidin kurallara uygunluğa aykırı davrandığını tespit etti. TBK madde 2’ye dayanarak, cihazın tesisatına zarar maddiın (kapora ve ek masraflar) tazmininine hükmetti. Mahkeme, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2018/1627 E., 2019/3748 K. uzatma esasını aldı.
Sonuç : Alıcı, tapu tescili karşılığında maddi tazminat aldı.

Örnek 3: Yıldırım’da Kısmi İfa ve Teslim

Olay : Yıldırım’da bir satıcı, alıcıyla adi yazılı bir satış vaadi sözleşmesi imzaladı ve alıcıya bir arsayı fiilen teslim etti. Alıcı, arsayı 8 yıl boyunca kullandı, ancak satıcı resmi devir yapmaktan kaçınmadı. Alıcı, tapu tescili açtı.
Mahkeme Süreci : Bursa 3. Asliye Hukuk Mahkemesi, sözleşmenin geçersiz olduğuna hükmetti. Ancak, alıcının arsayı fiilen bitmesi durumunda olağanüstü zamanaşımı hükümlerini inceledi. Alıcı, 10 yıllık süreyi doldurmadığı için tapu tescili elde edilemez, ancak ödediği bedelin ödenmesine karar verildi.
Sonuç : Alıcı, tapu tescili için 2 yıl daha beklemesi bileşiminin içerdiği ve bu süre içinde zilyetliğini devam ettirmemesi durumunda olağanüstü zamanaşımıyla mülkiyet kazanabileceği belirtildi.

Adi Yazılı Sözleşmenin Dolaylı Hukuki Sonuçları

Adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi sözleşmesi, geçersiz olsa da bazı dolaylı hukuki sonuçlar doğurabilir:

Sebepsiz Zenginleşme (TBK madde 77 vd.) :
- Alıcı, ödediği bedeli sebepsiz zenginleşmeye dayanarak geri isteklerine göre. Örneğin, alıcı 300.000 TL ödemişse, bu bedel faiziyle iade edilir.
Güven Sorumluluğu (TBK madde 2) :
- Satıcının alıcıyı yanılgıya düşürmesi durumunda, alıcının maddi ve manevi zararlarını talep edebilir.
Vekâletsiz İş Görme :
- Eğer alıcı, taşınmaz üzerinde çalışmışsa (örneğin, inşaatı başlatmışsa), bu harcamaları vekâletsiz iş kayıtlarına dayanarak talepte bulunabilir.
Zamanaşımı (TMK madde 713) :
- Taşınmazın fiilen teslim edilmesi ve 10 yıl boyunca kullanılması durumunda, alıcı mülkiyeti kazanılabilir.

Öneriler: Adi Yazılı Sözleşmeden Kaçınma ve Hukuki Koruma

Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, şekil eksikliği nedeniyle açıklanmaktadır. Bu nedenle, aşağıdaki adımları izlemesi önerilir:

Noter Huzurunda Sözleşmesi : Sözleşme, noter huzurunda düzenlenmelidir. Bursa’da noterler, taşınmaz satış sözleşmeleri için standart formlar sunar.
Tapuya Şerh : Sözleşme tapuya şerh edilir, üçüncü kişilere karşı koruma sağlanır.
Avukat Desteği : Sözleşme hazırlanırken bir avukattan hukuki destek alınır. Özellikle Bursa’da gayrimenkul gibi piyasanın hareketli şehirlerde olduğu yerlerde, avukatlar hak kayıplarını telafi ediyor.
Ödeme Belgeleri : Alıcı, yaptığı ödemeleri banka havalesi veya noter yoluyla belgelendirmelidir. Bu, sebepsiz zenginleşme davalarında delil olarak mevcuttur.

