APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİSİNİN HAK VE GÖREVLERİ NELERDİR?
Toplu ikamet edilen yerleşkelerde yaşanan sorunların çözülmesinde apartman yöneticisinin ve site yöneticisinin çok ciddi görevleri ve yetkileri vardır. Günümüz toplumunda binlerce dairelerden oluşan sitelerin yönetimi adeta bir mahalle sorumluluğunda olmaktadır. Üstlenilen sorumluluk böylesine ciddi olduğu için bu kurum kanunlarla düzenlenmiştir. Bu sorunların çözümü kanunlar ile yapılmaktadır. Apartmanda ve sitelerde kat maliklerinin sahip olduğu hak ve sorumluluklar ile apartman yönetiminin görev ve yetkileri Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında açıklanmaktadır.
Kanun gereğince, apartmanlar kat malikleri kurulunca yönetilmektedir. Bağımsız bölüm sayısı 8 ya da daha fazla olan kat mülkiyetine tabi binalar için bir apartman veya site yöneticisi tayin etmek kanunen zorunludur. Ancak ana taşınmazın bütün bağımsız bölümleri tek bir kişinin mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici durumundadır. (KMK 34 ).İnşası tamamlanmış yapıların kullanılabilir her bölümüne bağımsız bölüm denir. Kat mülkiyeti veya irtifakı kurulmuş yapılarda, ana taşınmazın ayrı ayrı ve başlı başına kullanabilir bölümlerini ifade eder. Kat mülkiyeti kütüğünde kendine ait sayfası olur.
Apartman Ya Da Site Yöneticisi Atama Usulü Nedir ?
KMK Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici),
kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Kanun metninden de anlaşılacağı üzere yönetici dışarıdan bir kişi de olabilmektedir.
Kiracı Yönetim Toplantısına Katılabilir mi ? Yönetim Toplantısında Yetkisi Var Mıdır ?
- Kiracılar yönetim toplantılarına katılabilir. Divan başkanı tarafından konuşma hakkı kendisine verildiğinde ancak dilek ve temennisini iletebilir.
- Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Birinci fıkrada belirtildiği üzere, oy hakkını sadece kat maliki üzerinde sınırlandırmıştır. Olağan ya da olağan üstü toplantılarda kullanılacak oyun kat maliki tarafından kullanılabileceği ve devamında kat malikine uygulanabilecek sayısal sınırlamalardan bahsetmiştir. Bu maddelerin ruhundan dahi kiracının da oy kullanabileceği hususu anlaşılmamaktadır. Ancak Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir” denmiştir. Bu da kat maliki olağan ya da olağan üstü toplantılarda kullanılacağı oyunu atayacağı bir vekil ile kullanabileceği hususunu dile getirmiştir. Kiracıların işine yarayan husus, vekillik sisteminde kanunun vekilin durumu konusunda bir sınırlama getirmemiş olmasıdır. Kısaca; vekilin dışardan olması ya da kat maliki olmaması gibi sınırlamalar getirmemiş oluşu ve tayin edilecek vekil adı yazılı bir yazı ile tayin edilebilmesidir
- Ancak kiracı, ev sahibinin kat maliki tarafından vekalet almadığı sürece oy kullanamayacaktır.
- Kat maliki, kiracısına ancak vekalet verdiği takdirde, kiracı oy kullanma ve yönetime seçilme hakkına sahip olur. Ancak vekalet alması, denetçi olmasına yetmemektedir. Denetçi olunabilmesi için kat maliki olmak şarttır.
Dışarıdan Atanan Yönetici Seçimlere Girebilir mi ?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre site yöneticisi bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilir. Bu seçimde sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Yönetici 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 34. maddesi gereğince dışarıdan birinin yönetici olması mümkündür. Ayrıca dışardan seçilen site yöneticisi kat malikleri toplantısında oylamaya katılamaz.
Kiracı bakımından ise, yöneticilerin bağımsız bölüm malikleri arasından seçileceği hükmü konmuşsa kiracı site yöneticisi olamaz. Eğer böyle bir hüküm konmamışsa kiracının site yöneticisi olmasına bir engel yoktur. Fakat kiracı her ne kadar yönetici olabilse dahi kat malikleri toplantısına katılamaz.
Seçilen Yönetici Bir daha Seçilebilir Mi ? Görev Süresi Ne Kadardır ?
Kat Malikleri Kurulu, her yıl Ocak ayının ilk on beş günü içinde yapacağı toplantıda, kendi aralarından veya dışarıdan birini site yöneticisi olarak seçer. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı, hem de arsa payı çoğunluğuyla, bir yıl için seçilir. Eski yönetici de tekrardan seçilebilir. Toplu yapılarda yönetim planında aksi belirtilmemişse yöneticinin görev süresi iki yıldır.
Yönetici Seçiminde Anlaşılamazsa Ne Olur ? Ne Yapılması Gerekir ?
Kat Malikleri her zaman için yönetici seçiminde anlaşamayabilirler ve bu durumda apartman ya da site yönetiminde boşluk meydana gelir. Meydana gelen bu boşlukta aidatların toplanması ve bina sakinlerine yapılacak hizmetler fazlasıyla aksar. Bu durumda kat maliklerinden herhangi biri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir. Bu durumda yönetici, hakim tarafından ya kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilir. Mahkemece atanan yönetici, Mahkemeden izin alınmadıkça altı aydan önce değiştirilemez. KMK koyduğu bu madde ile apartman yönetiminin boşlukta kalmasına izin vermemiş ve yönetim için gereken düzenlemeyi yapmıştır.
