Konut Yapı Kooperatifi Nedir ?

Kooperatif, kaynaklarını bir araya getirmeye ve birlikte karar almaya karar veren insanların oluşturduğu bir organizasyon yapısıdır. İşçi kooperatifi, konut yapı kooperatifi,tüketim Kooperatifleri , Karşılıklı Sigorta Kooperatifleri ,Eğitim Kooperatifleri gibi birçok farklı kooperatif türü vardır; ancak en yaygın olanı konut yapı kooperatifidir. Konut yapı kooperatifleri, ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamak üzere arsa satın alınmasından konutların bitirilip sahiplerine dağıtılmasına kadar geçen süredeki iş ve işlemleri
mevzuata uygun olarak yerine getiren ortaklıklardır.

Bu kuruluşlar sermaye birikimi olmadığı için faaliyetlerini ve konut imalatını ortakların ödediği aidatlarla gerçekleştirmektedirler. Bu bakımdan gelir düzeyi yüksek
olmayan toplum kesimlerinin ortak olduğu bu kooperatiflere yapılan ödemeler yüksek düzeylere ulaşmakta ve ortaklar için oldukça önemli olmaktadır. Bazı durumlarda mali açıdan
sıkıntıya giren veya ödemelerin boyutu kendi gücünü aşan ortaklar da konutlarını satarak kooperatiften ayrılma yolunu seçmektedirler. Bu aşamada mevzuatın tam olarak
uygulanmamasından dolayı uygulamada sorunların ortaya çıktığı gözlenmektedir.

Ülkemiz kooperatifçilik sisteminde, Uluslararası Kooperatifler Birliği’nin (ICA) belirlediği uluslararası kooperatifçilik ilkelerinden gönüllü ve serbest giriş ilkesi
uygulanmaktadır. Bazı sınırlamalar dahilinde kooperatiflere giriş ve çıkış serbestisi ilkesi geçerlidir. Dolayısıyla ortaklık şartlarını taşıyanlar için kooperatifler ortaklığına girme ve
ortaklıktan ayrılma hakları bulunmaktadır.

Nitekim 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 8. maddesinde, kooperatif ortaklığına girmek için gerçek kişilerin medeni hakları kullanma yeterliliğine sahip olmaları ve
kooperatif anasözleşmesi hükümlerini bütün hak ve ödevleriyle birlikte kabul ettiklerini belirten bir yazı ile kooperatif yönetim kuruluna başvurmaları yeterli görülmüştür. Yönetim
kurulu da başvuranların anasözleşmede gösterilen ortaklık şartlarını taşıyıp taşımadıklarını araştırdıktan sonra ortaklığını gerçekleştirecektir.

İlgili kanunun 11. maddesi kooperatiften çıkma hakkının sınırlandırılması ve hiçbir suretle kooperatiftençıkamayacağına dair bağlamların hükümsüz olduğu, 13. maddesi de yönetim kurulunun anasözleşmeye uygun olarak yapılacak isteğe rağmen bir ortağın kooperatiften istifasını kabulden kaçınması halinde bunun noter aracılığı ile yapılarak gerçekleşeceğini hükme
bağlanmıştır.

Yine Kanunun 14. maddesinde, kooperatif ortaklığının devredilebileceği, yönetim kurulunun ortaklığı devralan kişinin ortaklık niteliklerini taşıması halinde, bu kişiyi ortaklığa
kabul edeceği belirtilmektedir. Devir halinde kooperatif üzerindeki tüm haklar ve yükümlülükler yeni şahsa geçmektedir. Bu hükümler karşısında herhangi bir kooperatif ortağı kendi istediği bir zamanda ortaklıktan istifa edebilmekte veya başka bir şahsa devredebilmektedir.

Biz de bu yazımızda konunun öneminden ötürü konut yapı kooperatiflerinin üzerinde duracağız.

Konut Yapı Kooperatifi Nedir?

En az 7 ortak ile kurulabilen Konut yapı kooperatifleri, hissedar olarak tanımlanan konut sakinleri tarafından yönetilen bir kooperatif türüdür. Bir konut kooperatifi, uygun fiyatlı evler inşa etmek ve ve bu evlerdeki yaşamı sürdürmek için bir araya gelen bir grup insan tarafından oluşturulmuş organizasyonlardır. Faiz ödeme yükümlülüğü olmadığı , yapı işlerinin birinci elden takibinin mümkün olduğu için çoğunlukla tercih edilir . 

Yapı kooperatifi türleri nelerdir?

Bir ortaklık payının değeri nedir?

Bir ortaklık payının değeri 100.-TL (Yüz)dır. Kooperatife giren ortaklar en çok 5.000 pay taahhüt edebilirler

Konut Yapı Kooperatiflerinin çalışma biçimi nasıldır ?

Özellikle 80’li yıllardan sonra oldukça popüler olan konut yapı kooperatiflerinde, her üye bir hisse alarak kooperatife üye olur. Kooperatife üye olan hissedarlar her ay, kooperatif yönetimi tarafından belirlenen miktarı öderler. Bu ödenen miktar, konutun inşaatı ve çeşitli giderleri için harcanır. Konut inşaatı bittiğinde ise hissedarlar kendi paylarına düşen evin sahibi olurlar.

Konut yapı kooperatifleri kooperatifler kanununa bağlıdır. Temelini kanundan aldığı için konut yapı kooperatifinde yapılan her iş kayıt altına alınmak zorundadır. Kooperatiflerin yönetim kurulları ile yönetilir. Bu yönetim kurulları genel kurul ile seçilir. Her yönetim kurulunu denetlemekle görevli denetim kurulu da zorunlu organlar arasındadır.  Konut yapı kooperatiflerinde bulunan yönetim ve denetim kurulu üyeleri de hissedarlar tarafından oluşur. Bu sebeple , kendi kendini denetleyen bir yapıya sahiptir. Bir nevi iç kontrol mekanizmasına sahiptir de denebilir.

Kooperatifler Kanunu’nda kimlerin kurucu olacağı ve kimlere kurucu deneceği açıklanmamıştır. Bu nedenle, bu konuda KK m. 98 yollamasıyla TTK’nın anonim şirketlere ilişkin maddelerine bakmak gerekir. 6102 sayılı TTK’nın 337/1’inci maddesinde “Pay taahhüt edip esas sözleşmeyi imzalayan gerçek ve tüzel kişiler kurucudur” denilmektedir.

Bu tanıma göre, bir kimsenin kurucu sayılabilmesi için;

1. Anasözleşmeyi düzenleyip imza eden,

2. Anasözleşmede sermaye olarak gösterilen parayı veya ayn’ı taahhüt eden

kimse olması gerekir.

 Anasözleşmenin Hazırlanması İmzalanması ve Tasdiki Nasıl Olmaktadır ?

Kooperatif kuruluşu için yedi kişi bir araya geldikten sonra, anasözleşmenin hazırlanması ve her sayfasının 7 kurucu ortak tarafından imzalaması ve imzaların da ticaret sicili müdürlüğüne tasdik ettirilmesi gerekir. Uygulamada Ticaret Bakanlığı tarafından hazırlanan (KK.m.88) örnek anasözleşmelerden yararlanılmaktadır. Ancak, örnek anasözleşmeleri kullanmak zorunlu değildir. KK m. 4’deki hükümleri taşımak ve kanunun emredici hükümlerine uymak kaydıyla, kurucular istedikleri şekilde anasözleşme hazırlayabilirler. Ancak bu durumda, kuruluş izninin Ticaret İl Müdürlüğünden değil de, Ticaret Bakanlığı’ndan alınması gerekmektedir. Yapı kooperatiflerinin kuruluş işlemleri için kooperatifin merkezinin bulunacağı İlin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne müracaat edilir.

Yapı kooperatifi kuruluşunda istenilen belgeler nelerdir?

