Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili Davası
Kamulaştırma hukuku, özel mülkiyete konu taşınmazların, kamu yararı için devlet veya idarelerce el alınması sürecini düzenler. Bu süreçte en kritik aşamalardan biri, kamulaştırılan gayrimenkulün bedelinin doğru ve adil şekilde tespit edilmesidir. Bedel tespiti; yalnızca mülkiyetin el değiştirmesi değil, aynı zamanda Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın mülkiyet hakkını koruyan hükümleri ile de doğrudan bağlantılıdır.
1. Kamulaştırma Hukukunun Amacı ve Bedel Tespitinin Önemi
Kamulaştırma; devletin genel olarak kamu yararı amacıyla, özel mülkiyete konu gayrimenkulleri tazminat ödeyerek devralmasıdır. Kamulaştırma sürecinde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uygulanır; bu kanun uyarınca bedel tespiti, taşınmaz sahibine gerçek değerin nakden ve peşin ödenmesini sağlar. Bu, mülkiyet hakkının en temel güvencelerinden biridir ve uluslararası uygulamalarda da kabul edilen bir ilkedir.
2. Bedel Tespit Sürecinin Hukuki Çerçevesi
2.1 Satın Alma Usulü ve Uzlaşma
Kamulaştırma sürecinin ilk aşaması, idarenin taşınmazı pazarlık usulüyle satın almaya çalışmasıdır. Taşınmaz sahibi ile idare arasında uzlaşma sağlanamazsa, idare Kanun’un 10. maddesi çerçevesinde bedel tespiti ve tescil davası açmak zorundadır. Bu dava, satın alma yolunun denenmediği gerekçesiyle reddedilemez; ancak uzlaşma sağlanmadan dava açılması hâlinde de mahkeme işin esasına girerek bedeli belirler.
3. Dava Süreci: Asliye Hukuk Mahkemesi ve Yetki
3.1 Yetkili ve Görevli Mahkeme
Bedel tespiti ve tescil davalarında hem görevli hem de yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Bu kural, Kanun’un açık düzenlemesi ile belirlenmiş olup taraflarca değiştirilemez.
3.2 Tarafların Konumu
Davacı taraf idare (kamulaştırmayı yapan kamu kurumudur), davalı taraf ise taşınmazın maliki veya maliklerinden her biridir. Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet varsa, tüm paydaşlar davaya dahil edilir.
4. Bedelin Tespitinde Uygulanan Kriterler
4.1 Gerçek Değer ve Piyasa Analizi
Kamulaştırma bedelinin tespitinde amaç, taşınmazın gerçek piyasa değerini yansıtacak bir tutarın belirlenmesidir. Bu kapsamda;
- benzer taşınmazların emsalleri,
- ekspertiz raporları,
- vergi değeri gibi objektif ölçütler
değerlendirilir.
Bursa örneği: Bursa’daki Balat Mahallesi’ndeki bir yapı kamulaştırma davasında; mahkeme, bilirkişi raporunda bölgedeki benzer nitelikteki parsellerin ortalama m² fiyatını esas alarak bedeli belirlemiştir. Bu tespit, Bursa’daki gayrimenkul piyasasının dönemsel yükseliş trendi dikkate alınarak yapılmıştır.
4.2 Yapı ve Arsalar İçin Ayrım
Kamulaştırma bedeli hesabı yalnızca arsa değeri ile sınırlı kalmaz; üzerinde yapı, bina, eklenti vb. unsurlar varsa bunların da değeri belirlenir. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi ile Yargıtay kararlarında da, arazi üzerindeki yapıların değerinin göz ardı edilmemesi gerektiği vurgulanmıştır.
5. Bursa’da Kamulaştırma Örneği: İnşaat Yolu ve Park Projesi
2019 yılında Bursa’nın Nilüfer ilçesinde yürütülen bir yol genişletme projesi kapsamında; imar planı nedeniyle belediye tarafından bazı parseller kamulaştırılmıştır. Özellikle arazi üzerindeki mevcut yapının tamamen yıkıldığı durumlarda bilirkişi raporunda;
- arsa m² değeri,
- mevcut bina ve eklentilerin yeniden ikame bedeli,
ayrı ayrı tespit edilerek toplam bedel belirlenmiştir. Bu yaklaşım, maliklerin mağduriyetini gidermek ve mülkiyet hakkına uygun tazminat sağlamak amacıyla uygulanmıştır.
