Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Yapılma Şartları, Tapuya Şerh, Devir Yapılmazsa Dava ve Zamanaşımı
1. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride resmi satışının yapılmasını isteme hakkı veren bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme doğrudan mülkiyeti geçirmez; alıcıya, şartları oluştuğunda satıcıdan tapu devrini isteme hakkı verir. Satıcı devre yanaşmazsa alıcı, mahkemeden tapu iptali ve tescil talep edebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi özellikle şu durumlarda kullanılır:
- Taşınmaz hemen devredilemiyorsa,
- Taşınmaz üzerinde miras, imar, kat irtifakı, ipotek, haciz, ortaklık veya başka hukuki engeller varsa,
- Taraflar satış iradesini güvence altına almak istiyorsa,
- Alıcı bedel ödemiş ancak tapu devri sonraya bırakılmışsa,
- Arsa payı karşılığı inşaat ilişkilerinde bağımsız bölüm devri ileride yapılacaksa.
Bu sözleşmenin en önemli özelliği, alıcıya yalnızca kişisel hak sağlamasıdır. Ancak sözleşme tapuya şerh edilirse, bu kişisel hak üçüncü kişilere karşı daha güçlü hale gelir.
2. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sıradan bir yazılı sözleşme değildir. Kanun, bu sözleşme için sıkı şekil şartı öngörmüştür. TBK m. 237’ye göre taşınmaz satışı vaadi resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Aynı doğrultuda Noterlik Kanunu m. 89’da gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin düzenleme şeklinde yapılması gereken işlemler arasında sayıldığı belirtilmektedir.
A. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Tarafların kendi aralarında hazırladığı adi yazılı sözleşme, hatta imzaların noterde onaylatılması dahi geçerlilik için yeterli değildir. Buradaki fark önemlidir:
A. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Tarafların kendi aralarında hazırladığı adi yazılı sözleşme, hatta imzaların noterde onaylatılması dahi geçerlilik için yeterli değildir. Buradaki fark önemlidir:
| İşlem türü | Geçerlilik durumu |
|---|---|
| Taraflar arasında adi yazılı sözleşme | Geçersiz |
| Noterde imza onaylı sözleşme | Kural olarak geçersiz |
| Noterde düzenleme şeklinde satış vaadi | Geçerli |
| Tapuda doğrudan resmi satış | Mülkiyeti geçirir |
Yargıtay da haricen düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 60 ve 89 gereğince geçersiz olduğunu kabul etmektedir. Bu yönde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 07.06.2017 tarihli, 2016/524 E., 2017/9222 K. sayılı kararı özellikle önemlidir.
B. Taşınmaz belirli veya belirlenebilir olmalıdır
Sözleşmede hangi taşınmazın satışının vaat edildiği açıkça anlaşılmalıdır. Ada, parsel, bağımsız bölüm numarası, il, ilçe, mahalle gibi bilgiler mümkün olduğunca net yazılmalıdır.
Ancak her eksiklik sözleşmeyi doğrudan geçersiz hale getirmez. Yargıtay uygulamasında, sözleşme ve dosya kapsamından taşınmazın sonradan belirlenebilmesi mümkünse, belirlenebilirlik şartının sağlandığı kabul edilebilmektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 01.03.2004 tarihli, 2003/8604 E., 2004/1301 K. sayılı kararında, satış vaadine konu taşınmazın mahkemece yapılacak inceleme ile teşhis ve tayini mümkünse belirli olma şartının varlığından söz edilebileceği kabul edilmiştir.
C. Satış bedeli belirli veya belirlenebilir olmalıdır
Sözleşmede satış bedelinin açıkça gösterilmesi gerekir. Bedelin tamamının ödendiği, bir kısmının ödendiği veya hangi tarihte ödeneceği açıkça yazılmalıdır. Bedel hiç gösterilmemişse veya tarafların gerçek iradesi belirlenemiyorsa sözleşme ileride ciddi ispat ve geçerlilik tartışmalarına konu olabilir.
