İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI 2023

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, uygulamada en çok tercih edilen kiracı tahliyesi yollarından biridir. TBK madde 350 ve 351’de ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları yer almıştır. Bu mesele ülkemizdeki konut kriziyle birlikte önemini günden güne arttırmaktadır. Bu yazımızda da konuyu tüm detaylarıyla ele alacağız.

Yazımızda ihtiyaç nedeniyle tahliye şartlarına, sürecin nasıl işlediğine ve en önemlisi ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sonuçlarına değindik.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Kiraya verenin veya TBK madde 350’de sayılan yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde kiracıya karşı açılacak tahliye davası ile kira sözleşmesi sona erdirebilir ve ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesi gerçekleştirilebilir.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması halinde kanunda belirtilen kişiler belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirim sürelerine uyarak açacakları dava ile kira sözleşmelerini sonlandırabilecekler.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Yoluna Başvuru Zorunlu Mu?

28.3.2023’te Resmi Gazetede yayımlanan, 1 Eylül 2023 itibariyle yürürlüğe giren 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen madde 18/B’de yer alan düzenlemeye göre; kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Dolayısıyla 1 Eylül 2023’ten itibaren ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açmadan önce, kiraya verenler bakımından arabuluculuk yoluna başvurulması zorunludur. Bir başka deyişle arabuluculuk yoluna başvuru, dava şartıdır.  Aksi halde dava esasa girilmeksizin salt arabuluculuk yoluna başvurulmadığından reddedilecektir.

Aşağıdaki şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren tahliye davası açarak kiracıyı kiralanandan çıkarabilir.

Kiralanan taşınmazın konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu mevcut olmalıdır.

•  Kiraya verenin kendisi
•  Eşi
•  Altsoyu
•  Üstsoyu
•  Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler

TBK 350. maddede sayılan bu kişilerin kiralanana konut ya da iş yeri olarak kullanmak için gereksinim duymaları gerekir. Maddede belirtilen kişiler dışındaki kiraya verenin yakınlarının gereksinimi için tahliye talebinde bulunulması söz konusu olamaz.

1- Gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.

Yargıtay emsal kararlarında konut veya işyeri kullanma ihtiyacını somut olaya göre değerlendirip, ihtiyacın gerçek, samimi ve kiraya veren için gerçekten zorunlu olup olmadığına göre karar vermiştir.

Her somut olaya göre kiraya veren ve kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı değişir. Gereksinimi değerlendirecek kişi hakimdir. Hakim bu değerlendirmeyi yaparken kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının durumunu göz önünde bulunduracaktır. Her somut olay bakımından ihtiyaç durumu ayrı ayrı değerlendirielcektir.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmaması tahliye davasının kabulunü imkansız hale getirecektir.

Yargıtay bir kararında; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası için, kiraya verenin aynı bölgede davaya konu taşınmaza benzer nitelikte başka bir taşınmazının olması sebebiyle kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını kabul etmiştir. Böylece kiraya verenin kiracıyı tahliye talebi reddedilmiştir. Ancak bir örnek vermek gerekirse Bursa Nilüfer ilçesinde 6 kişilik bir aile kirada oturmaktadır. Bu ailenin Nilüfer ilçesinde 1+1 bir dairesi mevcut ise bu daireye ihtiyaç duymaları samimi olmayacaktır. Çünkü 6 kişilik bir ailenin ihtiyaçlarını bu dairenin karşılaması çok mümkün değildir. Ancak somut olayda Nilüfer ilçesindeki daire 3+1 bir daire olsaydı somut olaydaki ailenin ihtiyaçlarını karşılayabileceği için tahliye samimi görülebilecektir. Yani her somut olayı detaylarına bakarak değerlendirmek gerekmektedir.

2- Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Kiracı ve kiraya veren kira sözleşmesinin süresini belirlemiş olabilirler. Bu durumda kiraya veren veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı konut ya da iş yeri olarak kullanma gereksinimi ortaya çıkabilir. Bu halde kiracı hemen tahliye edilemez. Kiraya veren ancak kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracıyı tahliye davası açabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren 3-6 aylık fesih bildirim sürelerine uygun olarak bir ay içinde tahliye davası açarak kiracının kiralanandan tahliyesini sağlayabilir.

Buna göre kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 ay fesih dönemi olup, bu 6 aylık dönemin sonunda fesih gerçekleştirebilmek için kiraya veren en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır.