6. Tescil ve Ödeme Sonrası Süreç
Mahkemece tespit edilen bedelin, malik adına ilgili bankaya yatırıldığına ilişkin makbuzun mahkemeye sunulması ile;
- taşınmaz idare adına tapuya tescil edilir,
- kamulaştırma işlemi hukuken tamamlanır.
Bu tescil kararı kesin hüküm niteliğindedir ve sadece bedel tespiti yönünden istinaf ve temyize konu olabilir.
7. Kamulaştırmasız El Atma ve Bedel Tespiti İlişkisi
Bazen idarenin kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerinde işlemleri fiilen yürütmesi sonucu malik mağdur olabilir. Bu durumda mülkiyet hakkının ihlali söz konusu olur ve malik kamulaştırmasız el atma davası açabilir. Bu dava türü de Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür ve ayrıca bedel tespit davasını etkileyebilir
8. Anayasal Boyut: Mülkiyet Hakkı ve Adil Tazminat
Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nda güvence altına alınan mülkiyet hakkı, kamulaştırma sırasında adil tazminat ilkesini zorunlu kılar. Bu ilke, taşınmaz sahibinin mağduriyet yaşamaması için gerçek değerin belirlenmesini ve ödeme yapılmasını içerir. Ayrıca uluslararası hukukun AİHS kapsamında tazminatın peşin ve yeterli olmasını gerektiren ilkeleri de dikkate almak gerekir.
9. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Uzlaşma süreci etkin yürütülmelidir; çünkü mahkeme öncesi anlaşma, hem zaman hem de işlem maliyeti avantajı sağlar.
- Bilirkişi raporları her zaman piyasa koşullarına uygun ve güncel olmalıdır.
- Tapu tescili işleminin gecikmesi mağduriyet doğurabilir; bu nedenle mahkeme kararının yerine getirilmesi titizlikle takip edilmelidir.
10. Sonuç ve Değerlendirme
Kamulaştırma bedelinin tespiti, yalnızca hukuki bir gereklilik değil mülkiyet hakkının yaşama geçirilmesidir. Bursa gibi nüfus yoğunluğu yüksek ve gayrimenkul piyasası dinamik olan illerde, doğru tespit edilmeyen bedeller hukuki ihtilaflara ve uygulamada eşitsizliklere yol açabilir. Bu nedenle hukuki süreçlerin her aşamasında;
- objektif kriterlerin kullanılması,
- dosya özelindeki piyasa verilerinin değerlendirilmesi,
- mülkiyet hakkına saygı gösterilmesi
esastır.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davasında Yargılama Süreci
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca açılan ve kendine özgü yargılama usulüne tabi olan özel nitelikli bir dava türüdür. Bu davalarda, kamulaştırılan taşınmazın bedelinin mahkeme eliyle belirlenmesi ve bedelin ödenmesi koşuluyla taşınmazın idare adına tapuda tescili amaçlanır.
1. Yargılamanın Hukuki Niteliği ve HMK’dan Ayrılan Yönü
Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi, dava açılmasından yargılamanın nasıl yürütüleceğine kadar özel bir usul öngörmektedir. Bu nedenle, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda yer alan genel yargılama aşamalarının tamamı bu davalar bakımından uygulanmaz. Özellikle HMK m.137’de düzenlenen ön inceleme aşaması, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında uygulanmaz.
Bunun temel sebebi; davacı idarenin, dava açarken kamulaştırmaya ilişkin tüm bilgi ve belgeleri dilekçesine eklemek zorunda olması ve yargılamanın Kanun’da gösterilen özel usule göre yürütülmesidir. Dolayısıyla mahkeme, klasik anlamda bir ön inceleme duruşması yapmaksızın doğrudan yargılamaya geçer.
2. Taraflar ve Taraf Teşkili Sorunu
Bu dava türünde;
- Davacı, kamulaştırma işlemini yapan kamu idaresidir.
- Davalı, kamulaştırılan taşınmazın tapu malikidir.