D. Tarafların ehliyeti ve temsil yetkisi bulunmalıdır
Sözleşmeyi yapan tarafların fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Vekil aracılığıyla işlem yapılacaksa vekâletnamede taşınmaz satış vaadi yapmaya, taşınmaz devretmeye veya taşınmazla ilgili borçlandırıcı işlem yapmaya yetki bulunmalıdır.
E. Satış vaadinde bulunan kişinin sözleşme tarihinde malik olması şart değildir
Bu husus uygulamada çok karıştırılır. Satış vaadinde bulunan kişinin sözleşme tarihinde taşınmazın maliki olmaması, sözleşmeyi kendiliğinden geçersiz yapmaz. Çünkü satış vaadi, ileride tapu devri borcu doğuran bir ön sözleşmedir. Ancak dava tarihinde veya ifa anında satıcının tapu devrini sağlayabilecek durumda olması gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2011 tarihli, 2011/13-528 E., 2011/571 K. sayılı kararında da vaat borçlusunun satış vaadine konu taşınmaz üzerinde sözleşme tarihinde tasarruf yetkisinin bulunmasının şart olmadığı kabul edilmiştir.
3. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmeli midir?
Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi zorunlu değildir. Noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi, tapuya şerh edilmese de taraflar arasında geçerlidir. Ancak tapuya şerh, alıcının hakkını üçüncü kişilere karşı güçlendirir.
Basit anlatımla:
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Sözleşme noterde yapılmış ama tapuya şerh edilmemiş | Taraflar arasında geçerli kişisel hak doğar |
| Sözleşme tapuya şerh edilmiş | Alıcının hakkı sonraki maliklere ve üçüncü kişilere karşı güçlenir |
| Sözleşme adi yazılı yapılmış | Kural olarak geçersizdir |
| Noter sözleşmesi var, satıcı devretmiyor | Tapu iptali ve tescil davası açılabilir |
Tapuya şerh edilmiş satış vaadi, taşınmazın sonradan üçüncü kişiye devredilmesi halinde alıcının hakkını koruma bakımından önemlidir. Şerh yoksa, alıcı çoğu durumda yalnızca sözleşmenin tarafına karşı hak ileri sürebilir; taşınmaz iyi niyetli üçüncü kişiye geçmişse ayni sonuç elde etmek zorlaşabilir.
4. Tapuya şerhin süresi kaç yıldır?
Tapu Kanunu m. 26’ya göre satış vaadi şerhinden itibaren 5 yıl içinde satış yapılmazsa, şerh tapu sicilinden terkin edilebilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün yayımladığı Tapu Kanunu metninde de “şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse” şerhin terkin edileceği düzenlemesi yer almaktadır.
Burada çok önemli bir ayrım vardır:
5 yıllık süre, satış vaadi sözleşmesinin zamanaşımı süresi değildir.
Bu süre, tapudaki şerhin etkisiyle ilgilidir.
Yani:
| Süre | Neye ilişkindir? |
|---|---|
| 5 yıl | Tapuya şerhin etkisi |
| 10 yıl | Satış vaadinden doğan dava/zamanaşımı süresi |
| Teslim varsa | 10 yıl geçse bile zamanaşımı def’i TMK m. 2 gereği dinlenmeyebilir |
Bu nedenle “satış vaadi tapuya şerh edildi, 5 yıl geçti, artık dava açılamaz” şeklindeki yorum yanlıştır. Beş yılın geçmesi şerhin üçüncü kişilere karşı etkisini zayıflatır veya terkinini gündeme getirir; fakat satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel hakkın mutlaka sona erdiği anlamına gelmez.
5. Satıcı tapu devrini yapmazsa ne yapılır?
Satıcı, noterde düzenlenmiş geçerli satış vaadi sözleşmesine rağmen tapu devrine yanaşmazsa alıcı şu davaları açabilir:
A. Tapu iptali ve tescil davası
En etkili yol, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasıdır. Bu dava ile alıcı, mahkemeden satıcının irade beyanının yerine geçecek şekilde taşınmazın kendi adına tesciline karar verilmesini ister.
Bu davanın hukuki dayanağı TMK m. 716’dır. Satıcı devre yanaşmazsa mahkeme kararı, satıcının tapuda işlem yapma iradesinin yerine geçebilir.