Apartman Yöneticinin Görevleri Nelerdir ?
KMK apartman yöneticinin Görevlerini Maddeler Halinde Sıralamıştır Şöyle ki ;
KMK 35
1) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi
2) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması
3) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi
4) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda; eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması
5) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması
6) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü
7) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması
8) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması
9) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı, dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi
10) Topladığı nakdi miktarları ve avansları yatırmak, gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle kendi adına hesap açtırılması
11) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması
Apartman Yöneticisinin Muaf Olduğu Konular Nelerdir ?
Kanunlar gereğince yönetilen apartman yöneticisi kendine verilen sorumlulukları yapmak ile yükümlüdür.Yönetici görevi gereği bakım , onarım ve organize olmak gibi işleri yönetir yanı sıra bina sakinlerinin sulh içinde yaşamalarınada katkı sağlamaktadır.Bu görevlerden dolayı yönetici bina için harcanan kısmı masraflardan muaf olur.Asansör bakım ücreti , su parası, temizlik gibi işlerin ücretleri yönetici tarafından ödenmez.Kat malikleri kurulu gereğince bu ücretlendirmeler yönetici tarafından alınmaz.
Site Yönetimi Kat Maliklerini Temsilen Dava Açabilir Mi ? Yetkisinin Sınırları Nedir ?
Site Yöneticisi/Yönetim Kurulu , Kat Mülkiyeti Kanunu madde 35/i hükmünce “ Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapma” hakkına sahiptir.İçtihatlarla bu hak biraz daha geniş yorumlanmakta ve ana taşınmazın genel yönetimi içinde kalan işlerİ için yöneticinin/yönetim kurulunun dava takip yetkisi olduğu da kabul edilmektedir. Bu sayede yönetimin site adına bizzat imza altına aldığı 3.kişilerle akdettiği sözleşmelerden kaynaklanan hukuksal sorunlarda dava / icra yolu ile site haklarını savunması sağlanmıştır.
- Kat Mülkiyeti Kanunu 38/2 fıkrasında ayrıca ; “Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.” Hükmüne yer verilmek suretiyle Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin dava açacak kişilerin , diğer tüm kat maliklerini ayrı ayrı davalı göstermek zorunda kalmasının önüne geçilmiş , çok sayıda kat maliki olan sitelerde bu tür davalarda karar alınmasının imkansızlığı bu sayede aşılmış ve yönetici davalı gösterilmek suretiyle dava açılabilmesi sağlanmıştır. Bu davalar için de yönetici dava ehliyetine sahip olarak , tüm siteyi temsilen davada davalı olarak taraf olabilmektedir.
- Fakat Kat Malikleri’nin ortak alanların ortak maliki olmalarından kaynaklanan ve bizzat daire satın aldıkları sitenin müteahhidine karşı ileri sürebilecekleri Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’dan kaynaklanan haklarına yönelik davalarda Site Yineticisinin veya Yönetim Kurulu’nun taraf sıfatı olmadığı gibi dava ehliyeti de yoktur. Her bir kat malikinin kendi arsa payı oranında , açacağı dava ile bu hakkını bizzat ileri sürmesi veya tüm kat maliklerince toplu dava açılması gerekmektedir.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.06.2006 gün 2006/18-483 E. – 2006/473 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere kat malikleri kurulunun tüzel kişiliğinin bulunmadığı tartışmasızdır. Ancak kanun koyucu tüzel kişiliği bulunmayan bu kurula 634 sayılı Kanun’un 35’inci maddesi ile; bu kanundan doğan yetki ve görevleri kapsamındaki bazı iş ve işlemlerde kat maliklerini temsilen hukuki ilişki kurma ve dava takip yetkisi vermiştir. Ne var ki ana taşınmazın genel yönetimi dışında kalan işler için yöneticinin dava takip yetkisi bulunmadığının kabulü gerekir ( KALE, S.: Medeni Yargılamada Taraf Ehliyeti, İstanbul 2010, s.188 )
!!!!! Özetle site ve apartman yönetimlerinin dava açma veya açılan davaya taraf olabilme ehliyeti kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak ile sınırlandırılmış; bunun haricinde özellikle kat maliklerinin mülkiyet hakkına ilişkin hususlarda dava açma yetkisinin bulunmadığı gerek doktrin gerekse de yargı kararlarında kabul edilmiştir.
Yönetici Binadaki Ayıptan Ötürü Müteaahit Aleyihine Dava Açabilir Mi? Genel İçtihat Bu Konuda Ne Söylemektedir ?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile müteahhitlerin bir eser (ana taşınmaz) meydana getirmesi sonucunda iş sahibinin veya müteahhitten daire satın alan tüketicilerin bir hukuki ilişkiye taraf olmaları günlük hayatta sıklıkla karşılaşılan bir durumdur.