Yapı kooperatiflerinin kuruluşunda Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden temin edilecek örnek başvuru formunun usulüne uygun olarak doldurulması ve formun ekinde;

1- Her sayfasının kurucular (en az yedi kurucu ortak) tarafından imzalanmış noter tasdikli 6 adet kooperatif ana sözleşmesinin olması,

2- Unvan, merkez, süre ve ilk genel kurul toplantısına kadar görev yapacak yönetim ve denetim kurul üyeleri ile ilgili bölümlerin doldurulmuş olması,

3- Sermaye ve paylar ile ilgili 7. ve 8. Maddelerin boş kısımlarının kurucu ortak sayısına bağlı olarak doldurulmuş olması,

4- Ana sözleşmenin son sayfasında yer alan ve kurucuların Adı ve Soyadı, T.C. Kimlik No, Tabiiyet, Sermaye Taahhüdü, Ödediği Sermaye ve İmza bölümlerinin uygun olarak doldurulmuş olması,

5- 1163 sayılı Kanunun 4. maddesine göre kurucular tarafından taahhüt edilen nakdi sermayenin 1/4 ‘ünün, ticaret siciline tescil ve ilanıyla tüzel kişiliği kazandıktan sonra kooperatif ya da kooperatif birliği hesabına aktarılmak üzere kurucu ortaklarca ana sözleşmede belirtilen ilk yönetim kurulu üyelerinden birine ödenmesi ve bu hususun kooperatif kuruluş izin başvuru formunda beyan edilmesi,

6– Kurucu ortakların aynı türden başka bir kooperatife yönetim kurulu üyesi olmadığına dair bir taahhütname vermesi,

7- Kooperatif unvanlarında kamu kurum ve kuruluşlarının isimlerinin kullanılmaması ve Türk Ticaret Kanununun 48. Maddesinde belirtilen hususlara dikkat edilmesi,

8- Küçük Sanayi Sitesi Yapı Kooperatiflerinin kurulmasında ortakların ana sözleşmenin ilgili maddelerinde belirtilen ortaklık şartlarını taşıdıklarını belirtir Sanayi ve Ticaret Odaları veya Vergi Dairelerinden verilmiş belgelerin sunulması, gerekmektedir.

İdareden yapı kooperatifi kuruluşu izni alınmasını müteakip yapılacak iş ve işlemler nelerdir?

Kuruluş izni verilen kooperatife ait ana sözleşmeler, ilk genel kurul toplantısına kadar görev yapmak üzere belirlenen yönetim kurulunca Ticaret Sicil Memurluğuna götürülerek kooperatifin tescili talep edilir. Ayrıca 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 3. maddesinde sayılan hususların ilanı için ilan beyannamesi tanzim edilir. Bu beyannamede bulunan hususlar Ticaret Sicil Gazetesi’nde ilan edilir.

Ana sözleşme tadili için hangi idareye başvurmak gerekir?

Yapı kooperatiflerinin ana sözleşmelerinde yapılacak unvan, süre, merkez ve sermaye değişikliklerine ilişkin işlemlerle ilgili olarak kooperatifin merkezinin bulunduğu İlin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne müracaat edilir. Bu hususların haricindeki madde değişiklikleri için Çevre ve Şehircilik Bakanlığına başvurulması gerekmektedir.

Ana sözleşme değişikliği için istenilen belgeler nelerdir?

1-Yapılmak istenen değişiklikler için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden temin edilecek örnek başvuru formunun usulüne uygun olarak doldurulması ve formun ekinde; a)Değiştirilmesi düşünülen maddenin eski ve yeni hali karşılıklı olarak 6 nüsha halinde yazılmış ve yönetim kurulunca imzalanmış metni, b)Ana sözleşme değişikliğinin gerekçesini içeren noter tasdikli yönetim kurulu kararı, c)Kooperatifin kuruluş işlemlerinin yayımlandığı Ticaret Sicili Gazetesinin aslı veya fotokopisi, d)Halen yürürlükte bulunan kooperatif ana sözleşmesinin Bakanlıkça onaylı aslı veya fotokopisi, e)Mevcut yönetim kuruluna ait noter onaylı imza sirküleri ve yönetim kurulu yetki belgesi, f)Kooperatifin en son durumunu gösterir Genel Durum Bilgi formunun verilmesi gerekmektedir. 2- Ana sözleşmede gösterilen faaliyet süresinin değiştirilmesine ilişkin taleplerin değerlendirilmesi ile ilgili olarak; kooperatifin süresinin dolmamış olması gerekmektedir. Kooperatifin süresinin dolmuş olması durumunda mahkemeden alınacak, kooperatifin faaliyette olduğuna dair tespit kararının sunulması gerekmektedir.

İdareden ana sözleşme değişikliği izni alınmasını müteakip yapılacak iş

ve işlemler nelerdir?

İstenilen değişiklik onayını alan kooperatif yetkililerince ana sözleşme değişikliği için; a)Ana sözleşme esaslarına göre yapılacak ilk genel kurul toplantısında, değişiklik metinlerinin genel kurulda görüşülerek gerekli kararların alınması, b)Alınan kararın 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 3.maddesi gereğince tescil ve ilan ettirilmesi ile gerekli belgelerin İl Müdürlüklerine teslim edilmesi, gerekmektedir.

Yapı Kooperatifleri ortaklık şartları nelerdir?

1- Medeni haklarını kullanma ehliyetine sahip gerçek kişi olmak.

2- Türk vatandaşı olmak veya yabancı uyruklu olmakla birlikte 2644 Sayılı Tapu Kanunu veya yürürlükteki, mevzuat hükümlerine göre Türkiye’de gayrimenkul edinmesine imkan sağlanmış kişilerden bulunmak,

3- 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 9’uncu maddesinde sayılan tüzel kişilerden olmak.

Yapı Kooperatifine nasıl ortak olunur?

Kooperatife ortak olmak isteyen gerçek ve tüzel kişiler kooperatif ana sözleşmesinde yer alan bütün hükümleri hak ve ödevleriyle birlikte kabul ettiklerini belirten bir dilekçe ile kooperatif Yönetim Kurulu’na başvururlar. Sözlü müracaatla ortak olunamaz. Yönetim Kurulu, bu başvuruyu başvuru sahiplerinin anasözleşmede gösterilen ortaklık şartlarını taşıyıp taşımadıklarını araştırarak inceler ve uygun görülenlerin ortaklığa kabulü için karar alır. Müracaatların sonuçları kabul veya ret olmak üzere 15 gün içerisinde ilgiliye yazı ile bildirilir. Yedek üye vb. şekilde ortak kaydı yapılamaz.

Konut bedelleri ne şekilde tespit edilir?

Konut Yapı Kooperatifi Örnek Ana sözleşmesinin “Konut Bedellerinin Tespiti” başlıklı 61’inci maddesin göre; “Arsa bedeli ile yapı masrafları ve yol, su, elektrik gibi müşterek tesis masrafları, okul, kütüphane, satış mağazaları, bahçe ve spor alanı gibi genel hizmet tesis bedellerinden her konuta düşecek olan miktar ile genel giderler ve yönetim masraflarından ortaklara düşecek paylar hesaplanmak suretiyle konutların geçici maliyetleri bulunur. Bundan sonra yönetim kurulu kararı ile oluşturulacak en az üç kişilik bir teknik heyet tarafından konutların yeri, yapı durumu ve sair özelliklerine göre kıymet takdir olunur. Teknik heyetin kararı noterce onandıktan sonra yönetim kuruluna verilir. Bu rapor yönetim kurulunca ortaklara taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığı tebliğ edilir. Ortaklar tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde bu kıymetlere itiraz edebilirler. 15 günü geçmesiyle itiraz hakkı düşer. İtiraz edildiği takdirde itirazda bulunan ortaklar tarafından seçilecek bir kişi ile teknik heyet ve yönetim kurulu üyelerinden oluşan 3 kişilik yeni bir kurul marifetiyle kıymet takdir olunur. Bu yeni heyet tarafından takdir edilen fark geçici maliyet bedellerine eklenir veya indirilir. Geçici maliyet tespitinden sonra yapılan masraflar kesinleşen kıymet takdiri ile orantılı olarak bölünerek kesin maliyet bulunur. Her ortak kendisine düşen konutu kesin maliyet bedeli üzerinden kabule mecburdur.”

Konutlar ortaklara nasıl dağıtılır?

Konutlar, maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kura ile dağıtılır. Ancak, yaptırılacak konutların arsa durumuna, projeye, ortakların ihtiyaç ve tercihlerine göre değişik tip ve gruplar halinde planlanması aşamasında, taşınmazların ortakların isteklerine göre önceden dağıtılması kararlaştırılmış ise kuraya başvurulmaz.