B. Tazminat davası
Tapu devri artık mümkün değilse, örneğin taşınmaz üçüncü kişiye devredilmiş, kamulaştırılmış, yıkılmış, imar uygulamasıyla değişmiş veya satıcı taşınmazı edinememişse, alıcı tazminat talep edebilir.
Tazminat talebi özellikle şu durumlarda gündeme gelir:
- Satıcının kusuruyla devir imkânsız hale gelmişse,
- Taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse,
- Aynen ifa mümkün değilse,
- Tapu iptali ve tescil davası hukuken sonuç vermeyecekse,
- Alıcı bedel ödemiş ancak karşılığını alamamışsa.
C. Ödenen bedelin iadesi ve denkleştirici adalet talepleri
Geçersiz sözleşmelerde veya ifanın imkânsızlaştığı durumlarda, alıcı ödediği bedelin iadesini isteyebilir. Özellikle uzun yıllar önce ödenmiş bedellerde, yalnızca nominal bedelin iadesi hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabileceğinden, somut olaya göre denkleştirici adalet ilkesi tartışılabilir.
6. Taşınmaz satış vaadinde zamanaşımı süresi kaç yıldır?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden, genel zamanaşımı süresi olan 10 yıl uygulanır. Güncel kanun bakımından bu süre TBK m. 146’ya dayanır. Eski Borçlar Kanunu dönemindeki karşılığı BK m. 125’tir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 05.02.2018 tarihli, 2015/6890 E., 2018/747 K. sayılı kararında da satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için 10 yıllık zamanaşımı süresinin uygulanacağı, sürenin sözleşmenin ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren başlayacağı belirtilmiştir.
Zamanaşımı ne zaman başlar?
Zamanaşımı her zaman sözleşme tarihinde başlamaz. Yargıtay uygulamasında süre, genellikle ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren başlar.
Örnekler:
| Olay | Zamanaşımı başlangıcı |
|---|---|
| Sözleşmede belirli devir tarihi varsa | Kararlaştırılan devir tarihi |
| Tapu devri için engelin kalkması gerekiyorsa | Engelin kalktığı tarih |
| Kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulması bekleniyorsa | Bağımsız bölümün devredilebilir hale geldiği tarih |
| Miras intikali gerekiyorsa | İntikal ve ifa imkânının doğduğu tarih |
| Satıcı sonradan malik olmuşsa | Satıcının devri yapabilecek hale geldiği tarih |
| Herhangi bir vade yoksa | Somut olaya göre ifanın istenebilir hale geldiği tarih |
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 01.03.2004 tarihli, 2003/8604 E., 2004/1301 K. sayılı kararında da taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalarda 10 yıllık zamanaşımı süresinin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlayacağı kabul edilmiştir.
7. Taşınmaz alıcıya teslim edilmişse zamanaşımı savunması dinlenir mi?
Bu konuda alıcı lehine çok önemli bir Yargıtay uygulaması vardır.
Eğer taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden sonra taşınmaz alıcıya teslim edilmiş ve alıcı yıllardır taşınmazı malik gibi kullanıyorsa, satıcının daha sonra “10 yıllık zamanaşımı geçti” savunması TMK m. 2’deki dürüstlük kuralına aykırı kabul edilebilir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 27.11.2008 tarihli, 2008/13760 E., 2008/14809 K. sayılı kararında; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için 10 yıllık zamanaşımı uygulanacağı, ancak taşınmaz vaat alacaklısına teslim edilmişse zamanaşımı savunmasının dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağı kabul edilmiştir.
Aynı ilke, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 05.02.2018 tarihli, 2015/6890 E., 2018/747 K. sayılı kararında da tekrar edilmiştir. Kararda, satış vaadine konu taşınmaz sözleşme ile veya fiilen vaat alacaklısına teslim edilmişse, 10 yıllık süre geçtikten sonra ileri sürülen zamanaşımı def’inin TMK m. 2 kapsamında değerlendirileceği vurgulanmıştır.
