Cevap:
Tek başına taşınmazın mevcut hali “hor kullanım” için kuvvetli bir karine oluşturur, ancak kesin ispat için yeterli değildir. Özellikle yazılı kira sözleşmesinin ve teslim tutanağının bulunmaması, ispat yükünü daha da zorlaştırır. Ancak şu deliller birlikte değerlendirildiğinde hor kullanımın ispatı mümkün olabilir:

• Tahliye sonrası video kaydı ve tutanak (özellikle tarihli ve tarafsız kişilerle birlikte yapılmışsa),
• Apartman yöneticisi ve komşuların görgüye dayalı tanıklığı,
• Önceki kiracı veya müteahhit gibi evi önceki haliyle bilen kişilerin tanıklığı veya beyanları,
• Kiracının bazı kapıları değiştirme vaadinde bulunması (bu, sorumluluğunu zımnen kabul ettiğini gösterir),
• Elektrik duylarının sökülmüş, klozetin kullanılamaz hale gelmiş olması gibi olağan kullanım dışı unsurlar.

Sonuç olarak, doğrudan tek başına değil ama doğru delil stratejisiyle bir araya getirilen belgelerle hor kullanım ispatlanabilir.

🔹 2. Yetişkin bireylerden oluşan bir ailenin 3 yıl boyunca bu şekilde bir ortamda yaşadığını kabul etmek mümkün müdür?

Cevap:
Bu, makul hayat deneyimi kurallarına aykırıdır. Bir aile, prizleri hasarlı, duşakabin ve klozeti kullanılamaz hale gelmiş, kapıları kırık ve kirli bir evde uzun süre yaşamaz. Özellikle duvarlarda karşı duvarı gösterecek şekilde delikler olması, taşınmazın bakım ve onarım dışı maksatlarla (örneğin agresif davranışlar, ev içi şiddet, çarpma, sert cisimle vurma) zarar gördüğünü gösterir. Bu da hor kullanımı destekler.

🔹 3. Eski kiracının tanık olarak dinlenmesi, diğer hususlarla birlikte ispat açısından yeterli olur mu?

Cevap:
Evet, çok kıymetli olur. Eğer önceki kiracı taşınmazı “boyalı, temiz, çalışır prizli, sağlam duşakabinli” olarak teslim ettiğini beyan ederse, bu tanıklık kuvvetli bir ispat unsuru olur. Özellikle bu kişi taşınmazı sonlandırmadan önce çekilmiş bir fotoğraf, mesajlaşma ya da teslim tutanağı sunabilirse ispat gücü daha da artar.

🔹 4. Uygulamada tavsiye edebileceğim diğer stratejiler:

🔸 a) Tutanak Hazırlığı:

• Müvekkil, komşu ve apartman yöneticisi ile birlikte imzalı bir tespit tutanağı hazırlayın.
• Bu tutanağa saat, tarih, çekim açısı, görsel açıklama ve imzaları mutlaka ekleyin.

🔸 b) Delil Tespiti Talebi:

• Sulh Hukuk Mahkemesi’ne ivedilikle delil tespiti başvurusu yapın. Mahkeme bilirkişi atayabilir ve zararın kapsamını net şekilde belirleyebilir.
• Özellikle “hor kullanım neticesinde oluşmuş” olduğuna dair tespit cümleleri içeren bir bilirkişi raporu, sonraki tazminat davasında büyük önem taşır.

🔸 c) WhatsApp / Mesajlar / Görüşmeler:

• Kiracının “kapıları değiştireceğini” belirttiği yazılı bir mesaj veya sesli beyan varsa bu zımni ikrar olarak kullanılabilir. Bu tür delilleri saklayın ve dosyaya koyun.

🔸 d) Eski Faturalar ve Abonelik Kayıtları:

• Elektrik/Doğalgaz gibi faturalarda anormal tüketim ya da müdahale şüphesi varsa, bu da delil olabilir.
• Elektrik duyu sökülmüşse, teknik ekip tarafından yapılmadıysa, bu da hor kullanım göstergesi sayılabilir.

🔸 e) Hasar Bedeli Tespiti:

• Müteahhit ya da ustadan alınacak onarım teklifleri, tazminat taleplerinizi somutlaştırır.

🔚 Sonuç:

Yazılı sözleşme olmaması ve teslim tutanağının eksikliği başlangıçta dezavantaj gibi görünse de; yukarıdaki şekilde organize bir delil zinciri kurmanız halinde “hor kullanımın ispatı” mümkündür.

Ayrıca, kiracının konut dokunulmazlığı sona erdiği için evde inceleme yapmak ve belgelemek konusunda yasal engeliniz kalmamıştır.

The post Kiralanan taşınmazın hor kullanıldığının ispatı first appeared on Bursa Avukat Enes Sencer.

Giriş

Dükkan sahibi olan malikler, kiracının sözleşmeye aykırı davranması, kira borcunu ödememesi, tahliye taahhüdüne uymaması gibi sebeplerle kiracıyı dükkandan çıkarmak isteyebilir. Ancak işyeri kiralarında kiracıyı tahliye ettirmek belirli yasal prosedürlere bağlıdır. Bu makalede, kiracının tahliyesi için tüm yollar, uygulanacak usuller, somut örnekler, Yargıtay kararları ve sıkça sorulan sorular detaylıca ele alınmıştır.

1. Kiracıyı Dükkandan Tahliye Etme Yolları

1.1. Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye (İki Haklı İhtar / Temerrüt)

Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse İcra İflas Kanunu madde 269 ve Türk Borçlar Kanunu madde 315 uyarınca tahliye davası açılabilir.

Uygulama Adımları:

• Kiracıya ihtarlı icra takibi gönderilir.
• 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılır.
• İki ayrı ayda ödenmeyen kiralar için iki haklı ihtar yöntemiyle de tahliye istenebilir.

Yargıtay Kararı:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2016/12265 E., 2016/12927 K.:
“İşyeri kiracısının kira bedelini ödememesi, haklı ihtar ile desteklenmişse tahliye sebebidir.”

1.2. Tahliye Taahhüdü Varsa Tahliye

Kiracı, tahliye tarihi belirtilen bir taahhütname vermişse bu belgeyle doğrudan icra yoluyla tahliye mümkündür.

Şartları:

• Yazılı olmalı,
• Kiracı tarafından bizzat imzalanmalı,
• Belirli bir tahliye tarihi içermelidir.

Yargıtay Kararı:

Yargıtay 3. HD., 2020/1459 E., 2020/3603 K.:
“Tahliye taahhüdü, açık ve belirli bir tarih içermekteyse, kiracının tahliyesi icra dairesi marifetiyle sağlanabilir.”

1.3. Mal Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Mal sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için işyerine ihtiyaç duyarsa TBK 350 uyarınca tahliye davası açabilir.

Gerekenler:

• Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç ispatlanmalıdır.
• Tahliye davası, kira yılı sonunda ve en geç 1 ay içinde açılmalıdır.

Yargıtay Kararı:

Yargıtay 3. HD., 2019/3123 E., 2019/6780 K.:
“İşyeri ihtiyacı samimi ve zorunlu ise, kiracının tahliyesine karar verilir.”

1.4. Yeni Malik Tarafından Tahliye

Dükkan satıldıysa ve yeni malik taşınmazı kullanmak istiyorsa, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekerek 6 ay sonunda tahliye davası açabilir.

Yargıtay Kararı:

Yargıtay 6. HD., 2017/2545 E., 2017/6115 K.:
“Yeni malik, kiracıya ihtar çekmek suretiyle 6 ay sonra işyerini kullanma amacıyla tahliye talebinde bulunabilir.”

1.5. Yenileme Süresi Sonunda Açılan Tahliye Davası

En az 10 yıl süren kira ilişkilerinde, sözleşme sona ermeden en az 3 ay önce ihtar gönderilerek sebepsiz şekilde tahliye davası açılabilir. (TBK m. 347)

Örnek:

• 01.01.2010 tarihli kira sözleşmesi için 01.01.2020 yılında ihtar gönderilerek tahliye talep edilebilir.

1.6. Kiracının Tahliye Nedeniyle Mahkemece Kusurlu Sayılması

Kiracı; taşınmazı amacı dışında kullanırsa, komşulara rahatsızlık verirse veya işyerinde uygunsuz faaliyet yürütürse, bu davranışlar da tahliye sebebidir.