Müteahhitin meydana getirmiş olduğu eserde (binada) teslim anında veya daha sonra ortaya çıkabilecek eksikliklerden veya ayıplı hizmetlerden ötürü kat malikleri ile müteahhitler sık sık karşı karşıya gelebilmektedir. Gerek ekonomik gerekse de başkaca gerekçelerle müteahhite karşı dava ikame etmekten imtina eden kat malikleri, aldıkları bir kararla (hatta çoğu zaman karar dahi alınmadan) dava açma yetkilerini apartman/site yönetimine devretmekte ve yönetim de bu karara dayanarak müteahhit aleyhine dava açmaya çalışmaktadır. Ancak apartman/site yönetimleri tarafından açılan bu tür davalar genellikle daha ilk aşamada husumet yokluğundan ret ile sonuçlanmaktadır. Bunun sebebi ise, yukarıda da belirttiğimiz üzere bu tür mülkiyet hakkına ilişkin hususlar müteahhit ile kat malikleri arasında akdedilen sözleşmesel ilişkiye dayandığından kat malikleri kurulunun seçmiş olduğu yönetici veya yönetim kurullarının bu hususa ilişkin dava açma ve davaya taraf olma ehliyeti bulunmamasıdır.
Bu hususa örnek arz etmesi bakımından Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 13.12.2017 gün 2017/13-689 E. – 2017/1686 K. sayılı kararının ilgili kısmını paylaşmak yerinde olacaktır:
“Somut olay değerlendirildiğinde; dava konusu alacak iddiasının temeli mülkiyet hakkına ve bu hakkın devamı olarak tüketiciye tanınan seçimlik yetkilere dayanmaktadır. Bu durumda, site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olması, eldeki uyuşmazlık yönünden site yönetiminin dava açma ehliyetinin bulunduğunu kabule yeterli sayılmamalıdır.
Hâl böyle olunca, aktif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğine işaret eden Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”
Yöneticinin Tutmak Zorunda Olduğu Defterler Nelerdir ?
Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, tarih sırasıyla karar defterine
yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle yönetime ait diğer belgeleri bir dosyada saklamak zorundadır.
İşletme Projesinin Yapılması Zorunluluğu Nedir ?
Yönetici atanır atanmaz, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa kanunun ifadesiyle gecikmeksizin bir işletme projesi yaparak, kat maliklerine sunmaya mecburdur.
Yöneticinin Hakları Nelerdir ?
- Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki uyarınca yönetici, vekilin haiz olduğu haklara sahiptir. Kat Mülkiyeti Kanunu 40. maddesinde bunu açıkça belirtmektedir 12 . Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yapılan ihtara rağmen yerine getirmezlerse, yönetici kendine ait sözleşmeyi feshedip, yöneticilikten çekilerek, bu yüzden uğradığı zararının tazminini
kat maliklerinden isteyebilir.
- Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir.
- Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisinedüşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
- Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilininbaşvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.
Yöneticinin Sorumluluğu Nedir ?
Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olacaktır. Peki vekil gibi sorumlu olmanın kapsamı nedir ? Burada Kanun bizi borçlar kanuna yönlendirmektedir ilgili madde ise ”Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür” şeklindedir.”Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer
alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır”Yöneticinin vekil olarak sorumluluğu, kanunla ve yönetim planı ile üstlendiği görevler ile sınırlıdır. Görevini bu çerçevede kendisinden beklenen özen ile yerine etiren yönetici, yaptığı görevden dolayı oluşabilecek zararlardan kişisel olarak sorumlu tutulamaz. Ancak yöneticinin, görevini yerine getirirken kasten veya ihmal yoluyla gerçekleştirdiği zararlardan kişisel sorumluluğu bulunmaktadır
Aidat/Avans Ödenmediği Durumlarda Neler Yapılabilir ?
Yukarıda bahsettiğimiz üzere yönetici maliklere karşı vekil gibi sorumludur. Bunun sonucu olarak görevini ifa ederken karşılaştığı problemleri çözebilmesi için kanun tarafından birtakım yetkilerle donatılmıştır. Yönetim konusunda en çok problem yaşanılan durumlardann olan giderlerin ödenmemesi durumunda yöneticiye büyük yetkiler verilmiştir . Şöyle ki ; Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanan avansa eşit olarak; Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderler ile ortak tesislerin işletme giderlerine, kendi arsa payı oranında, katılmakla yükümlüdür (Kat Mülkiyeti Kanunu Md. 20). Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, vekalet ücreti ve icra masrafı da dahil olmak üzere ödemede geciktiği günler için aylık %10 gecikme tazminatı öder.
Apartman Yöneticisinin Hukuki ve cezai Sorumlulukları Nelerdir
Karar defteri ve kayıtların usulüne uygun tutulmaması durumunda bir zararın meydana gelmesinde Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerince vekâlete ilişkin yöneticinin sorumluluğuna gidilebilecektir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 38. Maddesine göre yöneticinin, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olduğu dikkate alındığında yöneticinin görevini şahsi çıkarları doğrultusunda kullandığı takdirde yöneticinin bu eylemleri Türk Ceza Kanunu uyarınca hizmet nedeniyle görevi kötüye kullanma suçuna vücut verir.
Site Yöneticisinin İbra Edilmiş Olması Yöneticiyi Sorumluluktan Kurtarır Mı ?