Kooperatiflerde arsa alımı nasıl olur?

Kooperatiflerce alınması kararlaştırılan gayrimenkullerin alımının, tapu devri veya tapuya şerh verdirilecek bir satış vaadi sözleşmesi ile yapılması şarttır.

Konut Yapı Kooperatifin Amacı Nedir?

Konut yapı kooperatiflerinin genel amacı kooperatife ortak olan hissedarlarına  uygun ödeme koşulları ile ev sahibi yapmaktır. Kurucuların etrafında konut inşaasına yetecek sayıda insan (hissedar) toplandıktan sonra yönetim kurulu kurulur ve inşaat başlar.

Kooperatifler, toplu bir şekilde ve demokratik yöntemlerle ilerlediği için herkesin yönetimde söz hakkı bulunur. Her hissedar kendi düşüncesini iletebilir ve yönetim kuruluna belli oranda etki edebilir.

Kooperatifteki Hissemi Satabilir miyim ?

Hissenizi satabilirsiniz. Bu, konut kooperatiflerinin en büyük avantajlarından birisidir. Örneğin ; 2 yıl boyunca aylık belli bir miktar aidat ödediniz. İnşaatın bitmesine de daha 3 yıl var ancak siz daha fazla ödeme yapmak istemiyorsunuz. Özel sebeplerden dolayı vazgeçtiniz. Elinizdeki hisseyi, kooperatife ödediğiniz para miktarını hesaplayarak başka birisine satabilirsiniz. Alıcı bulmanız durumunda ana paranızdan hiçbir şey kaybetmeden, kooperatif hissenizi devredip çıkabilirsiniz.

Kooperatiften Sadece Bir Hisse Mi Alabilirim ?

Tek bir hisse almak zorunda değilsiniz. İsterseniz bir kooperatiften birden fazla hisse alarak, gayrimenkul yatırım yapabilirsiniz.

Kooperatif ortaklığına nasıl girilir?

Medeni haklarını kullanma yeterliliğine sahip gerçek kişiler ile 1163 kooperatifler kanununda  sayılan tüzel kişiler kooperatif anasözleşmesini bütün hak ve ödevleriyle birlikte kabul ettiklerini belirten bir yazı ile yönetim kuruluna başvurur. Yönetim kurulunca alınacak kararı müteakip ortaklık sıfatı kazanılır.

Yönetim kurulu bir ortağın çıkma isteğini kabulden kaçınırsa ne yapılması gerekir?

Kooperatiften çıkma hakkının kullanılması, anasözleşme ile en çok 5 yıl içinsınırlandırılabilir. Haklı ve önemli sebeplerle bu süreden evvel çıkabileceği hususunda Anasözleşmeye hüküm konulabilir. Bir ortağın hiçbir suretle kooperatiften çıkamıyacağına dair bağlamalar hükümsüzdür. Çıkış, ancak bir hesap senesi sonu için ve en az 6 ay önceden haber verilerek
yapılır. Anasözleşmede daha kısa bir süre belirtilip hesap senesi içinde çıkışa müsaade edilebilir.

Yönetim kurulu, anasözleşmeye uygun olarak yapılacak isteğe rağmen bir ortağın kooperatiften istifasını kabulden kaçınacak olursa, ortak çıkma dileğini noter aracılığıyla kooperatife bildirir. Bildiri tarihinden itibaren çıkma gerçekleşir.

Ortaklık devredilebilir mi?

Ortaklık devredilebilir. Yönetim kurulu ortaklığı devralan kişinin ortaklık niteliklerini taşıması halinde , bu kişiyi ortaklığa kabul eder.Dair halinde eski kooperatife karşı tüm hak ve yükümlülükleri yeni ortağa geçer. Tüm hak ve yükümlülükleri yeni ortağa geçmesinden açıkça anlaşılacağı üzere yeni ortak bir nevi eski ortağın devamı niteliğinde kooperatifte yerini alacaktır.

Ortak olan kişi hemen genel kurul toplantısına katılma hakkına sahip midir?

Yapı kooperatiflerine ortak olanlar hemen, diğer kooperatiflerdeki ortaklar ise ortaklığa kabul tarihinden itibaren üç ay sonra genel kurul toplantılarına katılma hakkını kazanırlar.Bu yazımızda yapı kooperatifleri üzerinde durduğumuz için kısaca katılım hakkı için bir süre öngörülmemiştir.

Genel kurul toplantısında bir den fazla payı olan kişiler nasıl oy kullanacaklardır?

Genel kurulda kaç tane payı olursa olsun bir ortak yalnızca bir oy kullanabilir.

Genel kurul toplantısında ortağı kimler temsil edebilir?

 Genel kurul toplantısında bir ortak yazı ile izin vermek suretiyle oyunu ancak başka bir ortağa kullandırabilir. Bir ortak genel kurulda birden fazla ortağı temsil edemez. Ortak sayısı 1000’ın üstünde olan kooperatiflerde anasözleşme ile ortağın en çok 9 olmak üzere birden fazla ortağı temsil etmesi öngörülebilir. Es ve birinci derece akrabalarda temsilde ortaklık şartı aranmaz. (Ortağın;çocuğu,anne ve babası,eşinin annesi babası)

Yönetim kurulu en az kaç üyeden oluşur?

Yönetim kurulu en az 3 üyeden oluşur. Bunların ve yedeklerinin kooperatifin ortağı olması, ayrıca 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 56. maddesindeki şartları taşıması gerekir.

Her yıl genel kurul toplantısı yapılması zorunlu mudur?

Genel Kurul Olağan ve Olağanüstü olmak üzere 2 şekilde toplanır.Olağan genel kurul toplantısının her hesap devresi sonundan itibaren 6 ay içinde ve Yılda enaz bir defa yapılması zorunludur.

 Bir ortaklık payına birden fazla kişinin ortak olabilir mi ?

 1163 Sayılı Kooperatifler Kanununun 19. maddesine göre, kooperatife giren her şahıstan en az bir ortaklık payı alınması gerekir. Dolayısıyla da bir pay ve bu paya bağlı haklar için kooperatife yalnızca bir ortak alınabilir.

Ancak, Kooperatifler Kanununda ve Konut Yapı Kooperatifi Anasözleşmesinde, bir pay için birden fazla kişinin ortak olması halinde bu kişilerle kooperatif arasındaki ilişkinin nasıl yürütüleceği konusunda açık hüküm bulunmamaktadır. Bu durumda, 1163 Sayılı Kanunun 98. maddesi atfıyla Türk Ticaret Kanununun anonim şirketlere ilişkin 400. maddesinin uygulanması gerekmektedir. Buna göre, ortaklık payı kooperatife karşı bölünemeyeceğinden, bir paya birden fazla kişi ortak olmuş ise, bunlar kooperatife karşı haklarını ortak bir temsilci aracılığıyla kullanabileceklerdir. Ortak bir temsilci tayin etmedikleri takdirde kooperatifçe bunlardan birine yapılacak bildirim hepsi için geçerli olacaktır. Bir paya ortak olan birden fazla kişiden her hangi birisinin ihracı için Anasözleşmede gösterilen ihraç nedenlerinden birine dayanılması gerekir. Böylece, aynı paya sahip olanlardan birinin ortaklıktan çıkarılıp diğerlerinin ortak olarak kalması ise payın bölünmezliği ilkesine aykırılık oluşturacağından, ihraç işleminin bunları da etkileyeceği sonucuna varılmaktadır.

Ancak, Anasözleşmede gösterilen ihraç nedenlerinden birine dayanmaksızın salt bir payın birden çok ortağı olamayacağı gerekçesiyle ortaklıktan çıkarılma işleminin uygulanması mümkün görülmemektedir.

Bununla birlikte, gerek 1163 Sayılı Yasanın 19. maddesinde güdülen amaç, gerekse karışıklıkların önlenmesi bakımından bir paya bir kişinin tek başına sahip olunmasında da yarar bulunmaktadır.

Aidat ödemesini geciktiren ortaklardan gecikme faizi alınabilir mi?