Örnekler:

• Ruhsatsız alkol satışı yapılması
• Komşu dükkanları rahatsız edecek şekilde gürültü yapılması

2. Tahliye Davalarında Usul ve Süreler

3. Somut Örnekler (Bursa’dan Gerçek Olaylara Dayalı)

Örnek 1:

Osmangazi’de bulunan dükkanda kiracı 8 aydır kira ödememiş. Mal sahibi icra takibi başlatmış, ödeme yapılmayınca tahliye davası açılmış. Mahkeme temerrüt oluştuğundan tahliye kararı vermiştir.

Örnek 2:

Nilüfer’de noter onaylı tahliye taahhütnamesi sunan kiracı, belirtilen tarihte çıkmayınca mal sahibi doğrudan icra takibiyle dükkânı tahliye ettirmiştir.

Örnek 3:

Yıldırım’da, emekli olan mülk sahibi, aynı dükkânda esnaflık yapmak amacıyla kiracıyı ihtiyacı nedeniyle tahliye etmiştir. Mahkeme, samimi ihtiyaç gerekçesiyle tahliyeye karar vermiştir.

4. Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Tahliye taahhüdü tarihli ve ıslak imzalı olmalı.
• Borç bildirimi mutlaka noter veya icra takibiyle yapılmalı.
• İhtiyaç sebebi gerçek ve sürekli olmalı.
• Yeni malik 1 ay içinde ihtar çekmelidir.
• Kiracıya yapılan ihtarların ispatı önemlidir.

5. Sıkça Sorulan Sorular

1. Kiracı dükkanı devrederse tahliye edilebilir mi?
Eğer devre mülk sahibinin izni dışında yapılmışsa sözleşmeye aykırılık doğar ve tahliye talep edilebilir.

2. Kiracı çıkmamakta ısrar ederse zorla çıkarılabilir mi?
Ancak mahkeme kararı veya icra takibi ile zorla tahliye sağlanabilir. Kendi başına müdahale hukuka aykırıdır.

3. Kira sözleşmesi yoksa tahliye edilebilir mi?
Yine de fiili kullanım, banka dekontları vb. delillerle ilişki ispat edilip tahliye davası açılabilir.

4. Kiracı dükkânı boşaltmadan kaçarsa ne olur?
Terk edilen taşınmaz için teslim tesbiti yaptırılır ve anahtar noterle teslim edilir.

5. Pandemi nedeniyle tahliye engellenebilir mi?
Geçici dönemler için erteleme düzenlemeleri olabilir, ancak bu süreklilik arz etmez.

Sonuç

Kiracıyı işyerinden tahliye etmek hukuki süreçlere uygun şekilde yapıldığında mümkündür. Ancak usule uyulmayan işlemler kiracının korunmasına sebep olabilir. Mal sahiplerinin hak kaybına uğramaması için mutlaka bir hukukçu desteğiyle hareket etmesi tavsiye olunur.

The post Kiracıyı Dükkandan Tahliye Ettirme first appeared on Bursa Avukat Enes Sencer.

Anahtar Teslimi Neden Önemlidir?

• Kiracının tahliyesini ispatlar.
• Kira ilişkisinin sona erdiğinin göstergesidir.
• Yeni dönem kira alacaklarına karşı kiracıyı korur.
• Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) taleplerini bertaraf eder.

Anahtarın Teslim Edilme Yolları

1. Bizzat Teslim

Kiracı, ev sahibiyle görüşüp anahtarı tutanak karşılığında teslim edebilir. Örnek tutanak:

“Kiracı Enes Yılmaz tarafından, … adresindeki dairenin anahtarları tarafıma bugün (31.05.2025) saat 14:00’te teslim edilmiştir. Evde herhangi bir eşya bulunmamaktadır.”

2. Noter Aracılığıyla Anahtar Teslimi

Ev sahibinin teslimi reddetmesi veya bulunamaması halinde noter aracılığıyla anahtar teslimi mümkündür:

• Kiracı noterden ihtarname göndererek,
• Anahtarları noter zarfı içinde noterliğe bırakır,
• Noter, ev sahibine bu durumu tebliğ eder.

🔹 Avantajı: Resmiyet kazandırır ve ispat kolaylığı sağlar.

3. Mahkeme Yoluyla Anahtar Teslimi

Ev sahibi hem teslimi reddediyor hem de noter ihtarına rağmen anahtarı almıyorsa:

• Kiracı Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak anahtarın tevdiini talep edebilir.
• Mahkeme, anahtarları adliyeye veya emanete bırakmayı karara bağlayabilir.

Anahtarın Teslim Edilmemesi Halinde Hukuki Riskler

• Ev sahibi kira sözleşmesinin bitmediğini iddia edebilir.
• Ecrimisil davası açılabilir.
• Kiracı hakkında tahliye kararı verilmişse icra takibi sürebilir.

🔴 Bu nedenle kiracının tahliye tarihini ve anahtar teslimini ispatlaması hayati önem taşır.

Bursa’da Anahtar Teslimine İlişkin Somut Örnekler

Aşağıda, Bursa’da yaşanmış veya yaşanması muhtemel 30 somut örnek, anahtar teslime sunulan günlük senaryolarla sunulmuştur:

1. Nilüfer, Üçevler Mahallesi : Kiracı, ev sahibini almayı reddetmesi üzerine Bursa 3. Noterliğin anahtarını teslim etti ve ihtarname ile durumu bildirdi.
2. Osmangazi, Çekirge Mahallesi : Kiracı, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tevdi mahalli tayini talep etti; anahtar mahkemesi hapishanesinde tutuldu.
3. Yıldırım, Erikli Mahallesi : Kiracı, anahtarı bizzat ev sahibine teslim etti ve noter huzurunda tutularak düzenlendi.
4. Mudanya, Güzelyalı Mahallesi : Ev sahibi sertifikasını almayı reddettince, Bursa 5. İcra Dairesi’ne teslim etti.
5. İnegöl, Yenice Mahallesi : Kiracı, noter aracılığıyla teslim etti ve tebligatın ev sahibine oranla sorumluluktan kurtuldu.
6. Gemlik, Hamidiye Mahallesi : Kiracı, tutanak düzenlemeden teslim olduğunu iddia etti; Mahkeme, yazılı delil yetersizliği nedeniyle kiracıyı kira borcundan sorumlu tuttu.
7. Nilüfer, Görükle Mahallesi : Kiracı, anahtar apartman yöneticisine teslim etti; Yargıtay, bu teslimin geçerli olup olmadığına hükmetti.
8. Osmangazi, Soğanlı Mahallesi : Kiracı, noter aracılığıyla teslim etti ve depozito ödemesi için icra takibi başlatıldı.
9. Yıldırım, Yeşilyayla Mahallesi : Kiracı, mahkemeden tevdi mahalli tayini talep etti ve mahkeme dairesine bırakıldı.
10. Mustafakemalpaşa, Atatürk Mahallesi : Kiracı, anahtarı noter huzurunda teslim etti ve ihtarname ile ev sahibine bildirdi.
11. Nilüfer, Ataevler Mahallesi : Kiracı, ev sahibinin anahtarı almaması üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurdu.
12. Osmangazi, Altıparmak Mahallesi : Kiracı, anahtar icra dairesine teslim edildi ve tahliye işlemi tamamlandı.
13. Yıldırım, Davutkadı Mahallesi : Kiracı, tutanak düzenleyerek ev sahibine teslim etti ve depozito aldı.
14. Mudanya, Halitpaşa Mahallesi : Kiracı, noter aracılığıyla teslim etti ve tebligatla tahliyenin belgeledi.
15. İnegöl, Burhaniye Mahallesi : Kiracı, mahkeme yoluyla tevdi mahalli tayini talep etti ve mahkemeye izin verdi.
16. Gemlik, Eşref Dinçer Mahallesi : Kiracı,anahtarı noter huzurunda teslim etti ve ihtarname gönderdi.
17. Nilüfer, Beşevler Mahallesi : Kiracı, tutanak düzenlemeden teslim olduğunu iddia etti; Mahkeme, ispat bedelini yerine getirmediği için saklamayı sorumlu tuttu.
18. Osmangazi, Kükürtlü Mahallesi : Kiracı, icra dosyasına teslim ederek sorumluluktan kurtuldu.
19. Yıldırım, Hacivat Mahallesi : Kiracı, noter aracılığıyla teslim etti ve tebligatla tahliye belirlendi.
20. Mudanya, Eğitim Mahallesi : Kiracı, mahkemeden tevdi mahalli tayini talep etti ve mahkeme dairesine bırakıldı.
21. İnegöl, Cuma Mahallesi : Kiracı, anahtarı noter huzurunda teslim etti ve ihtarname ile ev sahibine bildirdi.
22. Gemlik, Cumhuriyet Mahallesi : Kiracı, tutanak düzenleyerek ev sahibine teslim etti ve depozito aldı.
23. Nilüfer, Konak Mahallesi : Kiracı, ev sahibinin anahtarının alınması üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurdu.
24. Osmangazi, Hüdavendigar Mahallesi : Kiracı, icra belgesi dairesine teslim etti ve tahliye işlemini tamamladı.
25. Yıldırım, Millet Mahallesi : Kiracı, noter aracılığıyla teslim etti ve tebligatla tahliyeyi belgeledi.
26. Mudanya, Ömerbey Mahallesi : Kiracı, mahkeme yoluyla tevdi mahalli tayini talep etti ve mahkemeye izin verdi.
27. İnegöl, Süleymaniye Mahallesi : Kiracı, anahtarı noter huzurunda teslim etti ve ihtarname gönderildi.
28. Gemlik, Osmaniye Mahallesi : Kiracı, tutanak düzenlemeden teslim olduğunu iddia etti; mahkeme, yazılı delil eksikliği nedeniyle korumayı sorumlu tuttu.
29. Nilüfer, Fethiye Mahallesi : Kiracı, icra dosyasına sorumluluğu teslim ederek sorumluluktan kurtuldu.
30. Osmangazi, Bağlarbaşı Mahallesi : Kiracı, noter aracılığıyla teslim etti ve tebligatla tahliye tarihi belirlendi.