Yöneticiliği döneminde usulsüz harcamalar yaptığı ve zimmetine para geçirdiği ileri sürülen yöneticinin, kat malikleri genel kurulunca ibra edilmiş olması, onu kat maliklerine karşı sorumluluktan kurtarmaz.
Yönetici Denetlenir Mi ? Denetlenme Usulü Nedir ?
KMK 41 uyarınca ; Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.
Yöneticinin sorumluluklarına ilişkin Yargıtay kararları
23. Ceza Dairesi
2015/4750 E. , 2016/464 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Asliye Ceza Mahkemesi
SUÇ : Hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma
HÜKÜM : 5237 sayılı TCK’nın 155/2, 43/1-2, 62/1-2, 52/1-2, 61/8, 52/4, 51/1-3, 53/1-2. maddeleri uyarınca 1 yıl 4 ay 20 gün hapis ve 2.500 TL adli para cezası ile cezalandırılmasına, hapis cezasının ertelenmesine, 1 yıl 4 ay 20 gün denetim süresi belirlenmesine ve hak yoksunluklarının uygulanması
Dosya incelenerek gereği düşünüldü:
Suç tarihinin sanığın apartman yöneticisi olarak görev yaptığı 12/05/2006-19/10/2008 tarihleri arası olması gerekirken gerekçeli karar başlığında suç tarihinin şikayet tarihi olan 19/10/2008 olarak gösterilmesi mahallinde düzeltilebilir maddi hata olarak değerlendirilmiştir.
12/05/2006-19/10/2008 tarihleri arasında katılanların ikamet ettikleri apartmanda yöneticilik yapan sanığın, bu süre zarfında değişik zaman dilimlerinde kat sakinlerinden tahsil etmiş olduğu paradan 2.758,16 TL’yi apartman giderleri için harcamayıp kendi uhdesinde tutmak suretiyle üzerine atılı “hizmet nedeniyle güveni kötüye kullanma” suçunu işlediğinin iddia edildiği somut olayda; sanık savunmasına, katılanların beyanlarına, bilirkişi raporlarına, kat malikleri kurul toplantısı kararları ve tüm dosya kapsamına göre; sanığın atılı suçtan mahkumiyetine yönelik kabulde herhangi bir isabetsizlik görülmemiştir.
Yapılan yargılamaya, toplanıp karar yerinde gösterilen delillere, mahkemenin kovuşturma sonuçlarına uygun olarak oluşan kanaat ve takdirine, incelenen dosya kapsamına göre, sanığın yerinde görülmeyen diğer temyiz itirazlarının reddine, ancak ;
5237 sayılı TCK’nın 53/1. maddesinde düzenlenen hak yoksunluklarının, Anayasa Mahkemesi’nin 24/11/2015 tarih ve 29542 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 08/10/2015 tarih, 2014/140 Esas, 2015/85 sayılı iptal kararı doğrultusunda infaz aşamasında gözetilmesi mümkün görülmekle beraber, maddenin (b) fıkrasında yer alan “ve diğer siyasi hakları kullanmaktan” şeklindeki ibarenin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi ve ayrıca 5237 sayılı TCK’nın 53/3. maddesi uyarınca mahkum olduğu kısa süreli olmayan hapis cezası ertelenen sanık hakkında aynı maddenin 1. fıkrasının (c) bendinde belirtilen sanığın kendi alt soyu üzerindeki velayet hakkından; vesayet veya kayyımlığa ait bir hizmette bulunmaktan yoksun bırakılmasına karar verilemeyeceğinin gözetilmemiş olması nedeniyle bu hususlar,
Bozmayı gerektirmiş, sanığın temyiz itirazları bu itibarla yerinde görülmüş olduğundan hükmün 5320 sayılı Kanun’un 8/1. maddesi gereğince uygulanması gereken 1412 sayılı CMUK’nın 321. maddesi uyarınca BOZULMASINA, ancak yeniden yargılama yapılmasını gerektirmeyen bu hususların aynı Kanun’un 322. maddesi uyarınca düzeltilmesi mümkün bulunduğundan, hükümde yer alan TCK’nın 53. maddesinin uygulanmasına ilişkin bölümün çıkartılarak yerine, “sanık hakkında 5237 sayılı TCK’nın 53/1,2,3. fıkralarında düzenlenen hak yoksunluklarının uygulanmasına, 5237 sayılı TCK’nın 53/3 maddesi uyarınca sanığın kendi alt soyu üzerindeki velayet, vesayet ve kayyımlık yetkileri açısından ise bu hak yoksunluklarının uygulanmasına yer olmadığına ” cümlesinin eklenmesi suretiyle sair yönleri usul ve yasaya uygun bulunan hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA, 21/01/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
15. CEZA DAİRESİ
ESAS NO:2013/27009
KARAR NO:2016/2259
KARAR TARİHİ:01/03/2016
>APARTMAN YÖNETİCİSİ TOPLADIĞI PARALARIN BİR KISMINI UHDESİNE GEÇİRMESİ.
Güveni kötüye kullanma suçundan sanığın mahkumiyetine ilişkin hüküm, sanık tarafından temyiz edilmekle, dosya incelenerek gereği düşünüldü:
Apartman eski yöneticisi olan sanığın, yönetim giderleri için toplanan paranın bir kısmını uhdesine geçirdiği şeklinde gerçekleşen eyleminin güveni kötüye kullanma suçunu oluşturduğuna dair mahkemenin kabulünde bir isabetsizlik görülmemiştir.