Bu nedenle uygulamadaki en kritik ayrım şudur:
| Taşınmaz teslim edilmiş mi? | Zamanaşımı bakımından sonuç |
|---|---|
| Teslim edilmemiş | 10 yıllık zamanaşımı def’i güçlüdür |
| Teslim edilmiş ve alıcı malik gibi kullanmış | Zamanaşımı savunması dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir |
| Bedel ödenmiş, zilyetlik verilmiş, yıllarca kullanılmış | Alıcı lehine kuvvetli durum oluşur |
| Sadece sözleşme yapılmış, zilyetlik yok | 10 yıl ciddi risk oluşturur |
8. Tapuya şerh ile zamanaşımı birbirine karıştırılmamalıdır
Uygulamada en sık yapılan hata, tapuya şerhin 5 yıllık süresi ile dava zamanaşımının karıştırılmasıdır.
Tapuya şerh süresi 5 yıldır.
Satış vaadinden doğan dava süresi kural olarak 10 yıldır.
Şerh süresi dolduğunda alıcının üçüncü kişilere karşı koruması zayıflayabilir. Ancak bu, satıcıya karşı açılacak davanın mutlaka zamanaşımına uğradığı anlamına gelmez.
Örneğin:
- 01.01.2020’de noterde satış vaadi yapıldı.
- 01.02.2020’de tapuya şerh edildi.
- 01.02.2025’te şerhin 5 yıllık süresi doldu.
- Ancak ifa olanağı 01.01.2023’te doğduysa, 10 yıllık zamanaşımı 01.01.2033’e kadar tartışılabilir.
- Taşınmaz alıcıya teslim edilmişse, 10 yıl geçse dahi zamanaşımı def’i TMK m. 2 uyarınca reddedilebilir.
9. Satış vaadi yapıldıktan sonra taşınmaz başkasına satılırsa ne olur?
Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, alıcının hakkı şerhten sonra taşınmazı devralan kişilere karşı ileri sürülebilir. Bu nedenle alıcı, sonraki malike karşı da tapu iptali ve tescil davası açma imkânına sahip olabilir.
Ancak satış vaadi tapuya şerh edilmemişse, sonraki malik iyi niyetli ise alıcının aynen tescil talebi zayıflayabilir. Bu durumda alıcı, satış vaadi borçlusuna karşı tazminat veya bedel iadesi taleplerine yönelmek zorunda kalabilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 07.02.1989 tarihli, 1989/8129 E., 1989/1227 K. sayılı kararında da satış vaadi şerhinin ancak kendisinden sonra doğacak haklara karşı etki göstereceği, önceki haklara üstünlük sağlamayacağı yönünde değerlendirme yapılmıştır.
10. Birden fazla satış vaadi varsa hangisi üstün olur?
Aynı taşınmaz hakkında birden fazla satış vaadi sözleşmesi yapılmış olabilir. Bu durumda öncelik değerlendirmesi yapılırken şu kriterler önem kazanır:
- Sözleşmelerin tarihleri,
- Tapuya şerh verilip verilmediği,
- Şerh tarihleri,
- Taşınmazın kime teslim edildiği,
- Bedelin kim tarafından ödendiği,
- Sonraki alıcının iyi niyetli olup olmadığı,
- Tapu kaydındaki şerh ve takyidat durumu.
Genel ilke olarak, önceki tarihli kişisel hak sonraki kişisel hakka göre daha güçlü olabilir. Ancak sonraki satış vaadi tapuya şerh edilmişse ve şerhten sonraki haklara karşı kuvvetlendirilmişse ayrıca değerlendirme yapılır. Yargıtay uygulamasında satış vaadi şerhinin, şerhten önce doğan hakları ortadan kaldırmadığı; fakat şerhten sonra kazanılan haklara karşı etkili olduğu kabul edilmektedir.
11. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde dava türleri
1. Satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davası
Alıcı, geçerli satış vaadi sözleşmesine dayanarak taşınmazın adına tescilini ister.
2. Tazminat davası
Tapu devri imkânsızlaşmışsa alıcı zararının karşılanmasını talep eder.
3. Bedel iadesi davası
Sözleşme geçersizse veya ifa mümkün değilse, ödenen bedelin iadesi istenebilir.