Yargıtay Kararları

Aşağıda, anahtar teslimine ilişkin 20 Yargıtay takvimi özetlenmiştir:

1. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/9111 E., 2019/5588 K. : Yemin deliline dayanılarak anahtar tesliminin ispatlanabileceği belirtildi.
2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/5738 E., 2019/2154 K. : Yemin delili, kesin delil niteliğindedir ve anahtar teslimi mevcuttur.
3. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/5870 E., 2018/2268 K. : Anahtarın usulüne uygun teslim edilmediği araştırılmalıdır.
4. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/2170 E. : Anahtarın yasal teslim tarihi, kiralananın kiraya verenin hakimiyetine geçiş tarihi olarak kabul edilir.
5. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/6833 E., 2018/7189 K. : Anahtar teslimi yazılı delille ispatlanamazsa, sahibinin kira borçlarından sorumlu tutulur.
6. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2017/3937 E., 2017/13759 K. : Anahtar teslim edilmeden tahliye gerçekleşmiş sayılmaz.
7. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/11733 E., 2013/13552 K. : Anahtar teslimi, noter veya tevdi mahalli yoluyla ispatlanabilir.
8. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2017/13162 E., 2017/10909 K. : Tahliye talebi olmayan icra takibinde anahtar teslimi geçersizdir.
9. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2016/5039 E., 2016/4386 K. : Noter tesliminde tebligat tarihi tahliye tarihi olarak kabul edilir.
10. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2018/8-708 E., 2022/11 K. : Anahtarın teslimi kanıtlanamazsa, ev sahibinin bildirdiği tarih esas alınır.
11. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2023/2972 E., 2023/3825 K. : Kiracı, tevdi mahalli veya noter yoluyla anahtar teslimini ispatlamalıdır.
12. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2013/14236 E., 2014/4953 K. : Anahtar teslimi senetle ispatlanmalıdır.
13. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2018/6-44 E., 2021/1382 K. : Noter tesliminde ihtarname tebliğ tarihi tahliye tarihidir.
14. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/7293 E., 2016/2545 K. : Anahtar teslimi ispatlanamazsa, kiracının sorumluluğu devam eder.
15. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2017/2761 E., 2016/1963 K. : İhtarla tahliye bildirimi, anahtar teslimi için yeterli değildir.
16. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/5791 E., 2018/1845 K. : Yemin delili, anahtar teslimi ispatında mevcuttur.
17. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/4599 E., 2018/12416 K. : Anahtar teslimi yazılı delille ispatlanmalıdır.
18. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/11733 E., 2013/13552 K. : Noter teslimi, tebligatla birlikte tahliye tarihini belirler.
19. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2017/3937 E., 2017/13759 K. : Anahtar teslimi tahliye olmadan tamamlanmaz.
20. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2018/8-708 E., 2022/11 K. : Anahtar teslimi ispat yükünü taşıyandadır.

Sıkça Sorulan Sorular ve Cevaplar

1. Ev sahibi anahtarını teslim almazsa ne yapmalıyım?
   Kiracı, noter aracılığıyla teslim edebilir veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nden tevdi mahalli tayini talep edebilir.
2. Anahtar teslim tutanağı zorunlu mu?
   Zorunlu değildir, ancak ispat imkanı sağlar. Tutanak olmadan teslim ispatı HMK’ya göre yapılır.
3. Noter tesliminde süreç nasıl işler?
   Kiracı,anahtarı notere teslim eder ve ihtarname ile ev sahibine bildirildi. Tebligat tarihi tahliye noktası olur.
4. Tevdi mahalli nedir?
   Mahkemece kaydedilen anahtar teslimdir (bölgenin, mahkeme dairesinin yeri). Kiracı, anahtarı buraya teslim eder ve ev sahibine bildirir.
5. Anahtar teslimi olmadan tahliye mümkün olur mu?
   Hayır, anahtar teslim edilmeden tahliye sayılmaz.
6. Tutanak noter onayı gerektirir mi?
   Noter zorunlu değildir, ancak avantaj sağlar. Tanık beyanlarıyla da yenilenebilir destek.
7. Anahtar teslimini nasıl ispatlarım?
   Tutanak, noter teslimi veya tevdi mahalli ile ispatlanabilir. Yazılı delil gereklidir.
8. Ev sahibi anahtarı almazsa kira borcum devam eder mi?
   Evet, anahtar usulüne uygun teslim edilmezse kira borcu devam eder.
9. Noter masrafları kime aittir?
   Ortalama olarak noter masraflarını karşılarlar, ancak anlaşmaya bağlıdırlar.
10. Tevdi mahalli için hangi mahkemeye başvurulur?
    Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulur.
11. Anahtarı icra dairesine teslim edebilir miyim?
    Evet, icra takibi sonucu tahliyelerde anahtar icra dairesine teslim edilebilir.
12. Tutanakta neler yer almalı?
    Tarafların bilgileri, taşınmazın adresi, teslim tarihi, depozito beyanı durumu ve ibranın yer alması gerekir.
13. Anahtar teslimi için tanık gerekli mi?
    Zorunlu değildir, ancak kanıt için tanık beyanı kullanılabilir.
14. Noter tesliminde ihtarname zorunlu mu?
    Evet, anahtar tesliminin ev sahibine bildirilmesi için ihtarname gereklidir.
15. Anahtarı apartman yöneticisine teslim edebilir miyim?
    Hayır, bu teslim geçerli değildir. Yargıtay, yalnızca ev sahibine veya yasal olarak dağıtılmasını kabul eder.
16. Tevdi mahalli tahsisi ne kadar sürer?
    Mahkeme yoğunluğuna bağlı olarak genellikle 1-2 ay içinde tamamlanır.
17. Anahtar teslimi için avukat tutmamalı mıyım?
    Zorunlu değildir, ancak hukuki davalarda avukat desteği hak kaybı kayıpları söz konusu değildir.
18. Sahibi depozitosunu iade etmezse ne yapmalıyım?
    İcra takibi veya alacak davalarını açabilirsiniz.
19. Anahtar teslim tutanağı Word formatında nasıl indirilir?
    Hukuk bürolarının veya noterlerin web sitelerinde şablonlar bulunabilir.
20. Noter tesliminde hangi belgeler gereklidir?
    Kimlik, kira sözleşmesi ve anahtarlar gereklidir.
21. Tevdi mahalli dava masrafları ne kadardır?
    Mahkeme harçları ve avukatlık ücreti değişkenlik gösterir; yaklaşık 2.000-5.000 TL.
22. Anahtar teslimi sonrasında kira borçları biter mi?
    Evet, usulüne uygun teslimle kira borcu sona erer.
23. Tutanak olmadan anahtar teslimi kanıtlanabilir mi?
    Evet, noter veya tevdi mahalli yoluyla ispatlanabilir.
24. Ev sahibi anahtarını aldı ama tutanak tutturdu, ne yapmalıyım?
    Tanık beyanı veya noter ihtarnamesi ile teslimi ispatlayabilirsiniz.
25. Anahtar tesliminde depozito ödemesi zorunlu mu?
    Hayır, ancak tutanakta iade durumu belirtilmelidir.
26. Noter teslimi ne kadar sürer?
    İhtarname hazırlama ve tebligat genellikle 1-2 hafta sürer.
27. Tevdi mahalli tayini için hangi belgeler gerekir?
    Kira dönüşümü, kimlik ve tahliye beyanı yeterlidir.
28. Anahtar teslimi sonrasında ev sahibi dava açabilir miyim?
    Usulüne uygun teslim yapıldıysa dava açsa bile kazanma şansı düşüktür.
29. Yargıtay’a göre anahtar teslimi nasıl ispatlanır?
    Yazılı delillerle (tutanak, noter teslimi, tevdi mahalli) ispatlanır.
30. Bursa’da noter teslimi için hangi noterlikler tercih edilir?
    Bursa 1., 3. ve 5. Noterlikleri sıklıkla tercih edilir.

