Elbirliği Mülkiyeti Nedir? Paylı Mülkiyet Nedir?

MÜLKİYET KAVRAMI NEDİR ?

Hukukumuzda mülkiyet hakkı net bir biçimde ortaya konmuş değildir . Anayasa’nın 35. mad­desi “Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz” hükmünü koymuştur. Medeni Kanunun 683. Maddesinde ”Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.” demektedir.

Malik, kanunun çizdiği sınırlar içinde bir malı dilediği gibi kullanabilir, semerelerinden istifade edebilir, sınırlı bir aynî hakla sınıflandırabilir ve şahsi bir hak sebebiyle kullanılmasını bir başkasına bırakabilir.

Mülkiyet, bir kimsenin bir şey üzerinde haiz olabileceği en geniş yetkiyi bahşeden bir aynî haktır şeklinde tanımlanabilir . Mülkiyet hakkının konusu taşınır ve taşınmaz mallardır

Mülkiyet hakkı birden fazla kişiye ait olduğu takdirde, birlikte mülkiyetten (topluluk mülkiyetinden) bahsedilir. Birlikte mülkiyet ikiye ayrılır. Bunlar, paylı mülkiyet (TMK. m. 688 vd.; Miteigentum) ve elbirliği mülkiyeti (Gesamt Eigentum)’dir. Bunların haricinde yeni bir birlikte mülkiyet türü ise kurulamaz. Zira, birlikte mülkiyette sınırlı sayı (tipe bağlılık=numerus clausus) ilkesi hâkimdir . 

Paylı Mülkiyet
Paylı mülkiyetin diğer adı müşterek mülkiyettir. TMK’ya göre; birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olduğu durumlarda paylı mülkiyetten söz edebiliriz. Paylı mülkiyetin en bilinen örneği kamuoyunda toprak tapu olarak bilinen ve tek bir arsanın, arazinin (parselin) onlarca insana satılması ile oluşan mülkiyet durumudur.

 En az iki kişinin aynı sürede bölünmemiş bir eşya üzerindeki mülkiyeti anlamına gelmektedir. Burada önemli olan mülkiyete konu eşyanın bölünmemiş olmasıdır. Paylı mülkiyette paylar haline bölünmüş ve birlikte mülkiyeti ifade eden tek bir mülkiyet söz konusudur. Fiilen bölünmüş ve birbirinden bağımsız mülkiyete konu olmuş eşya üzerinde paylı mülkiyetten söz edilmez. Paylı mülkiyetin en önemli unsurlardan biride pay oranlarının belirlenmiş olmasıdır. Her malik payı oranında hak ve yükümlülüklere sahiptir. Aynı eşya üzerinde farklı mülkiyetlerin kurulması paylı mülkiyet oluşturmaz, aynı zamanda tek ve birlikte mülkiyet olması gerekir. Paylı mülkiyetten söz edebilmek için önemli bir kıstasta öncelikle mülkiyetin doğmuş olmasıdır. Ortada bir mülkiyet yokken paylı mülkiyetten söz etmek mümkün değildir.

Paylı mülkiyetin doğması hukuki işlemden, mahkeme kararından veya kanundan kaynaklanabilir. Birden fazla kişi bir araya gelerek taşınır veya taşınmaz bir eşyaya hukuki işlem yoluyla paylı malik olabilirler. Hukuki işlem ile paylı mülkiyet tahsisi ölüme bağlı hukuki işlemle de söz konusu olabilir. Bir kimse örneğin vasiyetname düzenleyerek; bir şeyin birden fazla kişiye bırakılması yoluyla paylı mülkiyet kurulmasına sebep olabilir. Birden fazla kişinin yetkili mahkemede tescile zorlama davası açması ve hâkimin bu yönde karar vermesi halinde mahkeme kararı ile paylı mülkiyet kurulur. Miras ortaklığı bulunan bir durumda mahkemeden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesinin talep edilmesi halinde de mahkeme kararıyla paylı mülkiyet kurulur. 