Ancak uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, tapu malikinin dava açılmadan önce vefat etmiş olmasıdır. Bu durumda, davanın ölü kişi aleyhine açılmış olması davanın derhal reddini gerektirmez. Kamulaştırma Kanunu’nun 14/5. maddesi uyarınca, dava mirasçılara yöneltilerek yargılamaya devam edilir.
Bursa Uygulamasından Somut Bir Durum
Bursa’da özellikle kırsal mahallelerde ve tarım arazilerinin bulunduğu bölgelerde, taşınmaz malikinin uzun yıllar önce vefat etmiş olmasına rağmen tapu kaydının güncellenmediği sıkça görülmektedir. Bu gibi durumlarda idare tarafından doğrudan tapuda kayıtlı ölü kişi adına dava açıldığı, ancak mirasçıların davaya dahil edilmemesi nedeniyle kararların üst mahkemelerce bozulduğu uygulamada sıkça karşılaşılan bir durumdur.
3. Hâkimin Tapu Kaydını Getirtme ve Tarafları Belirleme Yükümlülüğü
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında hâkimin en önemli görevlerinden biri, taşınmazın güncel tapu kaydını resen getirtmek ve buna göre taraf teşkilini sağlamaktır. Tapu kaydının incelenmesi ile;
- Taşınmazın son malikinin kim olduğu,
- Paylı veya elbirliği mülkiyetinin bulunup bulunmadığı,
- Maliklerden birinin vefat edip etmediği,
tespit edilmelidir.
Bu hususlara dikkat edilmeden yürütülen yargılamalarda; veraset ilamlarının sonradan temin edilmesi, mirasçıların davaya dahil edilmesi ve işlemlerin başa dönmesi gibi nedenlerle yargılama ciddi şekilde uzamaktadır.
Uygulamada Yaşanan Sorun
Bursa’da açılan bazı kamulaştırma davalarında, tapu kaydının geç getirilmesi veya hiç incelenmemesi nedeniyle, ölü şahıs adına verilen tescil kararlarının istinaf aşamasında bozulduğu, bunun da kamulaştırma sürecini yıllarca uzattığı görülmektedir. Bu durum hem idare hem de taşınmaz maliklerinin hak kaybına uğramasına yol açmaktadır.
4. Avukatla Temsilin Önemi
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davaları, teknik ve usule ilişkin birçok özel düzenleme içerdiğinden, tarafların avukatla temsil edilmesi son derece önemlidir. Özellikle;
- Taraf teşkilinin doğru sağlanması,
- Tapu ve veraset işlemlerinin zamanında tamamlanması,
- Bilirkişi raporlarına süresinde ve etkili şekilde itiraz edilmesi,
hususlarında avukat desteği, telafisi güç hak kayıplarının önüne geçmektedir.
5. İlan Aşaması ve Yargılamanın Devamı
Taraf teşkili sağlandıktan sonra, Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi gereğince kamulaştırma işlemlerine ilişkin ilanlar yapılır. Bu ilanlar; taşınmazla ilgisi bulunan üçüncü kişilerin, varsa hak ve iddialarını mahkemeye bildirebilmeleri amacıyla zorunlu bir aşamadır.
İlan sürecinin tamamlanmasının ardından yargılama;
- Keşif yapılması,
- Bilirkişi heyeti oluşturulması,
- Taşınmazın niteliğine göre bedel tespiti,
aşamalarıyla devam eder ve nihayetinde taşınmazın bedeli belirlenerek idare adına tesciline karar verilir.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davasında Anlaşma Aşaması ve Keşif İncelemesi
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında yargılamanın en kritik aşamalarından biri, tarafların anlaşmaya davet edilmesi ve akabinde yapılacak keşif incelemesidir. Kamulaştırma Kanunu’nun temel amacı, kamulaştırılan taşınmazın malikinin hakkına en kısa sürede ve adil biçimde kavuşmasını sağlamak olduğundan, bu aşamaların hem usule hem de süre kurallarına uygun şekilde yürütülmesi zorunludur.
1. Anlaşmaya Davet Zorunluluğu
Mahkeme, dava konusu taşınmazın veya varsa muhdesatın (bina, ağaç, tesis vb.) değerinin tespitine geçmeden önce, tarafları bedel konusunda anlaşmaya davet etmekle yükümlüdür. Bu davet, yargılamanın hızlandırılması ve gereksiz keşif–bilirkişi masraflarının önüne geçilmesi bakımından büyük önem taşır.