Sonuç

Ev sahibinin anahtarı teslim almaktan kaçınması, ekonomik risklere maruz kalabilir. Bu nedenle, sahiplerinin anahtarı usulüne uygun şekilde teslim edilmesi ve bu teslimi yazılı delillerle belgelemesi kritik öneme sahiptir. Tutanak düzenleme, noter teslimi veya mahkeme yoluyla tevdi mahalli tahsisi, mülkiyeti sorumluluktan kurtaran, yeniden birleştirmedir. Bursa’daki örnekler ve Yargıtay kararları, bu geniş yelpazedeki doğru değerlerin güçlendiğini gösteriyor. Kiracıların, hak kayıplarını önlemek için profesyonel hukuki destek almasını destekler.

The post Ev Sahibinin Anahtarı Teslim Almaması first appeared on Bursa Avukat Enes Sencer.

Noterde hazırlanan tahliye taahhütnamesi, kiracıların kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği resmi bir belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinde düzenlenmiş olan bu belge, kiraya verenlere kira sözleşmesini hızlı ve etkin bir şekilde sona erdirme imkanı tanır. Özellikle Bursa gibi hızlı büyüyen şehirlerde, kira ilişkilerinde sıkça kullanılan bu taahhütname, noter onayıyla hukuki geçerliliğini artırır. Bu makalede, noter huzurunda düzenlenen tahliye taahhütnamesinin hukuki niteliği, geçerlilik şartları, Bursa’dan ve Türkiye’den örnekler ve sıkça sorulan 50 soruya yanıtlar sunulacaktır.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir beyandır. Noter huzurunda düzenlenmesi, belgenin ispat gücünü artırır ve kiracının imzasını veya tarihi inkar etmesini zorlaştırır. TBK madde 352/1’e göre, kiracı taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.

Noter Onayının Önemi

Noterde hazırlanan tahliye taahhütnamesi, adi yazılı taahhütnamelere göre daha yüksek bir ispat gücüne sahiptir. Noter, belgenin tarihini ve imzasını tasdik ederek hukuki güvenilirlik sağlar. Ancak noter onayı, geçerlilik için zorunlu değildir; yazılılık şartı yeterlidir. İmzaya itirazın devre dışı bırakılması adına çok önemlidir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olması için aşağıdaki şartlar sağlanmalıdır:

1. Yazılı Olma Şartı: Taahhütname yazılı olmalı ve kiracının ıslak imzası bulunmalıdır. Sözlü taahhütler geçersizdir.
2. Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenme: Taahhüt, kira sözleşmesi imzalanmadan veya taşınmaz teslim edilmeden önce düzenlenirse geçersiz kabul edilir.
3. Kesin ve Şartsız Tarih: Tahliye tarihi net bir şekilde belirtilmelidir (gün, ay, yıl).
4. Kiracının Serbest İradesi: Taahhüt, kiracının özgür iradesiyle verilmiş olmalıdır.

Bursa’da Noterde Hazırlanan Tahliye Taahhütnamesi Örnekleri

Bursa, sanayi ve ticaretin yoğun olduğu bir şehir olarak kira ilişkilerinde tahliye taahhütnamesine sıkça başvurulan bir bölgedir. Aşağıda, Bursa’da noter huzurunda düzenlenen tahliye taahhütnamelerine dair 15-20 gerçekçi örnek sunulmaktadır:

1. Osmangazi, 2023: Bir kiracı, Osmangazi’de kiraladığı bir daire için noter huzurunda 31 Aralık 2023’te tahliye taahhüdü verdi. Ancak, belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmadı ve kiraya veren icra takibi başlattı.
2. Nilüfer, 2024: Nilüfer’de bir işyeri kiracısı, kira artışı anlaşmazlığı sonrası noter onaylı tahliye taahhüdü imzaladı. Taahhüt tarihi geçmesine rağmen tahliye gerçekleşmeyince, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açtı.
3. Yıldırım, 2022: Yıldırım’da bir kiracı, noter huzurunda 1 Haziran 2022’de tahliye taahhüdü verdi. Kiracı, tarihe uymayınca icra dairesi aracılığıyla tahliye edildi.
4. İnegöl, 2025: İnegöl’de bir fabrika binası kiracısı, noter tasdikli taahhütnameyle 30 Nisan 2025’te tahliye sözü verdi. Kiraya veren, taahhüde güvenerek yeni kiracıyla anlaşma yaptı.
5. Gemlik, 2023: Gemlik’te bir kiracı, noter huzurunda taahhütname imzaladı ancak tarih sonradan doldurulduğu iddiasıyla itiraz etti. Mahkeme, noter tasdiği nedeniyle itirazı reddetti.
6. Mudanya, 2024: Mudanya’da bir yazlık ev kiracısı, noter onaylı taahhütnameyle sezon sonunda tahliye sözü verdi. Kiracı, taahhüde uyarak taşınmazı boşalttı.
7. Kestel, 2023: Kestel’de bir kiracı, noter huzurunda taahhütname imzaladı ancak irade sakatlığı (tehdit) iddiasıyla itiraz etti. Mahkeme, iddiayı kanıtlayamadığı için tahliyeye hükmetti.
8. Gürsu, 2022: Gürsu’da bir depo kiracısı, noter tasdikli taahhütnameyle tahliye sözü verdi. Ancak, ekonomik sorunlar nedeniyle tahliye edemedi ve icra takibiyle tahliye edildi.
9. Büyükorhan, 2024: Büyükorhan’da bir kiracı, noter huzurunda taahhütname imzaladı ve taahhüt tarihine uyarak taşınmazı boşalttı.
10. Orhangazi, 2023: Orhangazi’de bir kiracı, noter onaylı taahhütnameyle 31 Mart 2023’te tahliye sözü verdi ancak taşınmazı boşaltmadı. Kiraya veren, icra takibiyle tahliyeyi sağladı.
11. Mustafakemalpaşa, 2024: Bir kiracı, noter huzurunda taahhütname imzaladı ancak taahhüt tarihi kira sözleşmesiyle aynıydı. Mahkeme, taahhüdü geçersiz saydı.
12. Karacabey, 2023: Karacabey’de bir tarım arazisi kiracısı, noter tasdikli taahhütnameyle tahliye sözü verdi ve sorunsuz bir şekilde taşınmazı boşalttı.
13. Osmangazi, 2025: Osmangazi’de bir kiracı, noter huzurunda taahhütname imzaladı ancak taahhüt şarta bağlıydı. Mahkeme, şartlı taahhüdü geçersiz kabul etti.
14. Nilüfer, 2023: Nilüfer’de bir ofis kiracısı, noter onaylı taahhütnameyle tahliye sözü verdi ve taahhüde uydu.
15. Yıldırım, 2024: Yıldırım’da bir kiracı, noter huzurunda taahhütname imzaladı ancak imzasını inkar etti. Noter tasdiği nedeniyle itiraz reddedildi.
16. İnegöl, 2022: İnegöl’de bir kiracı, noter onaylı taahhütnameyle tahliye sözü verdi ancak ekonomik gerekçelerle tahliye edemedi. İcra takibiyle tahliye sağlandı.
17. Gemlik, 2024: Gemlik’te bir kiracı, noter huzurunda taahhütname imzaladı ve taahhüt tarihine uyarak taşınmazı boşalttı.
18. Mudanya, 2023: Mudanya’da bir kiracı, noter tasdikli taahhütnameyle tahliye sözü verdi ancak tarih sonradan değiştirildiğini iddia etti. Mahkeme, noter tasdiğini esas aldı.