Yapılan yargılamaya, toplanıp karar yerinde gösterilen delillere, mahkemenin kovuşturma sonuçlarına uygun olarak oluşan kanaat ve takdirine, incelenen dosya kapsamına göre, sanığın temyiz itirazlarının reddine, ancak;
Hapis cezası alt sınırdan tayin edildiği halde adli para cezası belirlenirken yeterli ve yasal gerekçe gösterilmeksizin, aynı gerekçeyle tam gün sayısının asgari hadden uzaklaşılması suretiyle belirlenerek sanığa fazla ceza tayini,
Bozmayı gerektirmiş, sanık müdafiinin temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde görülmüş olduğundan, hükmün 5320 sayılı Kanun’un 8. maddesi uyarınca uygulanması gereken CMUK’nın 321. maddesi gereğince BOZULMASINA; fakat, bu aykırılığın yeniden duruşma yapılmaksızın aynı Kanun’un 322. maddesi uyarınca düzeltilmesi mümkün bulunduğundan, hüküm fıkrasından adli para cezasının uygulanmasına ilişkin olarak sırasıyla “365 gün”, ”304 gün” ve “6080 TL” adli para cezası terimlerinin tamamen çıkartılarak yerine, sırasıyla “5 gün”, ”4 gün” ve “80 TL” adli para cezası ve ibarelerinin eklenmesi suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA, 01/03/2016 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti yoktur. Yönetici ya da apartman yönetimi ancak 634 sayılı KMK’nın tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullamabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açılabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini özel yasadan alan bir temsilcidir.
Yönetici, site yöneticiliği yaptığı döneme ilişkin yönetimle ilgili eylem ve işlemlerinden kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Yargıtay 20. HD. E: 2017/11065 K:2018/1400 T: 26.02.2018’’
Yönetici, yasadan ve yönetim planından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Kat maliklerinin vekili olduğundan bu tür sözleşmeler onların adına ve hesabına hukuki sonuç doğurur. Yönetici de imzaladığı sözleşme uyarınca aktif ve pasif dava ehliyetine sahiptir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2017/15-255 K: 2019/83 T: 07.02.2019’’
YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ, 2012/3952 E. – 2012/722 K.;
KMK’nın 38/1. Maddesine göre kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olan yöneticinin, Kat malikleri genel kurulunca ibra edilmiş olması, onun yöneticilik yaptığı döneme ilişkin tüm hesap ve işlemlerinden aklandığı ve artık sorumlu tutulmayacağı anlamına gelmez. İbradan sonra yöneticilik yaptığı döneme ilişkin yapılan inceleme sonucu defter ve kayıtların tutulmasında, aidat ve avans hesaplarında, yaptığı harcamalar ve diğer benzeri iş ve işlemlerinde yolsuzluk ve usulsüzlükler saptanırsa, o yönetici, genel kurulda ibra edildiğini ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz.
‘’Davacı vekili dava dilekçesinde, davalıların 03.06.2007 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında yönetici seçildiklerini, davalılarca bir önceki dönemde yöneticilik yapan davacı tarafından ödenmediği için haklarında icra takibine başvurulan kat maliklerinden yetki verilmediği halde 1.601,05 TL yönetim alacağının ve 2.318,80 TL aidat alacaklarının eksik tahsil edildiğini ileri sürerek toplam 3.919,85 TL nin ( fazlası saklı kalmak kaydıyla ) yasal faizi ile tahsilini ve yönetim hesabına geçirilmesini istemiş, mahkemece davalıların 25.05.2008 tarihli genel kurulda ibra edildikleri, alacağın bu tarihten önceki dönemi kapsadığı, davalıların yöneticilik dönemlerine ait hesaplarından dolayı kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olmaları nedeniyle kendilerinden ayrıca hesap istenemeyeceği ve açılan davanın yersiz bulunduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasası’nın 38. maddesine göre, yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, 39. maddeye göre de hesap vermekle yükümlüdür. Davalılar kat malikleri kurulunca 25.05.2008 tarihli kararla ibra edilmişlerse de, bu ibra yöneticilerin zimmetinde olan paraların hesabı görülerek yapılmış bir ibra değildir. İlk bakışta bilinmeyen ve anlaşılamayan sonradan yapılacak inceleme ile saptanabilecek bir borç ibra kapsamında sayılamaz. Somut olayda bazı kat malikleri aleyhine yürütülen icra takip dosyalarında eksik tahsilatların bulunduğu, bu dosyaların yenilenerek tahsilat yapılabileceği bilirkişi raporu ile saptanmasına karşın eksik tahsil edildiği ileri sürülen aidat alacakları ile ilgili olarak raporda herhangi bir inceleme yapılmamıştır. Bu nedenle, davalıların yönetimde görevli oldukları döneme ait tüm defter, makbuz ve faturalarla, banka hesapları ayrıntılı olarak incelenip iddiaların doğruluğunun araştırılması gerekirken, yeterli inceleme yapılmaksızın 25.05.2008 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında yönetim ve denetim faaliyet raporlarını ile ibra edildiği, yöneticiden ayrıca hesap istenemeyeceğinden söz eden rapora itibar edilerek ve kat malikleri kurulunun ibra kararına dayanılarak davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.’’