 1163 Sayılı Kooperatifler Kanununda, ödemelerini geç yapan ortaklara gecikme bedeli (gecikme bedeli) yürütüleceğine ilişkin bir hüküm bulunmamakla birlikte, kooperatif ortaklarının ödemelerini geciktirmeleri halinde Kooperatifler Kanununun 23. maddesi çerçevesinde genel kurulca kararlaştırılmak kaydıyla borçalar kanununa uygun  olarak gecikme faizi alınması mümkün bulunmaktadır.

Ayrıca, Konut Yapı Kooperatifi Örnek Anasözleşmesinin 23/6. maddesine göre, genel kurulun, ortaklardan tahsil edilecek taksit miktar ve ödeme şartları ile gecikme halinde uygulanacak esasları belirleme yetkisi bulunmaktadır.

Genel kurulca, kooperatif amaçlarının gerçekleştirilmesi ve eşitlik ilkesi gözetilerek belirlenen ödenti, gecikme faizi vb. gibi parasal yükümlülüklerin, ortaklarca, yine genel kurulca belirlenen esaslar doğrultusunda yerine getirilmesi; aksi davranışta bulunan ortaklar içinde Anasözleşmede belirtilen yaptırımların uygulanması gerekmektedir. Parasal yükümlülüklerini hiç veya zamanında yerine getirmeyen ortaklar için yapılacak uygulamanın (gecikme faizi, ortaklıktan çıkarma), borç miktarı, gecikme süresi, kooperatifin durumu gibi kıstaslar gözönüne alınarak yönetim kurulunca belirlenmesi uygun olacaktır.

1163 Sayılı Kooperatifler Kanununun 23. maddesine göre, ortaklar, bu Kanunun kabul ettiği esaslar çerçevesinde hak ve vecibelerde eşit olduklarından, parasal yükümlülüğünü bilinçli olarak yerine getirmeyen ortakla, ekonomik nedenlerle yerine getirmeyen ortak arasında bir ayrım yapılması mümkün değildir.

Yönetim kurulu üyelerine tercihli daire verilebilir mi?

Cevap: 1163 Sayılı Kooperatifler Kanununun 56. maddesinde;

“Yönetim kurulu üyelerine genel kurulca belirlenen aylık ücret, huzur hakkı, risturn ve yolluk dışında hiçbir ad altında başkaca ödeme yapılamaz.”

denilmektedir.

Buna göre, yönetim kurulu üyeleri yaptıkları hizmetler nedeniyle, Kanunun anılan maddesinde öngörülen imkanlara kavuşturulmuş bulunmaktadır. Bunun dışında kalan hususlarda bir yönetim kurulu üyesi ile kooperatif ortağı arasında her hangi bir fark görülmemekte, diğer ortaklar gibi aynı hak ve yükümlülüklere sahip olunmaktadır.

Kanun ve Anasözleşmelerde, yönetim kurulu üyelerine kura çekimine tabi tutulmadan tercihli daire seçme hakkının verilmesine ilişkin herhangi bir hüküm bulunmadığından, böyle bir uygulama 1163 Sayılı Kooperatifler Kanununun 23. maddesindeki eşitlik kuralına aykırılık teşkil edecektir. 1163 Sayılı Kooperatifler Kanununun 23. maddesinde öngörülen bu kural emredici nitelikte olup, kura çekimi işlemlerinde de uygulanması gerekmektedir.

Kooperatif yönetim kurulunca genel kurul kararı olmaksızın para istenilebilir mi?

Konut Yapı Kooperatifi Örnek Anasözleşmesinin 23. maddesine göre, ortaklardan tahsil edilecek taksit miktar ve ödeme şartları ile gecikme halinde uygulanacak esasları tespit etmek yetkisi genel kurulun görev ve yetkilerindendir.

Bu nedenle, genel kurul kararı olmaksızın yönetim kurulu kararı ile ortaklardan herhangi bir ödemenin istenmesi mümkün bulunmamaktadır.

Ferdi Mülkiyete geçen kooperatifler tasfiyeden dönebilir mi ?

1163 Sayılı Kooperatifler Kanununun 81. maddesine göre; Konut Yapı Kooperatifleri, Anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesi ile amacına ulaşmış sayılır ve dağıtılır. Ancak, tescil tarihinden itibaren altı ay içerisinde usulüne uygun şekilde Anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz.

Ancak uygulamada ortakların acil olarak yerleşerek kiradan kurtulmayı istemeleri,başkalarına tapulu olarak satma düşünceleri veya psikolojik olarak rahatlama gerekçeleri ile
kooperatiflerin tasfiye edilmeden tapu kayıtlarının ortaklara verilerek konutların teslimedildiği görülmektedir. Bu türlü gerekçelerle konutları ortakların hizmetine sunmak isteyen
kooperatiflerin aşağıda açıklanan sorunları yaşamamak için tapu devri yapma konusundaacele etmeden konutları teslim etmeleri daha yararlı olacaktır.

Konutunun tapusunu alan ortak konut üzerinde sınırsız yetki kullanmakta ve kooperatiften habersiz olarak durumuna göre konutu tapu devri yaparak satmaktadır. Tasfiye
edilmeyen kooperatifin tamamlanmamış işleri oranında ortaklarından aidat almaya devam etmesi gerekmektedir. Kooperatifin çalıştırılan işçilerin sosyal güvenlik ödemeleri,
kooperatifin vergi borçları, tasfiye aşamasındaki giderleri ve çevre düzenlemesi, gözeçarpmayan ufak işlerin yapılması, önceden oluşan borçların ödenmesi gibi tamamlanmayan
faaliyetleri olabilir.

Söz konusu işler için ortaklardan aidat isteyen kooperatifin, bunları ödemeyen bu durumdaki ortaklara ödeme konusunda tazyik uygulama imkanı azalacaktır. Çünkü ortak
konutunu almış, hatta üçüncü bir şahsa satmış durumdadır. Bu nedenle ortaklıktan atılması halinde dahi büyük çapta kaybı olmayacaktır. Ancak konut tapusu ortağa verilmediği
durumda, ortaklıktan çıkartılma halinde ortak açısından oldukça fazla kayıp söz konusudur. Çünkü ayrılma zamanına kadar ödediği aidatların nominal değerini kooperatiften alabilmekte,
ödemelerine geçen zamana uygun değerleme yapılmamaktadır. Bu durumdaki bir kooperatifin, ortağı parasal yükümlülüklerini yerine getirmedikleri gerekçesiyle ortaklıktan
çıkarma ve ortağın anasözleşmede belirlenmiş olan hukuki sorumluluğunu işletme imkanları vardır. Ancak bu yola başvurulmasının ortak açısından getirdiği olumsuzluk, tapu devrinin
yapılmamış olduğu duruma göre karşılaştırılamayacak kadar azdır. Bu nedenle ortaklar ödeme noktasında isteksiz olacaklardır.

Diğer taraftan bazen tapusunu alan ortak evini satmakta ve kooperatif ortaklığının bittiğini veya evi alan kişiye geçtiğini sanmaktadır. Ancak kooperatif ortaklığından çıkma
veya devir ile ilgili yönetim kurulu kararı alınmadan ortaklık statüsü bitmemektedir. Bilgisizlikle yapılan bu kabil satışlarda ortağın kim olduğu konusunda da tereddüt
yaşanmaktadır. Kooperatif yönetim kurulu doğal olarak eski ortağa başvurmakta, o şahıs da ben evimi sattım, ortak değilim diye savunma yapmakta, evi satın alan kişi de ben kooperatif
ortağı olmadım, sadece evi satın aldım, kooperatifle herhangi bir ilişkim olamaz demektedir.Bu durumda yapılacak işler için talep edilen ödemeleri kimin yapacağı noktasında karışıklık
oluşmaktadır.

Kooperatifler Kanunu’nda ve yapı kooperatifi örnek anasözleşmelerinde, kooperatif ortaklığından edindiği konutunu ferdi mülkiyete geçildikten sonra, tapu devri yapmak
suretiyle bir başkasına satan ortağın bu satış işlemi ile birlikte ortaklığının sona ereceğine ilişkin açık bir hüküm bulunmamaktadır. Bu durum tek başına ortaklıktan çıkarma işlemine
de konu olamamaktadır. Dolayısıyla, tapu devri yaparak konutunu satan bir ortağın,ortaklığını devretmediği veya herhangi bir nedenle ortaklıktan çıkmadığı ya da çıkarılmadığı
sürece ortaklığının devam edeceği açıktır. Olması gereken de, konutların tamamlanmadan önceki satış işlemlerinde olduğu gibi, konut satışlarının ortaklığın devri işlemi ile birlikte
gerçekleştirilmesi ve satın alan kişinin yeni ortak olmasıdır.