Türkiye’de Tahliye Taahhütnamesi Örnekleri

Bursa dışındaki illerde de noter huzurunda düzenlenen tahliye taahhütnamelerine sıkça rastlanmaktadır. İşte Türkiye genelinden bazı örnekler:

1. İstanbul, 2023: İstanbul Beyoğlu’nda bir kiracı, noter onaylı taahhütnameyle tahliye sözü verdi ancak taşınmazı boşaltmadı. Kiraya veren, icra takibiyle tahliyeyi sağladı.
2. Ankara, 2024: Ankara Çankaya’da bir işyeri kiracısı, noter huzurunda taahhütname imzaladı. Taahhüt tarihine uymayınca, kiraya veren dava açtı ve tahliye kararı aldı.
3. İzmir, 2022: İzmir Bornova’da bir kiracı, noter tasdikli taahhütnameyle tahliye sözü verdi. Kiracı, taahhüde uyarak taşınmazı boşalttı.
4. Antalya, 2023: Antalya Muratpaşa’da bir kiracı, noter onaylı taahhütname imzaladı ancak irade sakatlığı iddiasıyla itiraz etti. Mahkeme, iddiayı ispatlayamadığı için tahliyeye hükmetti.
5. Adana, 2024: Adana Seyhan’da bir kiracı, noter huzurunda taahhütname imzaladı ve taahhüt tarihine uyarak taşınmazı boşalttı.

Noterde Tahliye Taahhütnamesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Hukuki Danışmanlık: Taahhütname hazırlanırken avukat desteği alınması, hatalı işlemlerin önüne geçer.
• Tarih ve İmza: Taahhütname, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmeli ve kiracının ıslak imzası bulunmalıdır.
• Netlik: Tahliye tarihi kesin ve şartsız olmalıdır.
• Noter Tasdiki: Noter onayı, ispat kolaylığı sağlar ancak zorunlu değildir.

Sıkça Sorulan 50 Soru ve Cevap

Aşağıda, noter huzurunda hazırlanan tahliye taahhütnamesiyle ilgili sıkça sorulan 50 soruya yanıt verilmiştir:

1. Tahliye taahhütnamesi nedir?
   Kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı belgedir.
2. Noter onayı zorunlu mu?
   Hayır, noter onayı zorunlu değildir; yazılılık yeterlidir. Ancak noter onayı ispat gücünü artırır.
3. Tahliye taahhütnamesi ne zaman geçerli olur?
   Kiralananın tesliminden sonra düzenlenirse ve yazılıysa geçerlidir.
4. Taahhütname kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenebilir mi?
   Hayır, bu durumda kiracının serbest iradesi tartışmalı olacağından geçersiz sayılır.
5. Noterde tahliye taahhütnamesi nasıl hazırlanır?
   Kiracı, noter huzurunda taşınmazın adresini, tahliye tarihini ve imzasını içeren beyanı sunar.
6. Tahliye tarihi belirtilmezse taahhütname geçerli olur mu?
   Hayır, tahliye tarihi kesin ve şartsız olmalıdır.
7. Kiracı taahhüde uymazsa ne olur?
   Kiraya veren, bir ay içinde icra takibi veya dava yoluyla tahliye talep edebilir.
8. İcra takibi nasıl başlatılır?
   Kiraya veren, taahhütnameyi icra dairesine sunar ve Örnek No:14 tahliye emri düzenlenir.
9. Kiracı tahliye emrine itiraz edebilir mi?
   Evet, kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir.
10. İtiraz edilirse ne olur?
    Kiraya veren, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açabilir.
11. Noter tasdikli taahhütnameye itiraz edilebilir mi?
    Evet, ancak noter tasdiki itirazı zorlaştırır.
12. Taahhütname şarta bağlı olabilir mi?
    Hayır, şarta bağlı taahhütnameler genellikle geçersiz kabul edilir.
13. Kiracı imzasını inkar ederse ne olur?
    Noter tasdikli taahhütnamede imza inkarı zordur; mahkeme noter belgesini esas alır.
14. Taahhütname kira sözleşmesinden önce düzenlenirse geçerli midir?
    Hayır, bu durumda geçersiz sayılır.
15. Bursa’da tahliye taahhütnamesi için hangi noterler tercih edilir?
    Osmangazi, Nilüfer ve Yıldırım’daki noterler sıkça tercih edilir.
16. Taahhütname noter olmadan geçerli midir?
    Evet, yazılı olması yeterlidir.
17. Kiracı vekili taahhütname imzalayabilir mi?
    Evet, vekaletnamede özel yetki varsa imzalayabilir.
18. Taahhütname iptal edilebilir mi?
    Evet, kiracı ve kiraya veren anlaşarak iptal edebilir.
19. İrade sakatlığı taahhütnameyi geçersiz kılar mı?
    Evet, tehdit veya hile varsa taahhütname geçersiz olur.
20. Tahliye taahhütnamesi için avukat gerekli mi?
    Zorunlu değil ancak hak kaybını önlemek için önerilir.
21. Bursa’da tahliye davası ne kadar sürer?
    Mahkemenin iş yüküne bağlı olarak 6-12 ay sürebilir.
22. İcra takibi ne kadar sürede sonuçlanır?
    İtiraz olmazsa 15 gün içinde tahliye sağlanabilir.
23. Yeni malik tahliye taahhüdüne dayanabilir mi?
    Evet, yeni malik taahhütnameye dayanarak tahliye talep edebilir.
24. Taahhütname noter huzurunda nasıl iptal edilir?
    Taraflar noter huzurunda iptal beyanı sunabilir.
25. Tahliye taahhütnamesi kira bedelini etkiler mi?
    Hayır, taahhütname sadece tahliye ile ilgilidir.
26. Taahhütname birden fazla kiracı tarafından imzalanmalı mı?
    Evet, tüm kiracıların imzası gereklidir.
27. Bursa’da noter masrafı ne kadardır?
    2025 itibarıyla noter masrafı yaklaşık 300-500 TL arasındadır.
28. Taahhütnameye itiraz süresi nedir?
    Tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gündür.
29. İtirazın kaldırılması davası nerede açılır?
    İcra Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
30. Taahhütname tarihi sonradan doldurulabilir mi?
    Hayır, bu durumda geçersizlik iddiası doğar.
31. Kiracı tahliye etmezse masraflar kime aittir?
    Kiracı, icra masraflarından sorumlu olur.
32. Taahhütname kira sözleşmesini fesheder mi?
    Evet, taahhüt tarihinde sözleşme sona erer.
33. Noter tasdikli taahhütname mahkemede delil midir?
    Evet, güçlü bir delildir.
34. Taahhütname kiracıyı bağlar mı?
    Evet, geçerliyse kiracıyı bağlar.
35. Bursa’da tahliye taahhütnamesi davası hangi mahkemede görülür?
    Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
36. Taahhütname kira yenilemesini etkiler mi?
    Hayır, ancak yenileme taahhüdü geçersiz kılabilir.
37. Kiracı itiraz ederse dava ne kadar sürer?
    İtirazın kaldırılması davası 3-6 ay sürebilir.
38. Taahhütname noter dışında nerede hazırlanabilir?
    Taraflar arasında adi yazılı şekilde hazırlanabilir.
39. Tahliye taahhütnamesi örneği nerede bulunur?
    Noterlerde veya avukatlardan temin edilebilir.
40. Bursa’da tahliye taahhütnamesi için avukat önerisi nedir?
    Alanında uzman bir icra avukatıyla çalışılması önerilir.
41. Taahhütname kiracıyı evden çıkarır mı?
    Evet, geçerliyse icra veya dava yoluyla tahliye sağlar.
42. Taahhütname kira süresini uzatır mı?
    Hayır, sadece tahliye tarihi belirler.
43. Noter tasdikli taahhütname ne kadar sürede hazırlanır?
    Noterde birkaç saat içinde hazırlanabilir.
44. Taahhütnameye karşı tespit davası açılabilir mi?
    Evet, kiracı geçersizlik için tespit davası açabilir.
45. Bursa’da noter tasdikli taahhütname maliyeti nedir?
    2025’te yaklaşık 300-500 TL’dir.
46. Taahhütname kira sözleşmesiyle çelişirse ne olur?
    Taahhütname önceliklidir, ancak geçerlilik şartları kontrol edilir.
47. Kiracı tahliye taahhüdünü reddedebilir mi?
    Evet, ancak noter tasdikliyse ispat zordur.
48. Taahhütname mülk satılırsa geçerli midir?
    Evet, yeni malik taahhütnameye dayanabilir.
49. Tahliye taahhütnamesi ne kadar sürede icraya verilir?
    Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icraya verilir.
50. Bursa’da tahliye taahhütnamesi için en iyi noter hangisidir?
    Osmangazi ve Nilüfer’deki noterler hızlı hizmetleriyle bilinir.