Kiraya verenin fesih bildirimine rağmen kiracı kiralananı boşalmamışsa bu durumda kiraya veren fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilecektir.,

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kural olarak, kiraya veren tarafından açılmaktadır. Kira sözleşmesinin konusu olan taşınmaz paylı mülkiyet rejimine tabi olduğu takdirde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, paydaşların çoğunluğu tarafından açılmalıdır. Yargıtay, kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik ya da intifa hakkı sahibinin de ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabileceğini kabul etmiştir. Kiralayanı sonradan edinen yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açma hakkına sahiptir. Dolayısıyla, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası;

• Kiraya veren,
• Yeni malik,
• Kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik,
• Kira sözleşmesinin tarafı olmayan intifa hakkı sahibi

tarafından açılabilir.

Kanun kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahkiyesini isteyebileceğini belirtmektedir. Ancak bazen bir taşınmazı kiraya veren ile taşınmazın maliki farklı kişiler olabilmektedir. Yargıtay bu durumda kira sözleşmesine taraf olmayan malikin de ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabileceğini kabul etmiştir. Kiralanın satılması durumunda ise yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir. Sonuç olarak kiraya veren ve malik ihtiyaç nedeniyle kiralayandan taşınmazın tahkiyesini isteyebilirler.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarnamesi ve Süreleri

Borçlar Kanunu 350. maddesinde, tahliye davasından önce bildirim koşulundan söz edilmektedir. Bu bildirimlerin resmi şekilde olmasa da yazılı olarak yapılması şarttır. Yazılı bildirimin noter aracılığı ile yapılması ispat bakımından kolaylık sağlar. Sürelerin hesabında, bildirimin kiracıya ulaşma tarihi dikkate alınır. Yani bildirim, belirtilen süreler içerisinde kiracının eline ulaşmış olmalıdır.

Kanunda düzenlenen ihtarname gerekliliği ve süresi şartlara göre değişmektedir.

Kiralananı Sonradan Edinen Yeni Malik İçin İhtarname Süresi Nedir ?

• Kiralananı sonradan edinen yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde, taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliye edileceğini kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Yeni malik, bu bildirimin yapılması şartı ile altı ay sonrasında tahliye davası açabilir.
• Yeni malik dilerse gereksinim nedeniyle tahliye talep hakkını, eski malik ile yapılmış olan kira sözleşmesinin bitimi tarihinden itibaren bir ay içerisinde açacağı tahliye davası ile kullanabilir. Bu durumda kiracıya bildirim yapılması şartı yoktur.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtarname Süresi:

Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, kiracıya sözleşmenin sona erme tarihinden üç ay önce yazılı bildirim yapılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira süresi, sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren altı aylık dönemlere ayrılır. Kiralayan, bu altı aylık dönemler sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir. Bu hakkını kullanabilmek için, altı aylık dönem sonundan üç ay önce tahliye ihtarnamesi göndermiş olmalıdır. İhtar şartına uymak koşulu ile altı aylık dönem bitimi tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtarname Süresi:

Kira sözleşmesi, kanundaki belirtilen şart ve koşullara göre taraflarca feshedilmedikçe, süre sonunda bir yıl uzatılmış sayılır. Bunun için kiralayan ile kiracı arasındaki sözleşmenin yenilenmesi gerekmez. Kural, kiracı tarafından feshedilmedikçe sözleşmenin uzamasıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.(TBK m. 347)

Kira sözleşmesinin kanunda belirtilen şekilde uzaması, sözleşmeyi belirsiz süreli hale getirmez. Sözleşme, belirli süreli kira sözleşmesi olarak bir kira yılı uzamış olur.

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiralayanın ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmesi için herhangi bir bildirim şartı öngörülmemiştir. Kiralayan, sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren bir ay içerisinde açacağı dava ile tahliye talebinde bulunabilir.
• Belirli süreli kira sözleşmesinde kiralayanın yazılı bildirimi, dava açma süresi bakımından önem taşır. Kiralayan, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içerisinde, kiracıya tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış olur. Bu durumda kiralayan, kira yılı içerisinde istediği zaman tahliye davası açabilir. Böylece kiralayan, dava açmak için öngörülen bir aylık süre sınırını, bir kira yılı için kaldırmış olur.

Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.(TBK m. 353)

Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında yetkili ve görevli mahkeme kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kiralanan konut ya da işyerinin olduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ortalama 6-10 ay sürmektedir. Fakat mahkemenin iş yoğunluğu, dava şartlarının yerine getirilmesi, davacı sayısı ve bulunduğu ile göre bu süre değişebilmektedir.

