Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Tapuya Güven İlkesi: 2025 Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı
Giriş: 2025 Yılı Yargıtay Kararı Taşınmaz Hukukunda Yeni Bir Dönem Başlattı
16 Mayıs 2025 tarihli ve 2025/2 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı, 18 Temmuz 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu karar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında yapılan tapu devirlerinde tapuya güven ilkesi ve üçüncü kişilerin korunması yönünden hukuk sistemimizde önemli bir değişikliğe imza atmıştır.
Avans Tapu Satışı ve Geçmiş Yargıtay Yaklaşımı
Uygulamada “Avans Tapu Devri” Ne Anlama Gelir?
İnşaat sektöründe yaygın olan arsa payı karşılığı sözleşmelerde müteahhitler, arsa sahiplerinden aldıkları payları, henüz inşaat tamamlanmadan üçüncü kişilere satarak finansman sağlar. Bu satış işlemleri doktrinde “avans niteliğindeki tapu devri” olarak adlandırılmaktadır.
Önceki Yargıtay Görüşü
Geçmiş içtihatlarda, arsa sahibi tarafından yükleniciye yapılan bu devrin sözleşmeye dayalı bir ön ödeme olduğu kabul edilmekteydi. Bu nedenle, inşaat tamamlanmadan yapılan satışların geçersiz sayılabileceği ve üçüncü kişilerin iyiniyetli olsa dahi korunmayabileceği görüşü hakimdi.
TMK 1023 ve Tapuya Güven İlkesinin Önemi
Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi, tapu siciline güvenen üçüncü kişilerin iyiniyetini koruma altına alır. Ancak önceki Yargıtay uygulamaları, bu korumayı göz ardı ederek üçüncü kişileri mağdur edebilmekteydi. Bu durum hem yatırımcılar hem de sektörde faaliyet gösteren müteahhitler için ciddi hukuki riskler doğurmaktaydı.
Yargıtay’ın 2025/2 Sayılı İçtihat Birleştirme Kararının Getirdikleri
İyiniyetli Üçüncü Kişi Artık Koruma Altında
Yargıtay Büyük Genel Kurulu, önceki içtihattan dönerek şu önemli değişiklikleri hayata geçirmiştir:
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin iyiniyeti korunacaktır.
- Üçüncü kişi, tapuya güvenerek işlem yaptıysa ve kötüniyetli olduğu somut delillerle ispatlanamazsa, mülkiyet hakkı geçerliliğini koruyacaktır.
- Aksi takdirde yani kötüniyet ispatlanırsa, arsa sahibinin taşınmazı geri alabilmesi mümkün olabilecektir.
Kararın Tam Metninden Öne Çıkanlar
Kararda şu ifadelere yer verilmiştir:
“Yükleniciden arsa payı ya da bağımsız bölüm devralan üçüncü kişilerin, tapuya güvenerek ve iyiniyetle aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkündür. İyiniyetli oldukları ispat edilen bu kişilerin mülkiyet veya ipotek hakları korunmalıdır.”
Hukuki Güvence Artıyor: Tapuya Şerh, Banka İpotekleri ve Yatırımcı Koruması
Yeni kararda arsa sahiplerine de bir çözüm önerisi sunulmuştur. Şöyle ki:
- Arsa sahibi, sözleşmenin varlığını ve şartlarını tapuya şerh ettirerek üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir.
- Bu koruma yalnızca bireysel alıcılarla sınırlı olmayıp, ipotek hakkı tesis eden bankaları da kapsamaktadır.
Kararın Uygulamadaki Sonuçları
Arsa Sahipleri Açısından
- Artık dava açarak taşınmazı geri alabilmek için üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispatlamak zorundadırlar.
- Bu durum, arsa sahiplerinin daha titiz ve dikkatli işlem yapmasını zorunlu kılacaktır.
Taşınmaz Alıcıları Açısından
- Tapuya güvenerek işlem yapan alıcıların mülkiyet hakları daha güçlü hale gelmiştir.
- Gayrimenkul yatırımlarındaki belirsizlik ve dava riski azalmıştır.
Sonuç: Yargıtay Kararıyla Sektöre Hukuki Netlik ve Güven Geldi
2025/2 sayılı Yargıtay içtihadı birleştirme kararı, taşınmaz hukuku bakımından büyük önem taşımaktadır. Özellikle inşaat halindeki yapıları tapudan satın alan iyiniyetli üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı, artık çok daha güçlü şekilde korunmaktadır.
Bundan böyle yatırımcılar için tapuya güven ilkesi, soyut bir norm değil, uygulamada karşılığı olan somut bir güvence haline gelmiştir.
Sık Sorulan Sorular
1. Bu karar geriye dönük uygulanabilir mi?
Hayır. Karar, içtihadı birleştirme niteliğinde olup yürürlüğe girdiği tarihten sonraki uyuşmazlıklarda esas alınır.
2. Tapuda müteahhitin adına kayıtlı bir yerden ev aldım. Riskim var mı?
Eğer iyiniyetliyseniz ve alım sırasında inşaat sözleşmesinin feshedildiğini bilmiyorsanız, artık mülkiyet hakkınız daha güçlüdür.
3. Arsa sahibi, tapuya şerh koymadan taşınmazı geri alabilir mi?
Ancak üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispat ederse bu mümkündür.