Diğer taraftan, tapu devri ile konutu satın alan şahıs doğrudan ortaklık sıfatını kazanmadığından dolayı ortak alanlar için yapılacak harcamalara katılma payı için kooperatif
anasözleşme hükümlerinin uygulanması söz konusu olamayacaktır. Bu şahıslar hakkında KatMülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde işlemler yapılabilecektir

Konut kooperatiflerinde ortaya çıkabilecek olan bu tür sorunların yaşanmaması, hem kooperatif hem de ortaklar açısından istenmeyen durumlarla karşılaşılmaması bakımından
tapuların devri işlemlerine özel önem verilmesi gereklidir

Bu nedenle, Kooperatifler Kanununun 81. maddesinde öngörülen 6 aylık süre içinde amaç değişikliği yapmayarak tasfiyesine karar verilen ve halen tasfiye işlemleri sürmekte olan kooperatifin tasfiyesinden dönülmesi mümkün bulunmamakta ve tasfiye işlemlerinin tamamlanması gerekmektedir.

Ortaklardan birisinin ölmesi durumunda süreç nasıl ilerler ?

 Örnek Anasözleşmesinin “Ölen Ortağın Durumu” başlıklı maddesinde; “Ölen ortağın kanuni mirasçılarının üç ay içinde temsilci tayin ederek kooperatife bildirmeleri halinde, ortaklık hak ve yükümlülükleri kanuni mirasçıları lehine devam eder.

Mirasçıların temsilci tayin etmemeleri ve ortaklığa devam etmek istememeleri halinde, ölen ortağın alacak ve borçları 15’nci madde hükümlerine göre tasfiye edilir.” hükmüne yer verilmiştir.

Buna göre, ölen ortakların kanuni mirasçılarının üç ay içinde temsilci tayin etmemeleri halinde, 15. madde hükümlerine göre alacak ve borçlarının tasfiye edilmesi gerekecektir.

Öte yandan, ölen ortakların adreslerinin de bilinemediği durumlarda ortakların, 15. madde uyarınca doğan alacaklarının Bankalarda açtırılacak özel bir hesapta korunması ve kanuni mirasçılarının adreslerine ulaşılması yönünde çaba sarf edilerek, mirasçıların bu alacağı tahsile davet edilmesi yerinde görülmektedir.

Ayrıca, anasözleşmenin 15. maddesi uyarınca, ortaklığı sona erenlerin alacak ve hakları, bunları isteyebilecekleri günden itibaren beş yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.

Dolayısıyla, kanuni mirasçıların son isteme tarihinden itibaren beş yıl süre ile alacak ve hakları istememeleri durumunda, ölen ortağın belirtilen alacak ve haklarının kooperatif hesaplarına gelir kaydedilmesi uygundur.

Ortaklığın devri nasıl olmaktadır , devir alan ortağın yükümlülükleri nelerdir ?

 Konut Yapı Kooperatifleri Örnek Anasözleşmesinin “Ortaklığın Devri” başlıklı 17/3. maddesinde; “Devir halinde eski ortağın kooperatife karşı tüm hak ve yükümlülükleri yeni ortağa geçer, kooperatifçe bu devir sebebiyle taraflardan ayrıca bir ödemede bulunmaları istenemez.” hükmü yer almaktadır.

Buna göre, kooperatif ortaklığının devredilmesi sebebiyle, devir eden ortağın kooperatife karşı olan tüm hak ve yükümlülükleri, ortaklığı devir alan kişiye geçmektedir.

Dolayısıyla, kooperatifin geçmiş dönemlerdeki iş ve işlemlerinden doğan borçlarının mevcut kooperatif ortakları tarafından karşılanması ve ortaklığı devralan kişilerin de bu döneme ilişkin olarak payına düşen borçları ödemesi gerekmektedir. Kısacası devralan ortak payını hakları ve borçlarıyla bütünüyle üstlenir.

Ancak, ortaklığın devri sırasında taraflarca düzenlenen devir senedinde, ortaklığın devri ile ilgili özel hükümlere yer verilmiş ise, devir alan ortağın kooperatife ödediği geçmiş döneme ilişkin borçları, devir sözleşmesinde yer alan özel hükümler nedeniyle ortaklığı devreden kişiden istemesi de mümkün görülmektedir. İnce nüanslar içeren bu devir senedi alanında uzman bir kooperatif avukatı tarafından yapılırsa hak kayıplarının önüne geçilecektir.

Ortaklıktan çıkarılma kararı kesinleşmeden yeni ortak alınabilir mi?

Konut Yapı Kooperatifi Örnek Anasözleşmesinin 14. maddesinde ortaklıktan çıkarılma şekil ve şartlarına yer verildiği gibi, ortakların bu maddede gösterilmeyen sebeplerle ortaklıktan çıkarılamayacağı ve haklarındaki çıkarma kararı kesinleşmeyen ortakların yerine yeni ortak alınamayacağı hüküm altına alınmış bulunmaktadır.

Söz konusu hüküm karşısında ortaklıktan çıkarılma kararı kesinleşmeden konutun bir başkasına verilmesinin yasal olmadığı, ayrıca bir ortağın ihraç işleminin sonucu beklenmeden tekrar ortaklıktan çıkarılması hususunda yasada engelleyici bir hüküm bulunmamakla beraber, böyle bir işlemin iyi niyet esasları ile bağdaşmayacağı, dolayısıyla ihraç işlemi ile ilgili sonucun beklenmesinin yerinde olacağı düşünülmektedir.

Haklarında çıkarılma kararı kesinleşmeyen ortakların genel kurul toplantısına katılabilirler

mi?

1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu’ nun 16. maddesi ile Konut Yapı Kooperatifi Örnek Anasözleşmesinin 14. maddesinde, haklarında çıkarma kararı kesinleşmeyen ortakların hak ve yükümlülüklerinin çıkarma kararı kesinleşinceye kadar devam edeceği belirtilmiş, Kanun’ un 23. maddesinde de ortakların bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşit olduğu hüküm altına alınmıştır.

Yukarıda belirtilen Kanun hükümleri çerçevesinde, üç aylık itiraz süreleri dolmayan ve dolayısıyla haklarındaki çıkarma kararı kesinleşmeyen ortakların diğer ortaklar gibi genel kurul toplantılarına davet edilmeleri gerekmektedir.

Kooperatife yeni giren ortaktan genel kurul kararıyla para talep edilebilir mi?

Konut Yapı Kooperatifi Örnek Anasözleşmesinin “Ortaklığa Kabul” başlıklı 11. maddesinde; “İstekli, ortaklığa alındığı takdirde, kararın kendisine bildirildiği tarihten itibaren bir ay içinde sermaye taahhüdünün diğer ortaklarca ödenmiş taksiti ile diğer ortakların her birinin o tarihe kadar ödemiş oldukları paralara eşit meblağı bir defada öder. 17’ nci madde uyarınca devir yoluyla ortaklığa alınanlar hariç olmak üzere daha sonra ortaklığa kabul edileceklerden, yukarıdaki fıkrada belirtilen meblağın üzerine para talep edilmesi genel kurulun bu hususta karar alması halinde mümkündür” hükmüne yer verilmiştir.

Buna maddeden açıkça anlaşılacağı üzere genel kurulca karar alınması şartıyla ilave para talep edilebilecektir. Ancak, eski ortağın ödediği paranın üzerinde para talep edilmesi yönünde bir karar alınmadan kooperatife ortak kabul edilen kişilerden, ortak olmalarından sonra yapılan bir genel kurul toplantısında alınan kararla ek bir para istenilmesi anasözleşmenin belirtilen maddesine aykırı olacaktır.

Gündeme madde ilave edilebilir mi?