Elbirliği Mülkiyet
Elbirliği mülkiyetin diğer adı iştirak altında mülkiyettir. Türk Medeni Kanunumuza göre; kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla, mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği halinde mülkiyetin en bilinen örneği mirasçıların veraset ilamı ile bir taşınmazdaki mülkiyet durumlarıdır. Elbirliği mülkiyette ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Yani veraset ilamı ile bir taşınmaza ortak olan mirasçının taşınmazın hangi kısmında ortak olduğu belirli değildir. Mirasçı taşınmazın tamamında payı kadar söz sahibidir.

 Elbirliği ile mülkiyetin en bilinen örneği miras ortaklığıdır. Murisin ölümü ile birlikte mirasçılar terekeye, elbirliği ile ortak haline gelir. Elbirliği mülkiyet paylı mülkiyetten farklı olup paydaşlık değil ortaklık söz konusu olur.

Elbirliği mülkiyeti Medeni Kanun 701’de düzenleme altına alınmıştır. Buna göre;

“Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir”.

Elbirliği ile mülkiyette, malvarlığının yönetiminde ve tasarrufunda tüm ortakların oybirliği gereklidir. Paylı mülkiyette, her ortak kendi payı üzerinde tasarruf edebilirken, elbirliği ile mülkiyette pay söz konusu olmadığı için tüm ortakların onayı gereklidir.

Elbirliği mülkiyetinin nasıl sona ereceği ise Türk Medeni Kanunu md.703’de ortaya konulmuştur. Buna göre elbirliği mülkiyeti;

• malın devri
• topluluğun dağılması
• paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer.

Elbirliği Mülkiyeti ile Paylı Mülkiyet Arasındaki Fark Nedir?

Elbirliği mülkiyeti durumunda, hak sahiplerinin hisse oranları belli değildir. Bu nedenden dolayı, mülkiyetin satışı gibi bir durum söz konusu olmamaktadır. Söz konusu mülkiyet ile alakalı yapılacak tüm hukuki işlemler, tüm ortakların birlikte yapması ile mümkün olmaktadır. Bu durum paylı mülkiyet söz konusu olduğunda değişmektedir. Medeni Kanun’un 688. maddesine göre, paylı mülkiyete ortak olan birden fazla kişi, madden bölünmemiş olan bir mülkiyetin tümüne belirli paylar ile maliktir. Paylar özellikle belirtilmediği sürece eşit sayılmaktadır. Eğer söz konusu mülkün tapu senedindeki isimlerin karşısında herhangi bir hisse ya da oran yazmıyorsa buna elbirliği mülkiyeti tapusu denmektedir. Paylı mülkiyette ortaklardan her biri kendi payının hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Bu payı rehnedebilir, alacaklılar tarafından haczettirebilir ve devredebilir. Ancak elbirliği mülkiyeti durumunda mirasçılardan herhangi biri kendi payını satma ya da başka birine devretme hakkına sahip değildir. Kısacası, mirasçılardan her biri hak sahibidir ve pay sahibi değildir. Bu nedenle bir ortaklık ilişkisi söz konusudur.

Devir Hakkının Kısıtlaması (Yasal Önalım Hakkı)

Paydaşların paylarını tamamen özgür iradeleri doğrultusunda satabilirler. Ancak, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar MK madde 732 gereğince önalım hakkını kullanabileceklerdir.

Paydaşların önalım hakkını kullanmaktan feragat etmeleri ve vazgeçmeleri mümkündür. Feragat sürekli olarak önalım hakkını kullanmama, bu hakkı sürekli olarak terk etme anlamına gelir. Vazgeçme ise önalım hakkını kullanma hakkının bir seferliğine terk edilmesi demektir.

MK madde 733 uyarınca önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Feragat ise satıştan önce yapılır. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve herhalde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer. Buradaki 3 aylık süre öğrenme anından değil, bildirimden itibaren başlar.

Miras hukuku açısından iştirak halindeki mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi nasıl olmaktadır ?

TMK 644. Md. Uyr.

• Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.
• Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.
• Terekeye dahil diğer hakların ve alacakların paylar oranında bölünmesi hususunda da yukarıdaki hükümler uygulanır.