Örneğin Bursa Nilüfer!de bulunan bir konut için açılacak olan ihtiyaç sebebiyle tahliye davası Bursa Adliyesi Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Aksi halde davanın yetkisizlik veya görevsizlik nedeniyle reddine karar verilebilir. Örneğin Bursa Nilüfer Görükle’de diresi olan bir kişi bu daireyi ihtiyaç sebebiyle tahliye etmeyi planlıyorsa ve davayı Mudanya Sulh hukuk mahkemesinde açarsa dava yetkisizlik sebebiyle reddedilecektir.

Yeniden Kiralama Yasağı

Konut ihtiyacı en temel gereksinim ve haklardan biridir. Bu nedenle Kanun kötü niyetli kişilere karşı tedbir olarak keyfi tahliyeleri ve bundan kaynaklanan mağduriyetleri önlemek içim bir takım düzenlemeler getirmiştir. Borçlar Kanunumuzun 355. maddesine göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Burada amaç hem kiraya vereni, hem de kiralayanı korumaktır. Kanun zorunlu ihtiyaç halinde kiraya verene tahliye hakkı tanımıştır. Ancak kiralayanı korumak için de kiraya verene tanınan bu hakkın kötüye kullanılmasını yaptırıma tabi tutmuştur.

Yeniden Kiraya Verme Yasağına Aykırılık Halinde Tazminat Davası

Türk Borçlar Kanunumuzun 355. maddesinin 1. fıkrası uyarınca kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesi halinde 3 yıllık bir süre müddetince yeniden kiraya verme yasağının devreye gireceğinden yukarıda detaylı olarak bahsetmiştir. Türk Borçlar Kanunumuzun 355. maddesinin 3. fıkrasında ise bu yasağın yaptırımı düzenlenmiş bulunmaktadır:

Türk Borçlar Kanunumuzun 355. Maddesinin 3. Fıkrasına Göre: “Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.“

Kiracı tarafından yeniden kiraya verme yasağına aykırılık nedeniyle açılacak olan tazminat davalarında mevzuat ve emsal kararlar birlikte değerlendirilmeli ve aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:

1. Gereksinim sebebiyle tahliye davası açılmış olmalı,
2. Gereksinim sebebiyle tahliye davası sonucunda mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliye sağlanmış olmalı,
3. ÖNEMLİ: Kiracı, tahliye davası sonucunda tahliye edilmiş olmalıdır. Kendisine yapılan sözlü veya yazılı ihtar nedeniyle dava açılmaksızın kiralanan taşınmazı tahliye eden kiracılar tarafından açılmış olan bu tip tazminat davalarının kabul edilmeyeceğine dair kararlar mevcuttur.
4. Kiralanan yeniden kiraya verme yasağına aykırı olarak yeniden kiraya verilmiş olmalı,
5. ÖNEMLİ: Yeniden kiraya verme yasağına aykırılık halinin varlığının kabulü için, kiralananın yeniden kiraya verilmiş olması şartı aranmaktadır. Kiralanan taşınmazın kullanılmaması, boş bırakılması gibi durumlarda tazminat talebinin kabul edilmeyeceğine ilişkin kararlar mevcuttur.

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Aynı zamanda taşınmazı sonradan edinen kişi de kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konutunun veya iş yerinin kulanım zorunluluğu oluştuğunda da başvurabileceği bir özel dava türüdür.

TBK’nın 351. maddesi “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” düzenlemesini içermektedir.

Sonradan satım sözleşmesiyle, mirasla vesaire edinilen konut ve iş yerinin maliki; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin içten ve samimi olan ihtiyaçları neticesinde daha önceden yapılan kira sözleşmesiyle taşınmazda oturmakta olan kiracıyı belirli süreler dahilinde tahliye etmek hakkı vermektedir.

Sürelere baktığımız zaman bunlardan birincisi; taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya aşağıda detaylı açıklanacağı üzere noter kanalıyla yapılacak ihtarname sonrasında 6 ay içinde açacağı bir dava yoluyla isteyebileceği gibi dilerse kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile de isteyebilir. Yeni malikin ihtiyacına göre süreler şekillenebilmektedir. 

Dikkat edilmesi gereken bir husus vardır ki o da TBK Madde 355’te belirtilen yeniden kiralama yasağıdır. İlgili maddeye göre “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” Bu kanun maddesine göre kiracının tahliyesinden yani evi tamamen boşaltmasından itibaren üç yıl içinde eski kiracısından başkasına kiralamasını engellemektedir. Fakat haklı sebepler dahilinde bu yasak ortadan kalkabilir.