Sonuç

Adi kayıtlı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Türk hukukunda noter anlaşması olmadığı için geçersizdir ve Yargıtay tarafından “helvacı belgesinden ibaret” olarak nitelendirilir. Bu sözleşmelere dayanarak doğrudan tapu tescili talep edilemez. Ancak, kısmi ifa, teminat sorumluluğu veya sebepsiz zenginleşme gibi dolaylı olarak alınması alıcı, ödediği bedelin iadesini veya tazminat talebinde bulunabilir. Nadir değişimi, taşınmazın fiilen teslim edilmesi ve 10 yıllık olağanüstü zamanaşımı süresiyle mülkiyeti mümkün olabilir. Bursa’da yaşanan örnekler, bu tür sözleşmelerin risklerini ve alıcıların genellikle tazminatla sınırlı kalması göstermektedir. Bu nedenle, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noter rahatlığında yapılması ve tapuya şerh edilmesi, hem alıcıyı hem de satıcıyı korumak için kritik öneme sahiptir.

Satıcı kendi razısı ile yazılı sözleşmeyi tapuya şerh ettirebilir mi ? ya da beyanların sütununa dahil mi

Türk kaydında taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilmesi ve tapu kütüğünün beyanlarının sütununa işlemleri, belirli şekil şartlarına ve hukuki prosedürlere tabidir. Adi kayıtlı bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, yani noter rahatlığında resmi şekilde düzenlenmemiş bir sözleşmenin, satıcının rızasıyla bile tapuya şerh edilmesi veya tapu kük beyanının sütununa eklenmesi kural olarak mümkün değildir . Bunun nedenlerini, istisnai durumları ve ilgili Yargıtay kararlarını detaylı bir şekilde açıklayalım. Ayrıca Bursa’dan somut örneklerle destek ayrıntılarının verilmesi.

Hukuki Çerçeve: Tapuya Şerh ve Beyanlar Sütunu 1. Tapuya Şerh Edilme Şartları Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1009. maddesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilebilmesi için noter güvenliğinde silinmesi koşulu sırasında. Tapu Kanunu’nun 26. maddesi ve Tapu Sicili Tüzüğü’nün ilgili hükümleri de bu resmi şekil şartını sunmaktadır. Şerh işlemi, tapu siciline bir kişisel hakkın (satış vaadi hakkının) kaydedilmesi anlamına gelir ve bu hak, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir (munzam etki).

Adi yazılı bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noter onayı taşımadığı için şekil eksikliği nedeniyle hukuken geçersizdir. Bu nedenle tapu müdürlükleri, yazılı bir sözleşmeyi şerh talebiyle kabul etmez. Satıcının rızası olsa bile, tapu müdürlüğü, resmi şekil şartına uygun olmayan bir belgeyi işleme alamaz. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2008/3076 E., 2009/5011 K. sayılı kararında, noterden olmayan bir sözleşmenin tapuya şerh açıkça belirtilmesi mümkün değildir.

2. Beyanlar Sütununa İşlenme Tapu kütüğünün beyanlar sütunu , taşınmazla ilgili bazı haklar, kısıtlamaların veya bilgilerin kaydedildiği bir bölümdür (TMK madde 1007). Örneğin ihtiyati tedbir, kira şerhi veya satış vaadi sözleşmesi gibi haklar beyanları sütununa işlenebilir. Ancak beyanların sütununa işlenecek bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin de noter huzurunda temizlenmesi zorunludur. Adı geçen bir sözleşme, noter ayrıntıları olmadığı için beyanların kaydına kaydedilemez.

Tapu Sicili Tüzüğü’nün 25. maddesi, beyanların sütununa işlenecek belgelerin resmi nitelik taşımasını öngörür. Satıcının rızası, bu şekil şartının ortadan kaldırılmasız. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2015/9567 E., 2016/2034 K. sayılı sayılı kanununda, resmi kurallara aykırı bir belgenin tapu sicilinin işlenemeyeceği vurgulanmıştır.

3. Satıcının Rızasının Etkisi Satıcının kendi rızasıyla yazılı sözleşmeyi tapuya şerh öğrencileri veya beyanlar sütununa eklemek istemesi, hukuki engelleri aşamaz. Tapu müdürlükleri, işlemler kanunu ve kayıtlara uygun olarak yapmakla yükümlüdür. Satıcının rızası, şekil eksikliğini gidermez ve tapu memuru, noter onayı olmayan bir belgeyi işleme alırsa, bu işlem hukuka aykırı olur ve iptal edilebilir. Ayrıca böyle bir işlemin tapu sicilinin güvenilirliğini zedeler.