Taraflar bedel üzerinde anlaşmaya varırlarsa;
- Anlaşılan bedel kamulaştırma bedeli olarak kabul edilir,
- Uzun sürecek keşif ve bilirkişi aşamalarına gerek kalmaksızın,
- Taşınmazın idare adına tesciline karar verilir.
Anlaşma sağlanamaması halinde ise, Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca yargılamanın gecikmeksizin devam ettirilmesi gerekir.
2. Süreler ve Yargılamanın Seri Yürütülmesi
Taraflar arasında uzlaşma sağlanamazsa;
- En geç 10 gün içinde keşif günü,
- En geç 30 gün içinde duruşma günü
belirlenmelidir. Bu süreler, kamulaştırma davalarının sürüncemede bırakılmaması için kanun koyucu tarafından özellikle öngörülmüştür.
4650 sayılı Kanun ile yapılan değişikliklerin temel amacı, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarının seri yargılama usulüne benzer şekilde hızlı sonuçlandırılmasıdır. Bu nedenle mahkemelerin, Kanun’un 10. maddesinde belirtilen usule ve süre düzenlemelerine azami ölçüde riayet etmesi gerekir.
Bursa Uygulamasından Örnek
Bursa’da özellikle büyük altyapı projelerine ilişkin kamulaştırma davalarında, keşif gününün geç belirlenmesi nedeniyle yargılamaların uzadığı; bu durumun hem idareyi hem de taşınmaz maliklerini mağdur ettiği görülmektedir. Sürelere uygun hareket edilen dosyalarda ise, kamulaştırma bedelinin birkaç ay içerisinde kesinleştiği uygulamada gözlemlenmektedir.
3. Keşfin Mahallinde Yapılması ve Mahkeme Gözlemi
Kamulaştırma bedelinin doğru ve adil şekilde belirlenebilmesi için, keşfin mutlaka taşınmazın bulunduğu yerde yapılması gerekir. Keşif sırasında;
- Hâkimin taşınmazı bizzat görmesi,
- Gözlemlerini keşif tutanağına geçirmesi,
- Bilirkişi raporunun bu gözlemlerle uyumlu olması,
zorunludur. Sadece harita, fotoğraf veya tapu kayıtlarına dayanılarak yapılan değerlendirmeler, taşınmazın gerçek değerinin tespitinde yetersiz kalmaktadır.
4. Taşınmazın Arazi mi Arsa mı Olduğunun Tespiti
Keşif aşamasında mahkemenin ilk olarak tespit etmesi gereken husus, taşınmazın arsa mı yoksa arazi niteliğinde mi olduğudur. Bu ayrım, bedelin belirlenmesinde doğrudan etkili olup, yanlış sınıflandırma ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Bu kapsamda mahkemece;
- Taşınmazın imar planı içinde olup olmadığı,
- İmar planı dışında ise belediye veya mücavir alan sınırlarında bulunup bulunmadığı,
- Belediyenin altyapı ve üstyapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı,
ilgili Belediye İmar ve Fen İşleri Müdürlüklerinden sorulmalıdır.
Bursa’dan Somut Bir Uygulama
Bursa’da bazı ilçelerde, fiilen meskûn alan içinde yer alan taşınmazların yalnızca imar planı dışında kaldığı gerekçesiyle “arazi” kabul edilmesi yönünde hatalı bilirkişi değerlendirmelerine rastlanmaktadır. Oysa etrafı yapılaşmış, yol, su, elektrik gibi belediye hizmetlerinden yararlanan taşınmazların arsa vasfında değerlendirilmesi gerektiği, uygulamada sıklıkla tartışma konusu olmaktadır.
5. Taşınmazın Fiziki ve Tarımsal Özelliklerinin İncelenmesi
Keşif sırasında ayrıca;
- Taşınmazın toprak yapısı,
- Sulanıp sulanmadığı,
- Tarımsal kullanım durumu,
- Üzerinde meyve ağaçları bulunup bulunmadığı,
- Ağaçların türü, yaşı ve verim durumu,
- Taşınmazın çevresinin meskûn olup olmadığı,
gibi hususlar ayrıntılı şekilde tespit edilmelidir. Bu unsurların her biri, taşınmazın değerine doğrudan etki eden faktörlerdir ve bilirkişi raporunda açıkça yer almalıdır.