1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu’ nun 46. maddesi çerçevesinde düzenlenen Konut Yapı Kooperatifi Örnek Anasözleşmesinin 31. maddesinde; “Dörtten az olmamak üzere ortakların en az 1/10’u tarafından genel kurul toplantı tarihinden en az yirmi gün önce müştereken ve noter tebligatı ile bildirilecek hususların gündeme konulması zorunludur” hükmüne yer verilmiştir.

Buna göre, gündeme konulması istenilen hususların “müştereken” gönderilecek bir tebligatla kooperatife bildirilmesi gerektiği açık olmakla birlikte, anasözleşmede sayılan diğer şartların ( Dörtten az olmamak üzere ortakların en az 1/10’u tarafından genel kurul toplantı tarihinden en az yirmi gün önce ) yerine getirilmesi durumunda; müştereken tebligatın dışında değişik şehirlerde yerleşik ortaklar tarafından ayrı ayrı yapılacak bildirimlerde yer alacak hususların, ortağın hür iradesini yansıtması nedeniyle gündeme alınması gerektiği düşünülmektedir.

Yönetim kurulu toplantı nisabı nedir?

Konut Yapı Kooperatifi Örnek Anasözleşmesinin 45/2. maddesine göre, yönetim kurulu toplantıları yarıdan fazla üyenin katılmasıyla yapılabilmekte, dolayısıyla 3 kişilik yönetim kurulunun 2 kişi ile 5 kişilik yönetim kurulu 3 kişi ile 7 kişilik yönetim kurulu ise 5 kişi ile toplanarak karar alması mümkün bulunmaktadır.

Kooperatif Aidatlarının Ödenmemesi Halinde

Açılabilecek Davalar Nelerdir ?

Eğer kişilerin bunu yerine getirmesi söz konusu değilse bu durumda ilan yoluyla yükümlülüklerin yerine getirilmesi talep edilir. Kooperatif tarafından dile getirilmiş olan yükümlülüklerini yerine getirmemiş olan ortakların talepleri ikiletmesi halinde doğal olarak ortaklıkları düşmektedir.

Ancak pek çok kişi tarafından yanlış anlaşılan ortaklığın düşmesi hususu ana sözleşme ya da başka noktalardan ortaya çıkan kişilerin borçlarının silinmesi anlamını da taşımamaktadır.

Kooperatif Üyeliğinden Çıkarma Kararı ve Buna İtiraz

Nasıl Olmaktadır ?

Ortaklar ve kooperatif birliği arasında kişilerin ne tür ilişkilere sahip olacağı ana sözleşmede açık bir şekilde belirtilerek güvence altına alınmıştır. Kooperatif ortakları ana sözleşmede belirtilmemiş olan herhangi bir gerekçeden dolayı üyelikten çıkartılamazlar.

Bununla birlikte ortaklıktan çıkarma kararları ancak yönetim kurulu teklifi ile genel kurul tarafından verilmektedir.

Ana sözleşme, üyelikten çıkarılan kişinin genel kurula başvurma hakkının elinden alınmasına olanak tanımamaktadır. Hakkında çıkarılma kararı verilmiş olan kişilerle ilgili gerekçeli kararların açık bir şekilde tutanağa geçirilerek belirtilmesi gerekmektedir. Bu ortaklar defterine de kaydedilir.

Onaylı bir örnekle ortağa tebligat yapılması sağlanır. On günlük süre içinde notere tevdi edilen bu karar hakkında üyelikten çıkarılmış olan kişiler üç ay boyunca itiraz haklarını kullanabilirler. İtirazın yapılması ise ancak üyelikten çıkarılmayı takip eden ilk genel kurulda sunulacak şekilde doğrudan yönetim kuruluna noter vasıtasıyla yapılan yazılar aracılığı ile gerçekleşmektedir.

Genel kurula itirazların yapıldığı durumlarda yönetim kurulu çıkarma kararının verilmesinin aksi yönde bir itiraz davası açma hakkına sahip değildir. İtirazların yapılmasının ardından genel kurulun vermiş olduğu karara yine itiraz hakkını kullanmak ise mümkün olabilmektedir.

Üç aylık itiraz hakkının kullanılabileceği belirtilmiş olan sürede itiraz hakkını kullanmamış olan kişiler hakkında verilen son kararlar kesinlik kazanmaktadır. Üyelikten çıkarma hakkında kendisi ile ilgili bir karar verilmiş olan kişilerin yerine kesin kararlar çıkmadan yeni bir üye alınamamaktadır. Çıkarılma kararlarının kesinleşmesine kadar ortaklık hak ve yükümlülükleri kişilerin devam etmektedir.

Kooperatif paralarının vadeli hesapta ya da döviz hesabında tutulabilir mi?

1163 Sayılı Kooperatifler Kanununun 62. maddesine; “Yönetim kurulu, kooperatif işlerinin yönetim için gereken titizliği gösterir ve kooperatifin başarısı ve gelişmesi yolunda bütün gayretini sarf eder” hükmü öngörülmüştür.

Buna göre, banka seçimine ilişkin sorumluluk kooperatif yönetim kuruluna ait olmak üzere, kooperatifin atıl duran parasının enflasyona karşı korunması amacıyla vadeli hesaplarda veya dövize çevrilerek döviz hesabında değerlendirilerek faiz alınmasında kooperatif mevzuatına aykırılık görülmemektedir.

Kooperatifler Hukuku

Kooperatifler, Türk Ticaret Kanunu içerisinde yer almakla birlikte 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ile kanun koyucu tarafından özel olarak düzenlenmiş hukuki yapılardır. Bu nedenle bu konuda hukuki yardım alınırken, Kooperatifler Kanunu ve mevzuatına hâkim olan avukatlardan yardım alınması önem taşımaktadır. Ülkemizde kooperatif denilince akla ilk olarak Konut Yapı Kooperatifleri gelmekte ise de uygulamada taşıma kooperatifleri, tarım ve hayvancılık kooperatifleri, köy kooperatifleri vb. pek çok kooperatif türü bulunmaktadır.

Sencer Hukuk Bürosu, kooperatifler hukuku konusunda özellikle;

• Kooperatiflerin kurulması,
• Tescil işlemleri,
• Genel Kurullarının mevzuata uygun olarak yapılması,
• Yönetim Kurullarına hukuki danışmanlık sağlanması,
• Kooperatif Ortaklık Ödemelerinin tahsili,
• Ortaklığa giriş, ortaklıktan ayrılma ve ortaklıktan çıkarma,
• Kooperatif ortaklığının tespiti,
• Kooperatif ortağı ile kooperatif arasındaki davalarda tarafların temsili,
• Konut Yapı Kooperatiflerinde, Arsa Maliki – İnşaat Firması – Kooperatif arasındaki davalarda tarafların temsili,
• Kooperatifin tasfiyesi ve müvekkillerimizin ihtiyaçları doğrultusunda ilgili diğer konularda hukuki yardım ve danışmanlık hizmeti sağlamaktadır.

Kooperatifin sorumluluğu ile ilgili Kanun Maddeleri nelerdir ?

Madde 28 – Anasözleşmede aksine hüküm olmadıkça kooperatif, alacaklılarına karşı yalnız mamelekiyle sorumludur.

1. Sınırsız sorumluluk:
   Madde 29 – Anasözleşme, kooperatifin varlığı borçlarını karşılamaya yetmediği hallerde,
   ortaklarının da şahsan ve sınırsız olarak sorumlu tutulacaklarını hüküm altına alabilir. Bu takdirde
   alacaklılar kooperatifin iflası veya diğer sebeplerle dağılması halinde alacaklarını tamamen sağlıyamazlarsa, kooperatifin borçlarından dolayı, kooperatif ortakları zincirleme ve bütün varlıklariyle sorumlu olurlar.
2. Sınırlı sorumluluk:
   Madde 30 – Anasözleşmeye, kooperatif borçları için her ortağın kendi payından fazla
   olarak şahsan ve belirli bir miktara kadar kooperatiften sonra sorumlu olacakları hususunda bir
   hüküm konabilir. Ortakların tek başına sorumlu olacakları miktar kooperatifteki paylarının tutarı
   ile orantılı olarak da gösterilebilir.
   İflasın sonuna kadar bu sorumluluk iflas idaresi tarafından ileri sürülür.
3. Ek ödeme yüklemi:
   Madde 31 – Anasözleşme, ortakları ek ödemelerle yükümlendirebilir. Ancak, ek ödemelerin yalnız bilanço açıklarını kapatmada kullanılması şarttır. Ek ödeme yükleme sınırsız olabileceği gibi belirli miktarlarla veya iş hacmi ile veya paylarla orantılı olarak sınırlandırılabilir.
   Kooperatifin iflası halinde ek ödemeleri isteme hakkı iflas idaresinindir.
4. Caiz olmıyan sınırlama:
   Madde 32 – Sorumluluğu belirli bir zamana bırakan veya bazı ortak grublarına yükleyen
   anasözleşme hükümleri muteber değildir.
5. İflas halinde usul:
   Madde 33 – Ortakları şahsan sorumlu bulunan veya ek ödemelerle yükümlü olan bir kooperatifin iflası halinde, iflas idaresi sıra cetvelini düzenlemekle beraber ortaklardan her birinin
   payına düşen borcun ödenmesini kendilerinden ister.
   