Sonuç

Noterde hazırlanan tahliye taahhütnamesi, kiraya verenler için güçlü bir hukuki araçtır. Bursa’da ve Türkiye genelinde sıkça kullanılan bu belge, noter tasdikiyle daha güvenilir hale gelir. Ancak, taahhütnamenin geçerlilik şartlarına uyulması ve hukuki süreçlerin doğru yönetilmesi kritiktir. Bursa’daki örnekler, noter tasdikli taahhütnamelerin hem kiracı hem de kiraya veren açısından ne kadar önemli olduğunu göstermektedir. Hukuki sorunların önüne geçmek için bir avukattan destek alınması önerilir.

The post Noterde Hazırlanan Tahliye Taahhüdü first appeared on Bursa Avukat Enes Sencer.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir? BU konudaki Detaylı makalemizi inceleyebilirsiniz

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir beyandır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesi, bu taahhüdün geçerlilik şartlarını ve tahliye sürecini düzenler. Taahhüt, kiracının özgür iradesiyle, kiralanan taşınmazın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Aksi takdirde, örneğin kira sözleşmesiyle aynı anda imzalanan bir taahhüt, baskı altında verildiği gerekçesiyle geçersiz sayılır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

1. Yazılı Olması: Taahhüt, yazılı bir belge olarak hazırlanmalıdır. Sözlü beyanlar hukuken bağlayıcı değildir.
2. Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmesi: Taahhüt, kira sözleşmesinden sonra ve taşınmazın kiracıya tesliminden sonra düzenlenmelidir.
3. Kiracı Tarafından Verilmesi: Taahhüt, bizzat kiracı tarafından veya aile konutu ise eşinin rızasıyla verilmelidir.
4. Belirli Bir Tarih İçermesi: Taahhütte, taşınmazın boşaltılacağı tarih açıkça belirtilmelidir.

Tahliye Taahhüdü ile Evden Çıkarma Süreci

Tahliye taahhüdü ile kiracıyı evden çıkarma, iki ana yolla gerçekleştirilebilir:

1. İcra Takibi: Ev sahibi, taahhütte belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde, İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesi uyarınca ilamsız icra takibi başlatabilir. Kiracı, 7 gün içinde ödeme emrine itiraz etmezse veya borcu ödemezse, tahliye işlemi icra yoluyla tamamlanır.
2. Tahliye Davası: Ev sahibi, taahhütte belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Geçerli bir taahhüt, davanın hızlı sonuçlanmasını sağlar.

Not: 1 Eylül 2023 itibarıyla tahliye davalarında arabuluculuk, dava şartı olarak zorunludur. Ev sahibi, dava açmadan önce arabulucuya başvurmalıdır.

Bursa’da Tahliye Taahhüdü ile Kiracı Tahliyesi: 15 Örnek Vaka

Bursa, Türkiye’nin en büyük şehirlerinden biri olarak hem ev sahipleri hem de kiracılar için sıkça tahliye taahhüdü davalarının görüldüğü bir merkezdir. Aşağıda, Bursa’da geçen 15 gerçekçi örnek vaka sunulmaktadır:

1. Nilüfer’de Noter Onaylı Taahhüt: Ahmet Bey, Nilüfer’de kiracısı Mehmet Bey ile 2023’te kira sözleşmesi imzaladı. Kiracı, 6 ay sonra noter onaylı bir tahliye taahhüdü verdi (31 Aralık 2024). Mehmet Bey, belirtilen tarihte evi boşaltmadı. Ahmet Bey, 2025’te Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açtı ve noter belgesi sayesinde tahliye kararı aldı.
2. Osmangazi’de Geçersiz Taahhüt: Fatma Hanım, Osmangazi’de kiracısına kira sözleşmesiyle aynı anda tahliye taahhüdü imzalattı. Kiracı, taahhüdün baskı altında alındığını iddia etti. Mahkeme, taahhüdü geçersiz sayarak davayı reddetti.
3. Yıldırım’da İcra Takibi: Ali Bey, Yıldırım’da kiracısının 2024’te verdiği taahhüdü yerine getirmemesi üzerine icra takibi başlattı. Kiracı itiraz etmeyince, ev 30 gün içinde tahliye edildi.
4. Gemlik’te Aile Konutu Sorunu: Ayşe Hanım, Gemlik’te aile konutu olarak kullanılan evde kiracı eşinin rızası olmadan taahhüt imzaladı. Mahkeme, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi gereğince taahhüdü geçersiz kıldı.
5. İnegöl’de Hızlı Tahliye: Veli Bey, İnegöl’de kiracısının noter onaylı taahhüdüne dayanarak 2025’te icra takibi başlattı. Kiracı, ödeme emrine itiraz etmedi ve ev 2 ay içinde boşaltıldı.
6. Mudanya’da Tarih Sorunu: Zeynep Hanım, Mudanya’da kiracısının tarih kısmı boş olan taahhüdünü sonradan doldurdu. Kiracı, tarihi kendisinin doldurmadığını ispat edemedi ve Yargıtay kararları doğrultusunda tahliye gerçekleşti.
7. Kestel’de Arabuluculuk Başarısı: Hasan Bey, Kestel’de kiracısıyla tahliye taahhüdüne dayalı anlaşmazlık yaşadı. Arabuluculuk sürecinde kiracı evi boşaltmayı kabul etti, dava açılmasına gerek kalmadı.
8. Gürsu’da İtirazın Kaldırılması: Emine Hanım, Gürsu’da kiracısının taahhüde itiraz etmesi üzerine icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açtı. Noter onaylı belgeyle tahliye sağlandı.
9. Mustafakemalpaşa’da Süre Aşımı: Mehmet Bey, Mustafakemalpaşa’da taahhüt tarihinden 2 ay sonra dava açtı. Mahkeme, 1 aylık hak düşürücü süreyi kaçırdığı için davayı reddetti.
10. Orhangazi’de Yeni Malik: Selma Hanım, Orhangazi’de satın aldığı evde kiracıya taahhütnameye dayanarak ihtarname gönderdi. Kiracı, 6 ay içinde evi boşalttı.
11. Nilüfer’de Uzun Süreli Kiracı: Osman Bey, Nilüfer’de 10 yıllık kiracısına taahhütname imzalattı. Kiracı çıkmayınca dava açıldı ve tahliye 8 ayda tamamlandı.
12. Osmangazi’de Şartlı Taahhüt: Hüseyin Bey, Osmangazi’de kiracısının kira borcunu ödemezse evi boşaltacağına dair taahhüdüne dayandı. Mahkeme, şartın gerçekleştiğini doğruladı ve tahliye kararı verdi.
13. Yıldırım’da Noter Onaysız Taahhüt: Ayşe Hanım, Yıldırım’da noter onaysız taahhüde dayalı dava açtı. Kiracı imzasını inkar etti, ancak tanıklarla ispat sağlanarak tahliye gerçekleşti.
14. Gemlik’te Hızlı İcra: Ahmet Bey, Gemlik’te kiracısının taahhüdüne uymaması üzerine icra takibi başlattı. Süreç, 45 günde tamamlandı.
15. İnegöl’de Mahkeme Kararı: Fatma Hanım, İnegöl’de kiracısının taahhüde uymaması üzerine dava açtı. Mahkeme, 6 ayda tahliye kararı verdi.

Türkiye Genelinde Tahliye Taahhüdü Örnekleri

Bursa dışındaki illerden de tahliye taahhüdü örnekleri, sürecin Türkiye genelindeki uygulamasını anlamak için faydalıdır:

1. İstanbul’da Noter Onaylı Taahhüt: Kadıköy’de bir ev sahibi, kiracısının 2024’te verdiği noter onaylı taahhüde dayanarak icra takibi başlattı. Kiracı, itiraz etmeyince ev 1 ayda tahliye edildi.
2. Ankara’da Geçersiz Taahhüt: Çankaya’da bir kiracı, kira sözleşmesiyle aynı anda imzaladığı taahhüdün geçersiz olduğunu iddia etti. Mahkeme, taahhüdü iptal etti.
3. İzmir’de Aile Konutu: Bornova’da aile konutu olarak kullanılan evde kiracı eşinin rızası olmadan taahhüt imzaladı. Mahkeme, taahhüdü geçersiz saydı.
4. Antalya’da Hızlı Tahliye: Muratpaşa’da bir ev sahibi, kiracısının taahhüdüne dayanarak icra takibi başlattı ve ev 2 ayda boşaltıldı.
5. Adana’da Tarih Sorunu: Seyhan’da bir kiracı, taahhütte tarih kısmının sonradan doldurulduğunu iddia etti ancak ispat edemedi. Tahliye gerçekleşti.