6. Değer Tespitinin Dava Tarihine Göre Yapılması
Tüm bu tespitler yapıldıktan sonra, kamulaştırma bedelinin dava tarihindeki rayiç değere göre belirlenmesi gerekir. Daha sonraki değer artışları veya azalışları dikkate alınamaz. Bu kural, kamulaştırma hukukunda istikrar ve öngörülebilirliğin sağlanması açısından önemlidir.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davasında Bilirkişi İncelemesi ve Raporun Hukuki Önemi
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında bilirkişi incelemesi, yargılamanın bel kemiğini oluşturmaktadır. Mahkemenin, taşınmazın gerçek değerini belirlerken başvurduğu en önemli araç bilirkişi raporu olup; bu raporun usule uygun, denetime elverişli ve somut verilere dayalı olması zorunludur.
1. Bilirkişi Heyetinin Oluşturulması
Kamulaştırma davalarında bilirkişi heyeti genellikle;
- İnşaat mühendisi (yapı ve muhdesat yönünden),
- Ziraat mühendisi (tarım arazileri ve bitkisel unsurlar yönünden),
- Harita mühendisi veya şehir plancısı (konum, yüzölçümü ve imar durumu yönünden),
olmak üzere çok disiplinli şekilde oluşturulmaktadır. Taşınmazın niteliğine göre heyetin içeriği değişebilmekle birlikte, tek bir bilirkişiye dayalı raporlarla bedel tespiti yapılması uygulamada ciddi hatalara yol açmaktadır.
Bursa Uygulamasından Örnek
Bursa’da özellikle tarım arazilerinin kamulaştırıldığı dosyalarda, ziraat mühendisi bulunmaksızın düzenlenen raporların; ağaç, ürün ve verim değerlerini sağlıklı şekilde yansıtmadığı, bu nedenle üst mahkemelerce yeterli bulunmadığı sıkça görülmektedir.
2. Bilirkişi Raporunun İçermesi Gereken Unsurlar
Sağlıklı bir bilirkişi raporunda mutlaka;
- Taşınmazın arsa mı arazi mi olduğu açıkça belirtilmeli,
- Emsal alınan taşınmazların konum, nitelik ve satış tarihleri ayrıntılı şekilde açıklanmalı,
- Tarım arazilerinde net gelir yöntemi doğru uygulanmalı,
- Yapı ve muhdesatlar bakımından yıpranma payı, yapı sınıfı ve kullanım durumu gerekçeli biçimde değerlendirilmelidir.
Sadece rakam içeren, açıklamadan yoksun raporlar; hükme esas alınmaya elverişli değildir.
3. Emsal Taşınmaz Seçiminde Yapılan Hatalar
Kamulaştırma bedelinin tespitinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, emsal taşınmazların hatalı seçilmesidir. Bilirkişi tarafından;
- Dava tarihinden çok sonra satılmış taşınmazların,
- Konum ve imar durumu bakımından benzer olmayan parsellerin,
- Rayiç bedeli yansıtmayan satışların
emsal alınması, kamulaştırma bedelinin gerçeğin altında veya üstünde belirlenmesine yol açmaktadır.
Bursa’dan Somut Bir Uygulama
Bursa’da merkezi ilçelerde açılan bazı davalarda, şehir merkezine uzak ve altyapısı bulunmayan parsellerin emsal alınarak, fiilen yerleşim içinde kalan taşınmazların değerinin düşük hesaplandığı görülmektedir. Bu tür raporlar, taraf vekillerinin etkili itirazları sonucunda yeniden bilirkişi incelemesine gönderilmektedir.
4. Bilirkişi Raporuna İtiraz Hakkı ve Stratejisi
Taraflar, bilirkişi raporunun tebliğinden sonra süresi içinde rapora itiraz edebilirler. Bu itiraz;
- Genel ve soyut ifadelerle değil,
- Somut eksiklik ve çelişkiler gösterilerek,
- Gerekirse yeni emsaller sunularak
yapılmalıdır.