6. Tahsil olunamıyan meblağlar diğer ortaklar arasında bölüşülür. Aktif bakiyesi pay cetvellerinin kesin olarak tespiti üzerine geri verilir. Ortakların birbirlerine rücu hakları saklıdır. Ortakların geçici olarak tespit olunan borçlariyle pay cetveli aleyhine İcra ve İflas Kanunu hükümlerine
7. göre itiraz hakları vardır.
8. Sorumluluk hükümlerinin değiştirilmesi:
   Madde 34 – Ortakların sorumluluğu ve ek ödemeler yükümleri ile ilgili değiştirmeler ancak anasözleşmenin tadili ile mümkündür.Sorumluluk ve ek ödeme yükümleri konulması veya
   bunların artırılması,bu husustaki kararın tescili ile kooperatifin bütün alacakları lehine hüküm
   ifade eder. Sorumluluğun azaltılması hakkındaki kararlar, tescilden evvel doğmuş borçları kapsamaz.
9. Kooperatife yeni giren ortakların sorumluluğu:
   Madde 35 – Ortakları şahsan sorumlu, veya ek ödemelerle yükümlü bir kooperatifte, durumunu bilerek yeni giren kimse, girişinden önce doğmuş olan borçlardan diğer ortaklar gibi
   sorumlu olur. Buna aykırı mukavele hükümleriyle ortaklar arasındaki anlaşmalar üçüncü şahıslar
   hakkında hüküm ifade etmez.
10. Bir ortağın ayrılmasından veya kooperatifin dağılmasından sonra sorumluluk:
    Madde 36 – Sınırsız veya sınırlı sorumlu bir ortak ölür veya diğer bir sebeple kooperatiften ayrılışının kesinleştiği tarihten başlıyarak bir yıl veya anasözleşme ile tespit olunan daha uzun
    bir süre içinde kooperatif iflas ettiği takdirde, ayrılmasından önce doğmuş olan borçlar için ortak
    sorumluluktan kurtulamaz.
    Aynı şartlar altında veya aynı süre içinde ek ödeme yükümü de mevcut olmakta devam
    eder.
    Bir kooperatif dağılırsa, dağılmanın Ticaret Siciline tescilinden başlıyarak bir yıl veya
    anasözleşmede tespit olunan daha uzun bir süre içinde kooperatifin iflasının açılmasına karar
    verilmesi halinde ortaklar aynı şekilde ek ödemelerle birlikte sorumludurlar.
11. Sorumlulukta zamanaşımı:
    Madde 37 – Alacaklıların, ortakların şahsi sorumluluklarından doğan isteme hakları, daha
    önce kanuni bir hüküm gereğince düşmedikçe iflas işlemlerinin sona ermesinden başlıyarak daha
    bir yıl süre ile alacaklılardan her biri tarafından ileri sürülebilir.
    Ortakların birbirine olan rücu hakları da bu hakka vücut veren ödemenin yapıldığı andan
    başlamak üzere bir yıl içinde zamanaşımına uğrar.

Avukat Bulundurma Zorunluluğunun Kapsamı Nedir?

            1136 sayılı Avukatlık Kanunu’nun “Yalnız Avukatların Yapabileceği İşler” başlıklı 35 inci maddesine göre;

• Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre olması gereken en az sermaye tutarının (50.000 TL) beş katı tutarında veya daha fazla (250.000 TL ve üzeri) esas sermayesi olan Anonim Şirketler ile,
• Üye sayısı 100 veya daha fazla olan Yapı Kooperatifleri,

           Sözleşmeli bir avukat,bulundurmak zorundadır.

• Söz konusu Avukatlık Kanunu’ndaki düzenleme yalnızca Anonim Şirketler ile Kooperatifler yönünden zorunluluk getirmekte olup, bu kriterlerin altında kalan anonim şirketler ile kooperatiflerin yanı sıra, diğer şahıs ve sermaye şirketlerinde (sermayesi ne olursa olsun) avukat bulundurma zorunluluğu bulunmamaktadır.

• 2- Avukat Bulundurma Zorunluluğuna Uymayanlar Tespit Edilebiliyor mu?
• 2022 Yılı için 250.000 TL ve üstü esas sermayesi bulunan anonim şirketler ile üye sayısı 100 ve üzerinde olan yapı kooperatiflerinin avukat bulundurması yasal zorunluluk olduğundan, bu kapsama giren şirketler ve kooperatiflere, bulundukları ildeki Baro Başkanlıkları tarafından “Avukatlık Sözleşmesini” ibraz etmesi için bir yazı gönderilmektedir.
• Bu yazıya istinaden sözleşme ve dayanak belgeler sunulmadığı takdirde Baro Başkanlıkları tarafından o ilin Cumhuriyet Başsavcılığı’na şirket hakkında suç duyurusunda bulunulmaktadır.
• Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından yapılacak soruşturmada sözleşme, avukata ait serbest meslek makbuzu, makbuzlara ilişkin ödeme dekontu ibrazı gerekmektedir. Yalnızca anonim şirket avukatlık sözleşmesi yapılması yeterli görülmüyor.

3- Avukat Bulundurma Zorunluluğuna Uymayan Şirketler Hakkında Hangi Ceza Uygulanıyor?

• 1136 sayılı Avukatlık Kanunu’nun “Yalnız Avukatların Yapabileceği İşler” başlıklı 35 inci maddesinde getirilen “Avukat Bulundurma” zorunluluğuna uymayan Anonim Şirketler ile Yapı Kooperatiflerine,
• Cumhuriyet savcısı tarafından sözleşmeli avukat tayin etmedikleri her ay için, sanayi sektöründe çalışan onaltı yaşından büyük işçiler için suç tarihinde yürürlükte bulunan, asgarî ücretin iki aylık brüt tutarı kadar idari para cezası kesiliyor. Buna göre;

• 2022 Yılı İlk 6 Aylık Dönem (2022/1-6) İçin Aylık (5.004*2)    = 10.008 TL, 

• 2022 Yılı İkinci 6 Aylık Döne (2022/7-12) İçin Aylık (6.471*2) = 12.942 TL,

• Sözleşmeli Avukat 1 Yıl Bulundurulmadıysa Toplam                  = 137.700 TL 

4- 2022 Yılı İçin Sözleşmeli Avukat Asgari Ücret Tutarı Ne Kadar?

• 2022 yılı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre 1136 sayılı Kanun’un 35. maddesi gereği anonim şirketlerde zorunlu sözleşmeli avukatlara ödenecek aylık asgari ücret tutarı 4.255 TL‘den aşağı (KDV Dahil) belirlenemeyecektir. 

• 3 Eylül 2022 tarih 31942 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Asgari Ücret Tarifesi ile, aynı tarihten itibaren anonim şirketlerde uygulanmak üzere asgari aylık ücret tutarı 8.300 TL’ye (KDV Dahil) çıkarılmıştır.

• Kooperatiflerde ise bu tutar 2.840 TL’den 5.500 TL’ye çıkarılmıştır.

5- Yapılacak Sözleşmede Bulunması Gereken Hükümler Nelerdir?