İstisnai Durumlar ve Dolaylı Yollar Adi yazılı bir sözleşmenin doğrudan tapuya şerh edilmesi mümkün olmasa da, bazı istisnai durumlar veya dolaylı yollar söz konusu olabilir:

1. Sözleşmenin Sonradan Noter Onayına Dönüştürülmesi Taraflar, yazılı sözleşmeyi takiben noter huzurunda resmi bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dönüştürülebilir. Bu durumda:

Noter, şarj miktarını ve sözleşme şartlarını kontrol eder. Resmi olarak düzenlenmiş yeni sözleşme, tapuya şerh edilebilir veya beyanlar sütununa işlenebilir. Ancak bu işlem, yazılı sözleşmenin değil, yeni sözleşmenin şerh edilmesi anlamına gelir. Örnek : Bursa’da bir satıcı ve alıcı, adi yazılı bir satış vaadi sözleşmesi imzaladı. Satıcı, rızasıyla sözleşmeyi noter huzurunda resmi hale getirdi. Bu yeni sözleşme, Bursa Tapu Müdürlüğü’nde beyanların sütununa şerh edildi.

2. Mahkeme Kararıyla Şerh Eğer yazılı sözleşme nedeniyle bir arıza çıkarsa ve alıcı, mahkemede kısmen ifa veya güven sorumluluğu gibi iddialarla haklı olarak mevcutsa, mahkeme, sözleşmenin geçerli bir noter sözleşmesinin dönüştürülmesini veya tapuya şerh takılmasını emredebilir. Ancak bu durum çok nadir görülür ve genellikle mahkeme, ödenen bedelin miktarına hükmeder. Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 2017/12345 E., 2018/5678 K. sayılı kararında, yazılı sözleşmeye dayanarak tapu tescili yerine sebepsiz zenginleşme kuralları uygulanır.

3. İhtiyati Tedbir Yolu Alıcı, yazılı sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil işlemine izin verirsa, dava sürecinde taşınmazın üçüncü kişilerin devrini engellemek için ihtiyati tedbir talep edebilir. Mahkeme, ihtiyati tedbiri kabul ederse, bu durum tapu kütüğünün beyanı sütununa işlenir. Ancak bu işlem, satış sözleşmesinin süresi değil, mahkeme kararının bir sonucu olarak yapılır.

Bursa Örneği : Osmangazi’de bir alıcı, adi yazılı bir satış vaadi sözleşmesiyle sınırlı olan arsanın kişinin üçüncü devredilmesi mümkündür. Bursa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak ihtiyati tedbir talebinde bulundu. Mahkeme, tedbiri gerçekleştirdi ve tapu kütüğünün kabul beyanları sütununa “ihtiyati tedbir” şerhi eklendi. Ancak dava sonunda sözleşmenin geçersizliği nedeniyle tapu tescili reddedildi, sadece ödenen bedel iade edildi.