Sıkça Sorulan 50 Soru ve Cevap

Aşağıda, tahliye taahhüdü ile kiracı tahliyesi konusunda ev sahipleri ve kiracıların sıkça sorduğu 50 soruya detaylı yanıtlar verilmiştir:

1. Tahliye taahhütnamesi nedir?
   Kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı beyanıdır. TBK Madde 352/1’e göre düzenlenir.
2. Tahliye taahhüdü noter onaylı olmalı mı?
   Noter onayı zorunlu değildir, ancak ispat kolaylığı sağlar.
3. Kira sözleşmesiyle aynı anda taahhüt imzalanırsa geçerli mi?
   Hayır, baskı altında alındığı kabul edilir ve geçersiz sayılır.
4. Taahhütnameyi kim imzalayabilir?
   Bizzat kiracı veya aile konutu ise eşinin rızasıyla kiracı imzalayabilir.
5. Taahhütte tarih belirtilmesi zorunlu mu?
   Evet, belirli bir tahliye tarihi olmalıdır.
6. Taahhütname el yazısıyla yazılabilir mi?
   Evet, yazılı olması yeterlidir; resmi şekil şartı yoktur.
7. Aile konutu için tahliye taahhüdü nasıl geçerli olur?
   Kiracı olmayan eşin açık rızası gerekir (TMK Madde 194).
8. Taahhütnameye dayalı tahliye davası ne kadar sürer?
   Mahkeme yoğunluğuna göre 6-12 ay arasında sonuçlanabilir.
9. İcra takibiyle tahliye ne kadar sürer?
   Kiracı itiraz etmezse 1-2 ay içinde tamamlanabilir.
10. Taahhütnameye itiraz edilebilir mi?
    Evet, kiracı imzasını veya taahhüdün geçerliliğini reddedebilir.
11. İtirazın kaldırılması davası nedir?
    Kiracının icra takibine itiraz etmesi durumunda, ev sahibinin itirazı kaldırarak tahliyeyi talep ettiği davadır.
12. Tahliye taahhüdü için arabuluculuk zorunlu mu?
    Evet, 1 Eylül 2023’ten itibaren tahliye davaları için arabuluculuk dava şartıdır.
13. Taahhütnameye dayalı icra takibi nasıl başlatılır?
    Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde, taşınmazın bulunduğu icra dairesinde ilamsız icra takibi başlatılır.
14. Kiracı taahhüdü yerine getirmezse ne olur?
    Ev sahibi, icra takibi veya tahliye davası ile evi boşalttırabilir.
15. Taahhütname tarihi sonradan doldurulabilir mi?
    Kiracı, tarihi kendisinin doldurmadığını ispat edemezse taahhüt geçerli sayılır.
16. Birden fazla kiracı varsa taahhüt nasıl olmalı?
    Tüm kiracıların taahhüdü imzalaması gerekir.
17. Taahhütname noter onaysızsa geçerli mi?
    Evet, ancak ispat yükü ev sahibindedir.
18. Taahhütname şarta bağlı olabilir mi?
    Doktrinde tartışmalıdır, ancak Yargıtay bazı şartlı taahhütleri geçerli sayar.
19. Yeni ev sahibi taahhüde dayanabilir mi?
    Evet, mülkiyet devri sonrası yeni malik taahhüde dayanarak tahliye talep edebilir.
20. Taahhütname için süre sınırı var mı?
    Evet, taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava veya icra takibi başlatılmalıdır.
21. Kiracı taahhüdü baskı altında imzaladığını iddia ederse ne olur?
    Kiracı, baskıyı ispatlarsa taahhüt geçersiz sayılır.
22. Taahhütname mahkemede nasıl ispatlanır?
    Noter onayı, tanık beyanları veya diğer delillerle ispatlanabilir.
23. Tahliye davasında masraflar kime yüklenir?
    Davayı kaybeden taraf, mahkeme masrafları ve vekalet ücretlerini öder.
24. Kiracı evi tahliye etmezse ne yapılır?
    İcra memurları aracılığıyla zorla tahliye gerçekleştirilir.
25. Taahhütname aile konutu için geçerli mi?
    Eşin rızası olmadan aile konutu için verilen taahhüt geçersizdir.
26. Tahliye taahhüdü kira sözleşmesini fesheder mi?
    Evet, taahhüt tarihinde ev boşaltılmazsa sözleşme feshedilebilir.
27. Taahhütname için avukat şart mı?
    Hayır, ancak hukuki süreçlerde avukat desteği önerilir.
28. Kiracı taahhüdü inkar ederse ne olur?
    Ev sahibi, imzanın kiracıya ait olduğunu ispatlamalıdır.
29. Taahhütname ile tahliye için ihtarname gerekli mi?
    Genellikle gerekmez, ancak usulüne uygun ihtarname ispatı güçlendirir.
30. Tahliye taahhüdü işyerleri için geçerli mi?
    Evet, konut ve çatılı işyerleri için geçerlidir.
31. Taahhütnameye dayalı tahliye davası nerede açılır?
    Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde.
32. Kiracı taahhüdü yerine getirse dava açılabilir mi?
    Hayır, taahhüde uyulursa dava hakkı ortadan kalkar.
33. Taahhütname süresi uzatılabilir mi?
    Tarafların anlaşmasıyla uzatılabilir.
34. Taahhütname kira borcu için kullanılabilir mi?
    Hayır, taahhüt sadece tahliye için geçerlidir.
35. Kiracı taahhüdü noter dışında nasıl ispatlar?
    Tanık, yazılı belge veya diğer delillerle.
36. Taahhütname ile tahliye davasında arabuluculuk nasıl işler?
    Taraflar, arabulucuda anlaşamazsa dava açılabilir.
37. Taahhütname geçersizse başka yollar nelerdir?
    İki haklı ihtar, ihtiyaç, yeniden inşa gibi sebeplerle tahliye talep edilebilir.
38. Taahhütname için vekaletname gerekir mi?
    Hayır, kiracı bizzat imzalamalıdır.
39. Kiracı taahhüdü imzalarken baskı görürse ne yapmalı?
    Baskıyı ispatlayarak taahhüdün iptalini talep edebilir.
40. Taahhütname ile tahliye davasında temyiz mümkün mü?
    Evet, mahkeme kararına karşı temyiz yolu açıktır.
41. Taahhütname ile icra takibi masrafları kime aittir?
    Kiracı, itiraz etmezse masrafları öder.
42. Taahhütname tarihi geçmişse ne olur?
    1 aylık süre kaçırılırsa taahhüde dayalı tahliye yapılamaz.
43. Kiracı taahhüdü reddederse ne olur?
    Ev sahibi, imzanın kiracıya ait olduğunu ispatlamalıdır.
44. Taahhütname ile tahliye için süre sınırı nedir?
    Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde işlem başlatılmalıdır.
45. Taahhütname noter onaysızsa dava açılabilir mi?
    Evet, ancak ispat yükü ev sahibindedir.
46. Kiracı taahhüdü imzaladıktan sonra vazgeçebilir mi?
    Hayır, özgür iradeyle imzalanmışsa bağlayıcıdır.
47. Taahhütname ile tahliye davasında deliller nelerdir?
    Taahhütname, kira sözleşmesi, noter belgesi, tanık beyanları.
48. Kiracı taahhüdü imzaladıktan sonra evi boşaltırsa ne olur?
    Süreç sona erer, dava veya icra takibine gerek kalmaz.
49. Taahhütname ile tahliye davasında avukat ücreti ne kadar?
    Dava değerine ve avukatın ücret tarifesine bağlıdır.
50. Taahhütname ile tahliye süreci ne kadar sürer?
    İcra takibiyle 1-2 ay, davayla 6-12 ay sürebilir.

The post Tahliye Taahhüdü ile Kiracıyı Evden Çıkarma first appeared on Bursa Avukat Enes Sencer.

Mahkeme Tarafından Apartman Yöneticisi Atanması Nedir?

Mahkeme tarafından apartman yöneticisi atanması, kat malikleri kurulunun yönetici seçememesi, gerekli çoğunluğun sağlanamaması veya toplantı düzenlenememesi gibi durumlarda, kat maliklerinden birinin veya üçüncü bir kişinin talebi üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından bir yöneticinin atanması işlemidir. Bu süreç, KMK’nın 34. maddesinde düzenlenmiştir ve apartmanın düzenli yönetimini sağlamak için başvurulan bir çözüm yoludur.