            Anonim şirketlerde avukat bulundurma zorunluluğu gereğince yapılacak sözleşmede bulunması gereken hükümler, Avukatlık Kanunu Yönetmeliği’nde yer alan “Sürekli Avukatlık Hizmetlerinde Uygulanacak Esaslar” 73 üncü maddede yer almaktadır.

            Bu maddeye göre anonim şirket ile avukat arasında yapılacak sözleşme yazılı şekle tabiidir. Sözleşme, taraf sayısından bir fazla olacak şekilde hazırlanıp birer nüshanın taraflara verilmelidir. Sözleşmenin bir örneği de avukatın kayıtlı bulunduğu baroya gönderilmelidir.

 Sözleşmede bulunması gereken hususlar:

• İş sahibinin adı, soyadı, mesleki ya da ticari unvanı, adresi, vergi/T.C. kimlik numarası,
• Avukatın/avukatlık bürosunun/avukatlık ortaklığının adı, soyadı, unvanı, vergi/T.C. kimlik numarası,
• İşin tanımı,
• Avukatlık ücreti ve ücretin nasıl ödeneceği,
• Sözleşme hükümlerinin Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi değişikliklerine göre uyarlanacağı,
• Süresi,
• Sona erme koşulları,
• İşin harç ve giderlerinin iş sahibine ait olduğu, bunların peşin olarak ya da avukatın ilk talebinde derhal ödenmesi gerektiği, sözleşmede yazılı adresin avukatın bu konudaki taleplerini ileteceği adres olduğu, bu adrese yapılan tebligatların iş sahibine yapılmış sayılacağı ibaresi.

              İdari para cezası verilebilmektedir.

6- Sözleşmeli Avukatlardan Alınabilecek Danışmanlık Hizmetleri Nelerdir?

            Anonim şirketler, avukatlarla yapmış oldukları bu sözleşme kapsamında aşağıda belirtilen konularda danışmanlık hizmeti alabileceklerdir.

• Ticari defter ve kayıtlarda eksik veya hatalı düzenleme bulunmaması için hukuki denetim yapılması,
• Şirket ile üçüncü kişiler arasında yapılacak sözleşmelerin hazırlanması ve hazırlanmış bulunanların şirketin menfaatine göre revize edilmesi,
• Anonim şirketin taraf olacağı ortaklık sözleşmesi, danışmanlık sözleşmesi gibi ticari sözleşmelerin hazırlanması ya da hazırlanmış bulunanlara hukuki denetim yapılması,
• Uygulamaya koyulan yeni mevzuatın şirkete sunulması,
• Personel giriş ve çıkışlarında mevzuata uygun hareket edilmesi,
• Kişisel Verileri Koruma Kanunu danışmanlığı, vb.

7- Sonuç ve Değerlendirme :

• 2022 yılı itibariyle, 250.000 TL veya daha fazla esas sermayesi bulunan anonim şirketleri ile üye sayısı 100 veya daha fazla olan yapı kooperatiflerine sözleşmeli avukat bulundurma zorunluluğu getirildiğinden,
• Bu kapsamdaki, şirket veya kooperatiflerin ileride yüklü miktarda idari para cezaları ile karşı karşıya kalmamaları adına,
• Getirilen yasal yükümlülüklere uygun hareket etmeleri gerektiği,

Tavsiye edilmektedir.

Kooperatiflerde Arsa Alım Süreci İle İlgili Bilinmesi Gerekenler

kooperatiflerin ortaklarına konut veya işyeri teslimi yapabilmesi için arsa alım sürecindeki prosedürlerin kooperatif yönetim kurulu tarafından titizlikle ve hukuki destek alarak yerine getirmesi gerekmektedir.

1-Kooperatiflerde Arsa Alımında Görevli ve Yetkili Organ Nedir ?

Kooperatif ana sözleşmesinin “genel kurulun görev ve yetkileri” başlıklı 23. maddesine göre “Gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulün niteliğini, yerini ve azami fiyatını, satılacak gayrimenkulün asgari fiyatını belirlemek” genel kurulun görevidir. 

Bu görevi genel kurul devir ve terk edemez, yönetim kuruluna devredemez.

O yüzden kooperatif kuruluşu yapıldıktan sonra hemen arsa alımı yapılmak isteniyor ise kuruluş olağan üstü genel kurulunun ayrı bir gündem ile hızlıca gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bu genel kuruldan önce ortak kaydedilmemesi de önem arz etmektedir.

2-Kooperatiflerde arsa alımı için genel kurulda alınacak kararda aranacak çoğunluk hesabı nedir ?

Genel kurula katılan ortakların yarıdan bir fazlası ile arsa alım kararı alınabilir.  Yani 50 ortakla toplanan genel kurulda 26 kişi ile arsa alım kararı verilebilir.

Kooperatiflerde Genel kurulun toplanabilmesi ve gündemdeki konuların görüşebilmesi için, kooperatife kayıtlı ortakların en az 1/4’nün şahsen veya temsilen toplantıda hazır bulunması şarttır. 200 ortak var ise en az 50 kayıtlı ortağın olması gerekir.

Yapı kooperatiflerinde İlk ve müteakip toplantılarda aynı nisap aranır.

3-Genel Kurul tutanağında alınacak arsanın pafta, parsel bilgilerine yer verilmesine gerek bulunmakta mıdır?

Kooperatiflerde genel kurul tutanağına arsa alım kararı yazılırken kooperatifin alacağı arsanın belirlenmiş ve net bir yer olması zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu nedenle arsanın pafta ve parsel bilgileri yerine bulunduğu il veya bölgenin yazılması da mümkündür.

4-Kooperatifler sadece arsayı tapu devri veya tapuya şerh verdirilecek satış vaadi sözleşmesi ile mi satın alabilir?

Kooperatiflerin arsa alımında dikkat etmesi gereken bir önemli konu da alacakları arsanın sadece tapu devri veya tapuya şerh verdirilecek satış vaadi sözleşmesi ile satın alınabilmesidir. Adi sözleşme veya belli bir dönem taksit ödeme sonrasında (tapuya şerh verilmeden) tapu devri yapılması mümkün değildir. 

5-Kooperatif, yönetim kurulu üyelerinin sahip olduğu arsayı satın alabilir mi?

Türk Ticaret Kanunu’nun 334’üncü maddesinin birinci fıkrasında, “İdare meclisi azalarından biri umumi heyetten izin almadan kendi veya başkası namına bizzat veya dolayısıyla şirketle şirket konusuna giren bir ticari muamele yapamaz. Aksi takdirde şirket yapılan muamelelerin batıl olduğunu iddia edebilir. Aynı hak diğer taraf için mevcut değildir.” hükmündedir.

Bu hüküm, yönetim kurulu üyeleri (veya bu üyelerin vekili oldukları kişiler) ile kooperatif tüzel kişiliği arasında gerçekleştirilen yasak işlemleri kapsamaktadır. Genel kurulun bu konuda özel bir kararı olmaksızın bu tür bir işlem yapılması mümkün değildir.Bu nedenle kooperatifin genel kurul tutanağında açıkça bu konuda karar alıp genel kurulda oylatılması, arsanın sahibi olan yönetim kurulu üyelerinin isimlerinin tek tek tutanağa yazılması gereklidir.

6-Kooperatifler üzerinde haciz, ipotek gibi kısıtlamaları olan arsaları satın alabilir mi?

Üzerinde haciz, ipotek gibi kısıtlamaların bulunduğu bir taşınmazın kooperatif adına edinimi için genel kurulun bu konuda yönetim kuruluna yetki vermiş olması gerekir, aksi takdirde genel kurul tutanağında arsanın üzerindeki haciz ve ipotek tutarları ile ilgili bir husus ve ortakların bilgilendirilmesi söz konusu değil ise tapu müdürlükleri işlemi gerçekleştirmemektedir.

7-Kooperatife ortak olan kişilerin bilgileri tapuda gözükür mü?

Kooperatiflerde arsanın sahibi kooperatifin tüzel kişiliğidir. Yani tapuda arsanın sahibi kooperatif olarak gözükür. Kooperatif ortakları ise ilgili kooperatife ortak olup, olmadıklarını kooperatif dışında teyit etmek istedikleri takdirde ise e-devlet üzerinden kooperatif ortaklıklarını sorgulayabilirler.