Etkili bir itiraz dilekçesinde; raporun hangi yönlerden yetersiz olduğu, hangi kriterlerin göz ardı edildiği ve hangi hususların yeniden değerlendirilmesi gerektiği açıkça ortaya konulmalıdır.
5. Ek Rapor ve Yeniden Keşif İmkanı
Mahkeme, bilirkişi raporunu yeterli görmez veya taraf itirazlarını haklı bulursa;
- Ek bilirkişi raporu alabilir,
- Aynı bilirkişilerden açıklama isteyebilir,
- Gerekirse yeniden keşif yaparak yeni bir bilirkişi heyeti görevlendirebilir.
Bu aşama, kamulaştırma bedelinin gerçeğe en yakın şekilde tespit edilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
6. Bilirkişi Raporunun Hükme Etkisi
Kamulaştırma davalarında mahkemeler, çoğu zaman bilirkişi raporunu esas alarak karar vermektedir. Ancak hâkim;
- Bilirkişi raporuyla bağlı değildir,
- Açık hata veya çelişki gördüğünde raporu reddedebilir,
- Kendi gözlemleri ve dosya kapsamına göre değerlendirme yapabilir.
Bu nedenle keşif sırasında hâkimin yaptığı gözlemler ve bunların tutanağa geçirilmiş olması, hükmün isabeti bakımından son derece önemlidir.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davasında Karar ve Tescil Aşaması
Bilirkişi incelemeleri tamamlandıktan ve taraf beyanları alındıktan sonra mahkeme, kamulaştırma bedelini belirler ve bu bedelin hak sahibi adına bankaya yatırılması koşuluyla taşınmazın idare adına tapuda tesciline karar verir.
Bu aşamada;
- Bedel yatırılmadan tescil yapılamaz,
- Bankaya yatırılan bedel, hak sahibinin çekmesine hazır halde tutulur,
- Tescil kararı ile birlikte kamulaştırma işlemi hukuken tamamlanır.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davaları, teknik hesaplamalara ve sıkı usul kurallarına tabi olup; bu kurallara uyulmaması halinde kararların üst mahkemelerce bozulması kaçınılmaz hale gelmektedir. Uygulamada özellikle emsal seçimi, arazi–arsa ayrımı, net gelir hesabı, ağaç ve yapı değerlemesi ile tescil şekli konularında yapılan hatalar, yargılamaların uzamasına ve taraflar açısından ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır.
1. Arsa Niteliğindeki Taşınmazlarda Emsal Karşılaştırması ve Rayiç Değer Denetimi
Dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olması halinde, bedel tespitinde emsal alınan taşınmaz ile dava konusu taşınmaz arasında üstünlük oranlaması yapılması zorunludur. Ancak bu oranlamanın sağlıklı ve denetlenebilir olabilmesi, yalnızca soyut değerlendirmelerle değil; nesnel ve resmi verilerle mümkündür.
Bu kapsamda, değerlendirme tarihinde;
- Dava konusu taşınmazın,
- Bilirkişi raporunda emsal kabul edilen taşınmazların,
Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen ve emlak vergisine esas olan m² birim değerlerinin karşılaştırılması gerekmektedir. Bu veriler, ilgili belediye başkanlığına bağlı emlak servisi veya vergi birimlerinden resen sorulmalıdır.
Bursa Uygulamasından Örnek
Bursa’da özellikle Nilüfer ve Osmangazi ilçelerinde görülen bazı davalarda, emsal alınan taşınmazların belediye rayiç değerleri dosyaya getirtilmeden yapılan oranlamalar nedeniyle bilirkişi raporları üst mahkemelerce yetersiz bulunmakta; dosyalar eksikliklerin tamamlanması için geri çevrilmektedir. Bu durum, yargılamanın aylar hatta yıllar uzamasına sebep olmaktadır.
2. Arazi Niteliğindeki Taşınmazlarda Net Gelir Esasına Göre Değerleme
Kamulaştırılan taşınmazın arazi niteliğinde olması halinde, Kamulaştırma Kanunu’nun 11/1-f maddesi uyarınca değer tespiti, taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirin esas alınması suretiyle yapılmalıdır.