Haklı sebebe örnek olarak eşinin ihtiyacı için konutun boşaltılmasını sağlayan ev sahibinin oğlunun başka bir vilayete tayininin çıkması ya da askere gitmesi gibi sebeplerle kiralananı kullanamamasından ötürü bir başka kişiye kiralaması olabilir. Bu yasağa uyulmadığı durumlarda eski kiracı tarafından tespit ettirildiği zaman son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulabilir. 

Taşınmazın Tapu Kaydına Kira Sözleşmesine İlişkin Şerh Düşülmüş Olması Halinde Yeni Malikin Durumu Ne Olacaktır ?

Kira sözleşmesi, sözleşmenin tarafları açısından kişisel nitelikte haklar sağlamaktadır, dolayısıyla kural olarak üçüncü kişileri etkileyecek nitelikte ayni bir hak tesis etmemektedir ve genel itibariyle, yalnızca sözleşmenin taraflarını bağlamaktadır. Ancak kişisel bir hak sağlayan kira sözleşmesinin, kira sözleşmesine konu olan taşınmazın tapu siciline şerh edilmesi sağlanabilmektedir.

Türk Borçlar Kanunumuzun “Tapu Siciline Şerh” Başlıklı 312. Maddesine Göre: “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.”

Tapu sicilinde kira sözleşmesine ilişkin şerh bulunması halinde, hakkaniyet ve şerhin koruyucu etkisi gereği, yeni malikin taşınmazı kira sözleşmesi şartlarını da kabul ederek edinmiş olduğunun kabulü gerekmektedir. Bu nedenle yeni malik, 6 aylık süre sonunda kiracıya tahliye davası açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdiremeyecek, kira döneminin sonunu bekleyerek, kira döneminin sonundan itibaren bir aylık süre içerisinde davasını açmak durumunda kalacaktır.

• Kiralayanın Oturduğu Kendisine Ait Dairenin Giderlerinin Fazla Olması ve Ödeme Güçlüğü İçinde Olması, Kiracının Oturduğu Kiralananın Daha Ekonomik Olması Nedeniyle İhtiyaç İddiası

Kiralanana ihtiyaç duyulmasının, kiralananın, kiralayanın kendi oturduğu eve nazaran daha ekonomik olması uygulamada en sık açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları olduğu anlaşılmaktadır. Kiralayanın ekonomik durumu eskiye nazaran daha kötü olabilmektedir. Eğer kiralayan hali hazırda oturduğu konutun aidat, yakıt ve diğer giderlerini karşılamakta zorlandığını, bundan dolayı da kiralanana gerçekten ihtiyaç duyduğunu ispat ederse tahliye kararı verilmesi gerektiği şüphesizdir. Yargıtay da vermiş olduğu bir kararda oturduğu dairenin giderleri, kiralananınkinden daha ağır olan ve bu nedenle ekonomik güçlüğe düşen kiralayanın, kiracının kullanmakta olduğu kiralanana ihtiyacı olduğunu kabul etmekte, sadece amacı daha fazla gelir elde etmek olan kiralayanın açtığı davanın kabul edilmemesi gerektiğini belirtmektedir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1982/13059 E, 1982/13079 K)

• Kiralayanın Sağlık Durumu Nedeniyle Konut İhtiyacı

Kiraya verenin sağlık sorunları kiralanana ihtiyaç duymasını gerektirebilir. Sağlık sorunu kaynaklı duyulan bu ihtiyaç da kiralayanın tahliye talebinde bulunmasına neden olabilir. Kiralananın kalp hastalığına yakalanması ve oturduğu dairenin de asansörsüz olması, bunula birlikte kiralanan dairenin de asansörlü bir daire olması gibi örneklerde kiralananın tahliyesini talep edebilir. Fakat bu durumun sağlık raporu ile tespiti gerekmektedir. Nitekim Yargıtay oğlunun sağlık sorunu nedeniyle kiralanın tahliyesi talepli davada “davacının hasta olduğu iddia edilen çocuğunun rahatsızlığının ne olduğu, sürekli doktor kontrolünün gerekip gerekmediğinin sağlık kuruluna sevk edilerek gerekli rapor alınmadan noksan tahkikatla yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur” (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2002/1372 E, 2002/1582 K.) yönündeki kararıyla alınacak sağlık raporunun tahliye yönünde karar verilmesindeki önemi vurgulamıştır.