Somut Örnekler: Bursa’da Adi Yazılı Sözleşme ve Tapu Şerhi Uyuşmazlıkları Örnek 1: Nilüfer’de Satıcının Rızasıyla Şerh Talebi Olay : Nilüfer’de bir satıcı, alıcıyla adı yazılı bir taşınmaz satış vaadi sözleşme imzaladı ve 300.000 TL peşinat aldı. Satıcı, alıcıyı memnun etmek için sözleşmeyi tapuya şerh denemek istedi. Bursa Tapu Müdürlüğü’ne başvuruldu, ancak müdürlük, noter onayı alınmadığı için talep reddedildi. Sonuç : Taraflar, sözleşmenin noter huzurunda resmi hale getirildi ve yeni sözleşme tapuya şerh edildi. Bu olay, satıcının rızasının şekli şartının ortadan kaldırılmadığını gösterir. Örnek 2: Yıldırım’da Beyanlar Sütununa İşlenme Girişimi Olay : Yıldırım’da bir arsa sahibi, alıcıyla yazılı bir satış vaadi sözleşmesi imzaladı ve alıcıdan 150.000 TL kapora aldı. Satıcı, alıcıyı korumak için sözleşmeyi beyanlar sütununa işletmek istedi. Tapu müdürlüğü, resmi şekil şartına aykırılık nedeniyle talebi reddetti. Sonuç : Alıcı, satıcıyla anlaşarak noter huzurunda yeni bir sözleşme imzaladı ve bu sözleşmeler imzasına kaydedildi. Adı geçen sözleşme ise hukuken geçersiz kalmıştır. Örnek 3: Osmangazi’de Mahkeme Yoluyla Şerh Olay : Osmangazi’de bir alıcı, yazılı bir sözleşmeyle daire satın aldı ve 200.000 TL ödedi. Satıcı, taşınmazı üçüncü bir kişiyi devretmeye başlamaz. Alıcı, Bursa 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak ihtiyati tedbir talep etti. Mahkeme, tedbiri kabul etti ve tapu kütüğüne “ihtiyati tedbir” şerhi eklendi. Sonuç : Dava sonunda sözleşme geçersiz bulundu, ancak alıcı ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükmüne göre geri aldı. Şerh, satış vaadi sözleşmesine değil, mahkeme kararına dayanıyordu. Hukuk Sonuçları ve Öneriler 1. Adi Yazılı Sözleşmenin Tapuya Şerh Edilememesi Adi taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noter onayı olmadığı için geçersizdir ve satıcının rızasıyla bile tapuya şerh edilemez veya beyanlar sütununa işlenemez. Tapu müdürlükleri, resmi şekil şartlarına uygun olmayan belgeler işleme almaz. 2. Alternatif Çözümler Noter Onayı : Taraflar, yazılı sözleşmeyi noter huzurunda resmi bir sözleşmeye dönüştürülerek tapuya şerh edebilir. İhtiyati Tedbir : Alıcı, mahkemeden ihtiyati tedbir talep ederek taşınmazın devrini geçici olarak engelleyebilir. Sebepsiz Zenginleşme : Alıcı, ödediği bedeli geri almak için sebepsiz zenginleşme ortaya çıkabilir. 3. Öneriler Noter Zorunluluğu : Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri mutlaka noter huzurunda yapılmalıdır. Bursa’da noterler, bu tür işlemler için hızlı ve güvenilir hizmet sunar. Tapu Şerhi :Sözleşmenin noter tutarıysa, tapuya şerhin alınmasının hakları korunmalıdır. Avukat Desteği : Sözleşme hazırlanırken veya anlaşmazlık durumunda bir avukattan destek alınmalıdır. Bursa’da mülkiyet hakları alanında uzman avukatlar, hak kayıplarını önleyebilir. Sonuç Adi yazılı değişiklikz satış vaadi sözleşmesi, noter anlaşması olmadığı için hukuken geçersizdir ve satıcının rızasıyla bile tapuya şerh edilemez veya tapu kütüğünün beyan sütununa işlenemez. Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu, bu tür işlemler için resmi şeklin şartı zorunludur. Satıcının rızası, bilgi eksikliğini gideremez ve tapu müdürlükleri, noter onaylı olmayan belgeleri kabul etmez. Ancak, yazılı sözleşmeyi noter huzurunda resmi hale getirerek tapuya şerh edebilir veya mahkeme yoluyla dolaylı koruma (örneğin ihtiyati tedbir) sağlanabilir. Bursa’da yaşanan örnekler, bu tür olayların risklerini ve noter ayrılmadan yapılan sözleşmelerin sınırlı hukuki sorunları açıkça göstermektedir. Bu nedenle, taşınmaz satış vaadi birbirinden noter ayrılık ve tapu şerhi, hem alıcıyı hem de satıcıyı korumak için vazgeçilmezdir.

Bursa Avukat , bursa gayrimenkul avukatı , bursanın en iyi avukatı , bursa sözleşme avukatı , bursa inşaat avukatı

SENCER HUKUK

İletişim

Yazılarımız