Ayrıca, Kanun’un 15. maddesinin son fıkrası gereğince, değer tespitinde idarece belgelerin mahkemeye verildiği tarih esas alınır. Bu nedenle;
- Ürünlerin dekara ortalama verim miktarı,
- Değerlendirme yılındaki üretim masrafları,
- Ürünlerin kilogram satış fiyatları,
ilgili resmî kurumlardan (İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlükleri, ziraat odaları, ticaret borsaları gibi) sorulmalı ve bilirkişi raporu bu veriler esas alınarak hazırlanmalıdır.
Uygulamada Sık Yapılan Hata
Birçok dosyada, bu veriler temin edilmeden veya soyut kabullerle net gelir hesabı yapılmakta; bu nedenle dosyalar üst mahkemelerce geri çevrilmekte ve sonrasında da verilerle uyumlu yeni rapor düzenlenmediği gerekçesiyle kararlar bozulmaktadır. Bu durum özellikle Bursa’nın tarım arazilerinin yoğun olduğu ilçelerinde sıkça görülmektedir.
3. Ağaç Değerlemesinde Yaş, Cins ve Verim Kriterleri
Kamulaştırılan taşınmaz üzerinde ağaç bulunması halinde, ağaçlara değer biçilirken;
- Ağaçların yaşı,
- Cinsi,
- Verim durumu,
İl veya İlçe Tarım ve Orman Müdürlüklerinden sorulmalı ve bilirkişi raporu bu resmi verilere dayandırılmalıdır. Ağaç sayısı ve taşınmazın yüzölçümü birlikte değerlendirilerek, taşınmazın meyve bahçesi niteliğinde olup olmadığı da ayrıca gözetilmelidir.
Uygulamada, yalnızca ağaç sayısına bakılarak veya bahçe niteliği göz ardı edilerek yapılan değerlendirmeler nedeniyle çok sayıda bozma kararı verildiği görülmektedir.
4. Yapı ve Muhdesat Değerlemesinde Birim Fiyatların Uyarlanması
Kamulaştırılan taşınmaz üzerinde yapı bulunması halinde, yapı değerinin tespitinde her yıl Ocak ayında ilan edilen yapı maliyet birim fiyatları esas alınmalıdır. Ancak bu fiyatlar doğrudan uygulanmamalı; dava tarihine göre eskale edilerek güncellenmelidir.
Bu hususun göz ardı edilmesi, yapı bedelinin eksik veya fazla hesaplanmasına ve hükmün isabetsiz olmasına yol açmaktadır.
5. Bedelin Bankaya Bloke Edilmesi ve Süre Verilmesi
Kamulaştırma bedeli belirlendikten sonra, Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi gereğince mahkemece davacı idareye, tespit edilen bedelin ilgili bankaya bloke edilmesi için süre verilmelidir. Bu aşama, tescil kararının hukuken geçerli olabilmesi ve yargılamanın kısa sürede tamamlanması açısından büyük önem taşır.
6. Tapu Kaydının İptali, Tescil ve Terkin Hataları
Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri de tescil şeklinin yanlış belirlenmesidir.
- Taşınmaz yol yapılmak suretiyle kamulaştırılmış ise, Türk Medeni Kanunu’nun 999. maddesi gereğince tapu kaydının iptali ile terkinine karar verilmesi gerekirken, idare adına tescil kararı verilebilmektedir.
- Taşınmaz baraj göl alanı olarak kamulaştırılmış ise, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 16/C maddesi uyarınca yine terkin kararı verilmesi gerekirken, uygulamada hatalı şekilde tescil kararı verildiği görülmektedir.
Bu tür hatalar, kararların üst mahkemelerce bozulmasına neden olmaktadır.
7. İrtifak Hakkı ve Pilon Yeri Kamulaştırmaları
5784 sayılı Kanun ile değişik 4628 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu’nun 15/c maddesi uyarınca;
- Pilon yeri,
- Enerji iletim hattı,
- İrtifak hakkı tesisi
nedeniyle yapılan kamulaştırmalarda; kullanım ve işletme hakkı ilgili şirkete ait olmak üzere, taşınmazın kamulaştırmayı yapan idare adına tesciline karar verilmelidir. Bu husus da uygulamada sıklıkla gözden kaçmaktadır.