• Evlenmek Üzere Olma Nedeniyle Kiralananda Oturmak İstemesi

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarındaki ihtiyacın, gerçek ve samimi kabul edildiği ve Yargıtay uygulamalarına da yansıyan hallerden birisi de evlilik üzere olması nedeniyle kiralananda oturulmak istemesidir. Evlilik nedeniyle tahliye talebinde belirtilen evlilik arifesinde olan kimse bizzat kiraya veren olabileceği gibi kiraya verenin çocuğu da 184 olabilir. Bu konuda asıl önem arz eden, Yargıtay kararlarında (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2005/11224 E, 2005/12202 K) da vurgulanan husus; evlilik konusunda somut adımların atılıp atılmadığı hususudur. Kiralayan veya oğlunun sadece nişanlı olması, evlilik hususunda herhangi bir adım atılmaması evlilik nedeniyle ihtiyaç talebi olarak Yargıtay tarafından yeterli görülmemektedir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2004/763 E, 2004/1100 K)

• Kiralananın, Kiralayanın Oturduğu Yere Oranla Daha Emniyetli Oluşuna Dayanan İhtiyaç

Kiralayanın kendisine ait konutta oturmakta iken kiralanana ihtiyaç duyduğu diğer bir durum ise; kiralananın çok daha emniyetli oluşudur. Bu konuda uygulamada daha çok karşılaşılan ihtiyaç iddiası ise tek başına yaşayan yaşlı kişilerin oturdukları evlerin, kiraya verdiklerinden daha güvensiz oldukları iddiasıdır. Yargıtay bu iddianın kanıtlanması durumunda, iddianın gerçek ve samimi olduğunun kabulü ile tahliye karar verilmesi gerektiğini kabul ediyor. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 1983/10116,E, 1983Y/10094 K)

• Kiralayanın Çocuklarına ve Altsoy-Üstsoya Ait Konut İhtiyacı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecek hallerden bir diğeri de kiralayanın çocuklarının konut ihtiyacının ortaya çıkmasıdır. Kiralayanın bizzat kendisinin kirada oturması tahliye sebebi olarak kabul edildiği gibi kiralayanın çocuklarının da kirada oturması ihtiyaca dayalı tahliye sebebi olarak kabul edilmektedir. Ergin olan çocuklar için de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir. Yargıtay’ın da desteklediği görüşü göre ergin çocuklar aileleri ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Bunun gibi çocuğun nişanlı olması ve evlilik hazırlıklarını başlamış olması da tahliye sebebi olarak kabul edilmektedir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2005/11224 E, 2005/12202 K) Mülga 6570 sayılı kanunda çocuk ibaresi geçtiği için ihtiyaca dayalı tahliye talebi sadece kiralayanın çocukları için geçerliydi, torunlar ise bu hükümden yararlanamıyordu. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile birlikte “çocuk” ibaresi yerine “altsoy” terimi kullanılması ile birlikte ortaya çıkmış olan olumsuz çözümlemeler terk edilmiş oldu (İpek, 2012: 60-92). Mülga kanundan torunlar faydalanamadığı gibi babalar da faydalanamıyordu. Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girmesi ile birlikte “üstsoy” terimi kullanılarak kiralayanın babası ve annesinin konut ihtiyacı da tahliye sebebi olarak kabul edilmiştir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği

İHTARNAME

BURSA NOTERLİĞİ’NE

 
KEŞİDECİ             : (Ad, soyad, TC kimlik numarası ve adres yazılmalı)

MUHATAP          : (Ad, soyad, TC kimlik numarası ve adres yazılmalı)

KONU               : Kira sözleşmesinin ihtiyaçtan dolayı yenilenmeyeceğinin ihtarından ibarettir.

AÇIKLAMALAR   :

1- ………….. tarihli kira sözleşmesi gereğince  …………….. adresinde bulunan gayrimenkulde kiracı olarak oturmaktasınız.
2-(Kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği ve ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesi gerektiği burada açıklanacak.)
3-Kira süresinin bitim tarihi olan ………….. tarihinden sonra kira sözleşmesini yenilemeyeceğimizi bu sebeple mecuru tahliye etmenizi aksi  halde  ihtiyaç sebebiyle  TAHLİYE DAVASI açacağımızı ve bu konuda yapılacak masrafları sizden talep edeceğimizi ihtaren bildiririz.
 

                                                                                                                                                               Keşideci
                                                                                                                                                              Vekili Av.
                                                                                                                                                      Ad Soyad ve İmza
 
Sayın Noter;
Üç nüshadan ibaret bu ihtarnamenin bir nüshasının karşı tarafa tebliğini, bir nüshasının tebliğ şerhine havi olarak tarafımıza verilmesini, bir nüshasının da dairenizde hıfzını vekaleten arz ve talep ederim.
 
                                                                                                                                                              Keşideci
                                                                                                                                                              Vekili Av.

                                                                                                                                                      Ad Soyad ve İmza