YARGITAY 18. Hukuk Dairesi, 2015/12274 E. – 2016/9873 K;
Yönetici, yönetim görevlerini yerine getirirken kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstermek zorunda olup, kendi kusur ve ihmalleriyle oluşacak zarardan da sorumludur.
‘’Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesine göre, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi, ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması, ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması, yöneticinin görevleri olup aynı Kanun’un 38. maddesinde ise yöneticinin kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olduğu hükmü yer almaktadır. Yönetici yönetim görevlerini kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstererek yapması gerekip kendi kusur ve ihmaliyle oluşacak zarardan da şahsen sorumludur. Yönetim görevi kat malikleri kurulunca yöneticiye verilmiş olup, somut olayda yönetim işlerinin görülmesi sırasında yönetimin müdürü yetkilendirmiş olması kendisini sorumluluktan kurtarmaz. Buna göre mahkemece yöneticinin yöneticilik yaptığı dönemde sigortasız işçi çalıştırılması sebebiyle ödenmek zorunda kalınan idari para cezalarından şahsen sorumlu olduğu gibi 119 TL ve 579 TL lik cezaların da neye dair olduğu belirlenerek bu cezalar yönünden de gerekli inceleme yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yönetimin müdür atadığı, istenilen para cezalarına müdürün sebebiyet verdiği gerekçesiyle yönetim aleyhine açılan davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.’’
YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ, 2012/3952 E. 2012/722 K. ;
KMK’nın 38/1. Maddesine göre kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olan yöneticinin, Kat malikleri genel kurulunca ibra edilmiş olması, onun yöneticilik yaptığı döneme ilişkin tüm hesap ve işlemlerinden aklandığı ve artık sorumlu tutulmayacağı anlamına gelmez. İbradan sonra yöneticilik yaptığı döneme ilişkin yapılan inceleme sonucu defter ve kayıtların tutulmasında, aidat ve avans hesaplarında, yaptığı harcamalar ve diğer benzeri iş ve işlemlerinde yolsuzluk ve usulsüzlükler saptanırsa, o yönetici, genel kurulda ibra edildiğini ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz.
‘’Davacı vekili dava dilekçesinde, davalıların 03.06.2007 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında yönetici seçildiklerini, davalılarca bir önceki dönemde yöneticilik yapan davacı tarafından ödenmediği için haklarında icra takibine başvurulan kat maliklerinden yetki verilmediği halde 1.601,05 TL yönetim alacağının ve 2.318,80 TL aidat alacaklarının eksik tahsil edildiğini ileri sürerek toplam 3.919,85 TL nin ( fazlası saklı kalmak kaydıyla ) yasal faizi ile tahsilini ve yönetim hesabına geçirilmesini istemiş, mahkemece davalıların 25.05.2008 tarihli genel kurulda ibra edildikleri, alacağın bu tarihten önceki dönemi kapsadığı, davalıların yöneticilik dönemlerine ait hesaplarından dolayı kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olmaları nedeniyle kendilerinden ayrıca hesap istenemeyeceği ve açılan davanın yersiz bulunduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasası’nın 38. maddesine göre, yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, 39. maddeye göre de hesap vermekle yükümlüdür. Davalılar kat malikleri kurulunca 25.05.2008 tarihli kararla ibra edilmişlerse de, bu ibra yöneticilerin zimmetinde olan paraların hesabı görülerek yapılmış bir ibra değildir. İlk bakışta bilinmeyen ve anlaşılamayan sonradan yapılacak inceleme ile saptanabilecek bir borç ibra kapsamında sayılamaz. Somut olayda bazı kat malikleri aleyhine yürütülen icra takip dosyalarında eksik tahsilatların bulunduğu, bu dosyaların yenilenerek tahsilat yapılabileceği bilirkişi raporu ile saptanmasına karşın eksik tahsil edildiği ileri sürülen aidat alacakları ile ilgili olarak raporda herhangi bir inceleme yapılmamıştır. Bu nedenle, davalıların yönetimde görevli oldukları döneme ait tüm defter, makbuz ve faturalarla, banka hesapları ayrıntılı olarak incelenip iddiaların doğruluğunun araştırılması gerekirken, yeterli inceleme yapılmaksızın 25.05.2008 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında yönetim ve denetim faaliyet raporlarını ile ibra edildiği, yöneticiden ayrıca hesap istenemeyeceğinden söz eden rapora itibar edilerek ve kat malikleri kurulunun ibra kararına dayanılarak davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.’’
YARGITAY 18. Hukuk Dairesi, 2015/12274 E., 2016/9873 K;
Yönetici, yönetim görevlerini yerine getirirken kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstermek zorunda olup, kendi kusur ve ihmalleriyle oluşacak zarardan da sorumludur.