Hükümde de vurgulandığı üzere mirasçılardan biri sulh mahkemesine başvurarak terekedeki malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep edebilecektir. Bu durumda sulh hâkimi diğer mirasçılara çağrıda bulunarak itirazları varsa sunmaları için kendi belirlediği süreyi tanıyacaktır.

…Mirasçılara gönderilecek davetiyede “belirlenen süre içinde elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya paylaşma davası açılmadığı takdirde istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verileceğinin” bildirilmesi zorunludur.  Somut olayda mahkemece, davalılara TMK m. 644 gereğince meşruhatlı davetiye çıkarılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, meşruhatlı davetiye çıkarılmadan yargılamaya devam edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir…

 (Y. 14. Hukuk Dairesi, 2017/239 E., 2020/6854 K., 04.11.2020 Ta.) TMK m. 644 uyarınca mirasçılar için hazırlanan davetiyede belirlenen süre içinde itiraz ileri sürülmediği veya paylaşma davası açılmadığı takdirde talep konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verileceğinin yazılmasının zorunlu olduğunu, aksi takdirde bu bildirimin geçersiz sayılacağını belirtmiştir.

Paylı Mülkiyette ve Elbirliği Mülkiyetinde El Atmanın Önlenmesi Davası Nasıl Açılır ?

El atma haksız fiil niteliğinde olduğundan elbirliği mülkiyetinde her ortak, paylı mülkiyette her paydaş üçüncü kişilere karşı tek başına elatmanın önlenmesi (meni müdahale) davası açabilir.

Paydaşlar birbirine karşı da elatmanın önlenmesi davası açabilir. Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki el atmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine el atmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa, açacağı el atmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu el atmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şuyuun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir (Y8HD-K.2020/7172).

Ecrimisil Davası El Atmanın Önlenmesi Gibi Her Ortak ve Paydaş Adına açılabilir mi ?

TMK 995 uyr. 995. maddesinde yer alan “İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.” hükmü uyarınca açılan bir tazminat davasıdır.

Uygulamada çoğunlukla el atmanın önlenmesi ile birlikte ecrimisil talebinde de bulunulduğu görülmektedir. Ancak yukarıda yer verildiği üzere, ortak veya paydaşlardan yalnızca biri ve ya birkaçı taşınmazın tamamına yapılan müdahalenin önlenmesini isteyebilmekle birlikte; ecrimisil talebi yönünden ise yalnızca kendi payı oranında talepte bulunabilir. Örnek vermek gerekirse elbirliği mülkiyetinde bulunan bir taşınmazın 5 ortağı bulunması halinde taşınmazın tümü üzerinden 1000 TL ecrimisil bedeli belirlenmesi halinde bir ortağın talep edebileceği tutar 200 TL olacaktır. Yine paylı mülkiyetli bir taşınmazın 1/4 ortağının 1000-TL olarak belirlenecek ecrimisil bedelinde 250 TL talep edebilecektir. El atmanın önlenmesinde olduğu gibi tek bir paydaşın ve ortağın bütünü de kapsayan bir ecrimisil talebi olamayacaktır.

Nitekim Yargıtay 8. Hukuk Dairesi aşağıda yer verilen kararlarında bu şekilde karar verilmiştir:

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2020/1664 E. , 2021/5160 K. Sayılı kararı:

“…paydaşın açtığı elatmanın önlenmesi davasının, mülkiyet hakkından kaynaklanan ayni hakkına değer verilmek suretiyle pay oranında değil, mutlak olarak, taşınmazın tümü yönünden kabul edilmesi zorunludur. Aynı zamanda paydaşlardan biri kendi payı oranında paydaş olmayan ve müdahalede bulunan üçüncü kişiden de her zaman payı oranında ecrimisil isteyebilir. “

Yine, Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2019/4718 E. , 2021/3175 K. Sayılı kararı:

“…Ecrimisil, bölünebilir bir hak niteliğinde olduğundan, elbirliği mülkiyeti bulunsa dahi bir kısım mirasçıların kendi payları yönünden ecrimisil talebinde bulunması mümkündür. Buna göre; iddia ve savunma çerçevesinde toplanmış ve toplanacak delillere göre, talep hakkında bir karar verilmesi gerekirken,…”