4. Şerhin terkini davası veya tapu müdürlüğü başvurusu
Şerhin süresi dolmuşsa veya sözleşme geçersiz hale gelmişse, taşınmaz maliki şerhin kaldırılmasını isteyebilir.
5. Sözleşmenin feshi veya iptali
Hile, gabin, ehliyetsizlik, muvazaa, imkânsızlık, edimlerin yerine getirilmemesi gibi nedenlerle sözleşmenin iptali veya feshi gündeme gelebilir.
12. Görevli ve yetkili mahkeme
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise taşınmazın aynına ilişkin dava niteliği nedeniyle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesin yetki niteliği taşır.
Örneğin Bursa/Nilüfer’de bulunan bir taşınmaz için satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davası açılacaksa, dava kural olarak Bursa’daki görevli Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
13. Uygulamada dava açmadan önce kontrol edilmesi gerekenler
Satış vaadine dayalı dava açmadan önce şu hususlar mutlaka incelenmelidir:
| Kontrol konusu | Neden önemli? |
|---|---|
| Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi? | Geçerlilik için zorunlu |
| Taşınmaz açıkça belirli mi? | Tescil kararı verilebilmesi için gerekli |
| Satıcı malik mi veya malik olmuş mu? | Aynen ifa için önemli |
| Tapuya şerh verilmiş mi? | Üçüncü kişilere karşı koruma sağlar |
| Şerh tarihi nedir? | 5 yıllık süre bakımından önemli |
| Taşınmaz alıcıya teslim edilmiş mi? | Zamanaşımı def’ine karşı kritik |
| Bedel ödenmiş mi? | İfa ve hakkaniyet açısından önemli |
| Taşınmaz üçüncü kişiye devredilmiş mi? | Davalı ve dava türü belirlenir |
| Haciz, ipotek, tedbir var mı? | Tescil imkânını etkiler |
| İfa olanağı ne zaman doğmuş? | 10 yıllık zamanaşımı başlangıcı belirlenir |
14. Emsal Yargıtay kararları
1. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 01.03.2004, 2003/8604 E., 2004/1301 K.
Bu kararda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel zamanaşımı süresi bulunmadığı, bu nedenle 10 yıllık zamanaşımı süresinin uygulanacağı ve sürenin ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren başlayacağı kabul edilmiştir. Ayrıca taşınmazın belirlenebilir olması bakımından da önemli değerlendirmeler yapılmıştır.
2. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 27.11.2008, 2008/13760 E., 2008/14809 K.
Bu kararda, satış vaadi sözleşmesine konu taşınmaz vaat alacaklısına teslim edilmişse, 10 yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davada zamanaşımı savunmasının dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmiştir.
3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.09.2011, 2011/13-528 E., 2011/571 K.
Bu kararda, satış vaadinde bulunan kişinin sözleşme tarihinde taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisine sahip olmasının sözleşmenin geçerliliği için zorunlu olmadığı kabul edilmiştir. Başka bir anlatımla, satıcı sözleşme tarihinde malik olmasa bile satış vaadi sözleşmesi baştan geçersiz sayılmaz; ifa anındaki durum ayrıca değerlendirilir.
4. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 07.06.2017, 2016/524 E., 2017/9222 K.
Bu kararda, haricen düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin resmi şekil şartına aykırılık nedeniyle geçersiz olduğu belirtilmiştir. Kararda TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 60 ve 89 hükümlerine vurgu yapılmıştır.
5. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 16.10.2017, 2017/3627 E., 2017/7555 K.
Bu kararda da taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalarda 10 yıllık zamanaşımı, ifa olanağının doğması ve teslim halinde zamanaşımı def’inin dürüstlük kuralı bakımından değerlendirilmesi ilkeleri tekrar edilmiştir.
6. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 05.02.2018, 2015/6890 E., 2018/747 K.
Bu karar, zamanaşımı bakımından güncel ve önemli kararlardan biridir. Kararda, satış vaadi sözleşmesinden doğan davalarda TBK m. 146 gereğince 10 yıllık zamanaşımı uygulanacağı, sürenin ifa olanağının doğduğu tarihten başlayacağı ve taşınmaz vaat alacaklısına teslim edilmişse zamanaşımı savunmasının TMK m. 2 kapsamında dürüstlük kuralına aykırı olabileceği kabul edilmiştir.
7. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 07.02.1989, 1989/8129 E., 1989/1227 K.
Bu karar, birden fazla satış vaadi ve tapuya şerhin etkisi bakımından önemlidir. Şerhin kendisinden sonra doğacak haklara karşı etkili olacağı, daha önce doğmuş hakları kendiliğinden ortadan kaldırmayacağı yönünde değerlendirme yapılmıştır.
15. Somut örneklerle zamanaşımı hesabı
Örnek 1: Sözleşme yapıldı, devir tarihi belli
Ali ile Mehmet arasında 01.01.2020 tarihinde noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmış ve tapu devrinin 01.07.2020’de yapılacağı kararlaştırılmıştır. Mehmet tapu devrini yapmazsa, kural olarak 10 yıllık zamanaşımı 01.07.2020’den itibaren işlemeye başlar. Ali, 01.07.2030’a kadar dava açmalıdır.
Örnek 2: Sözleşme yapıldı, taşınmaz teslim edildi
Bursa Osmangazi’deki bir daire için satış vaadi yapılmış, alıcı bedeli ödemiş ve daireyi 12 yıldır kullanmaktadır. Satıcı tapu devrinden kaçınırsa, satıcının “10 yıl geçti” savunması TMK m. 2 kapsamında dürüstlük kuralına aykırı görülebilir. Bu durumda alıcının zilyetliği çok güçlü delildir.
Örnek 3: Sözleşme tapuya şerh edildi ama 5 yıl geçti
Satış vaadi 01.01.2020’de tapuya şerh edilmiştir. 01.01.2025’te şerhin 5 yıllık süresi dolar. Bu durum sözleşmenin otomatik olarak geçersiz olduğu anlamına gelmez. Ancak alıcının üçüncü kişilere karşı tapu şerhinden doğan koruması zayıflar.
Örnek 4: Satıcı malik değildi, sonra malik oldu
Satıcı, sözleşme tarihinde taşınmazın maliki değildir. Ancak 2 yıl sonra taşınmazı kendi adına tescil ettirmiştir. Bu durumda sözleşme baştan geçersiz sayılmaz. Alıcı, satıcı malik olduktan sonra tapu devrini talep edebilir.
Örnek 5: Satıcı taşınmazı üçüncü kişiye devretti
Satış vaadi tapuya şerh edilmişse, alıcı sonraki malike karşı da hakkını ileri sürebilir. Şerh yoksa, sonraki malikin iyi niyeti ve tapu kaydı önem kazanır. Alıcı aynen tescil alamazsa tazminata yönelir.
16. Sonuç
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gayrimenkul hukukunda son derece güçlü fakat teknik bir sözleşmedir. Geçerli olabilmesi için mutlaka resmi şekilde, uygulamada ise noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşme veya noterde yalnızca imza onayı, taşınmaz satış vaadi için yeterli değildir.
Tapuya şerh verilmesi zorunlu olmamakla birlikte alıcı açısından hayati önem taşır. Çünkü şerh, satış vaadinden doğan kişisel hakkı üçüncü kişilere karşı güçlendirir. Ancak şerhin süresi 5 yıldır. Bu 5 yıllık süre dava zamanaşımı değildir; yalnızca tapu sicilindeki şerhin etkisiyle ilgilidir.
Satıcı tapu devrini yapmazsa alıcı, şartları varsa satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Bu davalarda kural olarak 10 yıllık zamanaşımı uygulanır. Zamanaşımı, sözleşme tarihinden değil, çoğu durumda ifa olanağının doğduğu tarihten itibaren başlar. Taşınmaz alıcıya teslim edilmiş ve alıcı uzun yıllardır taşınmazı malik gibi kullanıyorsa, satıcının zamanaşımı savunması dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir.
Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde en güvenli yol; sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması, taşınmaz bilgilerinin açıkça yazılması, bedel ve ödeme kayıtlarının net tutulması, tapuya şerh verilmesi ve devir yapılmıyorsa zamanaşımı riski büyümeden dava açılmasıdır.