‘’Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesine göre, yönetim dolayısiyla doğan borçların ödenmesi, anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması, anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması, yöneticinin görevleri olup aynı Kanun’un 38. maddesinde ise yöneticinin kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olduğu hükmü yer almaktadır. Yönetici yönetim görevlerini kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstererek yapması gerekip kendi kusur ve ihmaliyle oluşacak zarardan da şahsen sorumludur. Yönetim görevi kat malikleri kurulunca yöneticiye verilmiş olup, somut olayda yönetim işlerinin görülmesi sırasında yönetimin müdürü yetkilendirmiş olması kendisini sorumluluktan kurtarmaz. Buna göre mahkemece yöneticinin yöneticilik yaptığı dönemde sigortasız işçi çalıştırılması sebebiyle ödenmek zorunda kalınan idari para cezalarından şahsen sorumlu olduğu gibi 119 TL ve 579 TL lik cezaların da neye dair olduğu belirlenerek bu cezalar yönünden de gerekli inceleme yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yönetimin müdür atadığı, istenilen para cezalarına müdürün sebebiyet verdiği gerekçesiyle yönetim aleyhine açılan davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.’’
YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ, 1996/9163 E., 1996/10520 K. ;
Yöneticinin sorumluluğu görev süresi ile sınırlı olup, bu süre içinde görevlerini kasten veya savsama sonucu yerine getirmemesi nedeniyle kat maliklerinin uğradığı zararları karşılamak durumundadır.
‘’Dava, 13.9.1990 tarihinde yönetici tarafından işe alınan Hüseyin Akça’nın Sosyal Sigortalar Kurumuna verilmesi gereken işe giriş bildirgesinin verilmemesi, primlerin ödenmemesi ve bu sebeple bunlara ilişkin bildirim ve primlerin cezalı olarak ödenmesi, ayrıca 1.11.1992 tarihinde işe alınan Halil Avcı’nın da aynı şekilde giriş bildirgesinin yanlış verilmesi, aylık bildirgelerin verilmemesi ve primlerin ödenmemesi sebebiyle daha sonra kat maliklerince ödenmek durumunda kalınan prim ve cezalarının 13.9.1990- 13.11.1991 ve 18.9.1992- 8.10.1993 tarihleri arasında yöneticilik yapan davalıdan tahsiline ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yönetici, Yasa ile kendisine verilen görevlerin ifasında kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olup, yönetici olarak üstlendiği görevlerini kasten veya ihmal sonucu yerine getirmemiş olması nedeniyle kat maliklerinin uğradığı zararı da bu genel ilke çerçevesinde karşılamak durumundadır.
Ancak, davalı yöneticinin bu sorumluluğu, ödenen cezalarla ( gecikme zamanı ) sınırlı olup, asıl primler kat maliklerince ödenmek durumunda olduğundan bunlardan da sorumlu tutulamaz. Ayrıca yöneticinin sorumluluğu görevde bulunduğu süre ile sınırlı olup, görevinin sona erdiği tarihten sonra ( 13.11.1991 ve 8.10.1993 ) yeni gelen yönetici de verilmemiş işyeri bildirimlerini aylık bildirgeleri ve ödenmemiş primleri bu sıfatla vermek ve ödemek durumda olduğundan davalı kendi görevinin bittiği tarihlerden sonraki cezalardan ve gecikme zamlarından şahsen sorumlu tutulamaz.
Yukarıda sözü edilen ilkeler ile sorumluluk kapsamı gözönünde bulundurularak davalının sebebiyet verdiği zarar miktarının saptanarak buna göre hüküm kurulması gerekirken, davalının hem sorumluluk sınırlarını hem zararı hem de kapsamı ( prim ) itibariyle aşan meblağlara hükmedilmiş olması da doğru görülmemiştir.’’
38. maddeye 14.11.2007 gün ve 5711 sayılı Yasayla eklenen fıkra hükmü uyarınca; Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.
Yukarıdaki hüküm getirilmeden önce kat malikleri kurulu kararının iptali davasının, o karara olumlu oylarıyla katılmış kat maliklerinin tümüne yöneltilmesi gerekmekteydi. Böyle bir konuda kat maliklerinin tümüne değil de yöneticiye karşı açılan davalarda, mahkemece dava pasif husumet ehliyeti nedeniyle reddedilmekteydi. Ayrıca olumlu oy kararı veren kat maliklerine husumet yöneltilmek istendiğinde ise; kat maliklerinden her birinin tebligata elverişli adresinin saptanarak dava dilekçesinin tebliği ile taraf teşkili sağlanmasındaki zorluk ve külfet göz önüne getirildiğinde yukarıda bahsedilen hükmün 38. maddeye eklenmesinin önemi anlaşılmaktadır. Bu hükümle birlikte husumet artık kat maliklerine yöneltilebileceği gibi sadece yöneticiye de yöneltilebilecektir. Bu hükmün olumlu yanlarının yanında olumsuz yanları da yok değildir. Örneğin husumetin yöneticiye yüklenebilmesi sebebiyle, kat malikleri kurulu kararında olumlu oy kullanan kat malikleri davaya katılım sağlayamayacak ve bu nedenle savunma haklarını kısıtlanacaktır.
YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ 2012/5077 E. 2012/5660 K. ;
‘’Kat Mülkiyeti Yasası’nın 38. maddesinin 5711 Sayılı Yasayla değişik ikinci fıkrası, kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir hükmünü içermektedir. 5711 Sayılı Yasanın 19. maddesi ile Kat Mülkiyeti Yasasının 38. maddesine eklenen bu fıkra ile kat maliklerine seçimlik bir hak tanınmış olup, anılan yasal düzenleme sayesinde bu tür davalar karara olumlu oyları ile katılan kat maliklerine karşı açılabileceği gibi yöneticiye husumet yöneltilmek suretiyle de ikame olunabilir. Somut olayda da, dava Yasanın bu maddesi hükmüne uygun olarak kat maliklerine husumet yöneltilmek suretiyle açılmıştır. Bu nedenle tarafların tüm delilleri toplanarak, uyuşmazlığın esasının incelenmesi ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın husumet yönünden reddedilmesi doğru görülmemiştir.’’
YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ, 2012/10016 E., 2012/9482 K. ;
‘’Dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; davalının 13.10.2005 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında yönetici seçildiği, bu görevini 25.11.2007 tarihine kadar devam ettirdiği, kat malikleri kurulunun 24.10.2008 tarihli toplantısında alınan kararla davalının 13.10.2005 ile 25.11.2007 arası dönemi için zimmetinde kalan paranın tahsili nedeni ile eldeki davanın açıldığı anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasasının 36.maddesinde belirtilen defterleri tutmak ve belgeleri saklamakla görevli olan ve aynı Yasanın 39.maddesi hükmüne göre, yöneticiliği döneminde elde ettiği gelirler ile yapılmış giderlerin hesabını vermekle yükümlü bulunan yöneticinin zimmetinde kalan ortak para bulunup bulunmadığı, tuttuğu defterler ve sakladığı belgelerin incelenmesi sonucunda saptanabileceğinden; bunun için davalının yöneticiliğe seçildiği tarihte kendisine devredilmiş olan ortak para ile o tarihteki borç ve alacakların tutarı, yöneticiliği döneminde toplanan avanslar ve yapılan harcamaların miktarları belirlenip gelir ve giderlere ilişkin olarak alınan makbuz, belge, fatura, fiş vs. evrak ayrıca temyiz dilekçesine ekli fatura, belge ve banka kayıtlarının doğruluğu bir bütün halinde bilirkişiye incelettirildikten sonra davalının ödemesi gereken bir meblağ bulunup bulunmadığı tam olarak tespit edilip alınacak uzman bilirkişi kurulu raporu doğrultusunda hüküm kurulması gerekirken eksik incelemeye dayalı araştırmaya göre davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.’’
APARTMAN YÖNETİMİ VE SİTE YÖNETİMİ HUKUKİ DANIŞMANLIK HİZMETLERİ
Toplu yaşamın karmaşıklığı sitelerde kendini çokça göstermektedir. Önümüze gelen davalardan görüleceği üzere 10 daireli bir sitede bile çok büyük hukuki ihtilaflar çıkabilmektedir. Burada çıkan bir aksaklıkta çoğu zaman bütün tarafların anlaşıp orta yolu bulması pek mümkün olmamaktadır. Orta yol bulunamadığı zaman ise binada çoğu iş aksayıp site yönetimi huzursuz olmaktadır ve dolayısıyla toplu yaşam alanlarında yaşanabilecek aksaklıklara karşı Apartman Yönetimi ve Site Yönetim’lerinin hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti alması gerekmektedir. Bu konuda Bursa Gayrimenkul Avukatı olarak hizmet veren büromuz
Sencer Hukuk ve Danışmanlık Bürosu Apartman Yönetimi ve Site Yönetiminde mevzuata ve uygulamaya hakim bir hukuk bürosu olarak, aşağıda sayılanlara sınırlı olmamak üzere şu hizmetleri vermektedir:
- Apartman Yönetimi ve Site Yönetimine hukuki konularda danışmanlık hizmeti vermek
- Sulh Hukuk Mahkemesince Yönetici Atanma İşlemleri
- Apartmanda veya Sitede ortak yaşamdan kaynaklanabilecek her türlü hukuki sorunda danışmanlık veya açılacak dava ve icra takiplerinde temsil hizmeti
- Karar defteri, bilgi ve kayıtlar, gerekli ihtarnameler, gelir gider defterleri vb. belgelerin düzenlenmesi, tebliğ edilmesi ve muhafaza edilmesinin sağlanması
- Apartman ve site çalışanlarının hukuki sorunlarına çözüm bulmak ve bu kişilerle yapılacak sözleşmelerin hazırlanması
- Yönetim kurulu, Yönetici, denetçi ve kat malikleri arasındaki hukuki işleyişin denetimi
- Aidat ve diğer borçların yerine getirilmemesi durumunda ihtar çekilmesi ve icra takibi işlemleri
- Usulsüz Yönetim Aleyhine Davalar açmak
Yöneticisi olduğum apartmanda bir daire sakini ile çatıdan kaynaklandığı ni iddia ettiği bir sorun nedeniyle problem yaşıyoruz ama kendisi farklı kanallarda şikayetlerde bulunup yaptırdığımız işlerde gider makbuzu olanlarda bile fiş veya fatura almadigimiz için vergi dairesinden ceza yedik ceza apartmana yazılmış ödeme prosuduru ve genel yaşanan sorunlar ile ilgili bilgi almak istiyorum
Bursa Avukat Enes Sencer 0506 419 01 16