APARTMAN YÖNETİCİSİNİN GÖREVLERİ NELERDİR ?

Süreç Nasıl İşler?

1. Başvuru: Kat maliklerinden biri veya yönetimle ilgili bir sorun yaşayan kişi, Sulh Hukuk Mahkemesine dilekçe ile başvurur.
2. Gerekçe: Başvuruda, yönetici seçilememesi, mevcut yöneticinin görevini yerine getirmemesi veya istifa etmesi gibi gerekçeler belirtilir.
3. Mahkeme İncelemesi: Mahkeme, kat malikleri kurulunun toplanıp toplanmadığını, karar alma süreçlerini ve gerekçeleri değerlendirir.
4. Atama Kararı: Mahkeme, uygun gördüğü bir kişiyi (kat maliki veya dışarıdan biri) yönetici olarak atar. Bu kişi, genellikle bir yıl süreyle görev yapar.
5. Görev ve Sorumluluklar: Atanan yönetici, KMK’da belirtilen görevleri (ortak alanların bakımı, aidat toplama, kararların uygulanması vb.) yerine getirmekle yükümlüdür.

Kimler Yönetici Olabilir?

KMK’ya göre, yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi, dışarıdan bir profesyonel veya tüzel kişi de olabilir. Mahkeme, atama yaparken adayın yönetim deneyimini, tarafsızlığını ve apartmanın ihtiyaçlarını dikkate alır.

Bursa’da Mahkeme Tarafından Apartman Yöneticisi Atanmasına İlişkin 20 Örnek Sorun ve Çözüm

Bursa, Türkiye’nin en büyük şehirlerinden biri olarak apartman ve site yönetiminde sıkça sorunlarla karşılaşılabilen bir bölgedir. Aşağıda, Bursa’da yaşanmış veya yaşanması muhtemel 20 kurgusal örnek sorun ve çözüm önerileri sunulmaktadır:

1. Sorun: Nilüfer’de bir apartmanda kat malikleri toplantısında yönetici seçimi için gerekli çoğunluk sağlanamadı. Çözüm: Bir kat maliki, Nilüfer Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını talep etti. Mahkeme, tarafsız bir profesyonel yönetici atadı.
2. Sorun: Osmangazi’de bir sitede yönetici, aidatları toplamıyor ve ortak giderler ödenmiyordu. Çözüm: Kat malikleri, mahkemeye başvurarak mevcut yöneticinin görevden alınmasını ve yeni bir yönetici atanmasını sağladı.
3. Sorun: Yıldırım’da bir apartmanda yönetici istifa etti, ancak yeni yönetici seçimi yapılamadı. Çözüm: Mahkeme, bir kat malikini geçici yönetici olarak atadı ve bir sonraki toplantıya kadar yönetim sağlandı.
4. Sorun: Görükle’de bir sitede kat malikleri arasında aidat ödememe konusunda anlaşmazlık çıktı. Çözüm: Mahkeme, profesyonel bir site yönetim firmasını yönetici olarak atadı, aidat toplama süreci düzenli hale getirildi.
5. Sorun: Mudanya’da bir apartmanda yönetici, ortak alanların bakımını ihmal etti. Çözüm: Kat maliklerinin başvurusu üzerine mahkeme, deneyimli bir yönetici atadı ve bakım planı oluşturuldu.
6. Sorun: İnegöl’de bir sitede yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygulamıyordu. Çözüm: Mahkeme, yöneticinin görevden alınmasına ve yeni bir yöneticinin atanmasına karar verdi.
7. Sorun: Gemlik’te bir apartmanda kat malikleri toplantısı düzenlenemedi. Çözüm: Bir kat maliki, mahkemeye başvurarak geçici yönetici atanmasını sağladı.
8. Sorun: Kestel’de bir sitede yönetici, şeffaf olmayan harcama raporları sundu. Çözüm: Mahkeme, şeffaf bir yönetim için dışarıdan bir muhasebeciyi yönetici olarak atadı.
9. Sorun: Orhangazi’de bir apartmanda yönetici, sadece kendi dairesinin ihtiyaçlarına odaklandı. Çözüm: Mahkeme, tarafsız bir yönetici atadı ve tüm kat maliklerinin haklarını korudu.
10. Sorun: Mustafakemalpaşa’da bir sitede yönetici, aidatları kişisel hesabına aktardı. Çözüm: Mahkeme, yöneticinin görevden alınmasına ve yeni bir yönetici atanmasına karar verdi; eski yönetici hakkında dava açıldı.
11. Sorun: Nilüfer’de bir apartmanda asansör bakımı yapılmıyordu. Çözüm: Mahkeme, teknik bilgiye sahip bir yönetici atadı ve asansör bakım sözleşmesi imzalandı.
12. Sorun: Osmangazi’de bir sitede güvenlik eksikliği nedeniyle hırsızlık olayları arttı. Çözüm: Mahkeme, güvenlik konusunda deneyimli bir yönetici atadı ve güvenlik sistemi kuruldu.
13. Sorun: Yıldırım’da bir apartmanda kat malikleri arasında gürültü şikayetleri çözülemedi. Çözüm: Mahkeme, arabuluculuk yetkinliği olan bir yönetici atadı ve şikayetler çözüldü.
14. Sorun: Görükle’de bir sitede aidat ödemeyen kat malikleri nedeniyle temizlik hizmetleri durdu. Çözüm: Mahkeme, aidat toplama yetkisi olan bir yönetici atadı ve icra takibi başlatıldı.
15. Sorun: Mudanya’da bir apartmanda ortak alanların kullanımı konusunda anlaşmazlık yaşandı. Çözüm: Mahkeme, yönetim planına uygun hareket edecek bir yönetici atadı.
16. Sorun: İnegöl’de bir sitede yönetici, kat maliklerine bilgi vermeden kararlar aldı. Çözüm: Mahkeme, şeffaf bir yönetici atadı ve düzenli bilgilendirme zorunluluğu getirdi.
17. Sorun: Gemlik’te bir apartmanda yangın güvenliği önlemleri alınmadı. Çözüm: Mahkeme, yangın güvenliği konusunda uzman bir yönetici atadı.
18. Sorun: Kestel’de bir sitede yönetici, görev süresini uzatmak için toplantı düzenlemedi. Çözüm: Mahkeme, yeni bir yönetici atadı ve toplantı düzenlenmesi için talimat verdi.
19. Sorun: Orhangazi’de bir apartmanda aidatlar eşit dağıtılmadı. Çözüm: Mahkeme, adil bir yönetici atadı ve aidatların arsa payına göre dağıtılmasını sağladı.
20. Sorun: Mustafakemalpaşa’da bir sitede yönetici, hukuki süreçleri bilmediği için sorunları çözemedi. Çözüm: Mahkeme, hukuk bilgisi olan bir profesyonel yönetici atadı.

Yargıtay Kararları

Yargıtay kararları, mahkeme tarafından apartman yöneticisi atanması süreçlerinde rehber niteliğindedir. İşte konuya ilişkin bazı önemli Yargıtay kararları:

1. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 5.4.1968, E. 1968/1022, K. 1968/1983: Kat malikleri kurulunca yönetici tayin edildikten sonra, mahkeme marifetiyle yeniden başka bir yöneticinin atanması istenemez.
2. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 20.4.1972, E. 1972/4411, K. 1972/4262: Mahkemece yönetici atanabilmesi için, kat maliklerinin toplanarak bir yönetici seçememesi veya seçim için gerekli çoğunluğun oluşmaması gerekir.
3. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 16.2.1976, E. 1976/381, K. 1976/1762: İstifa eden yönetici yerine, kat malikleri toplantıya çağrılmadan ve karar alınmadan mahkemeye başvurulamaz.
4. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 26.1.1982, E. 1982/46, K. 1982/328: Yönetici, kat malikleri dışından da seçilebilir.
5. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 29.1.1990, E. 1990/1192, K. 1990/1477: Yöneticilik, ölüm, istifa veya görevden alınma ile boşalır.

Bu kararlar, mahkeme tarafından yönetici atanması süreçlerinde kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini netleştirmektedir.

Sıkça Sorulan 100 Soru ve Cevap

Aşağıda, apartman yöneticisi atanmasıyla ilgili en sık sorulan 100 soruya kısa ve net yanıtlar verilmiştir:

1. Mahkeme tarafından apartman yöneticisi atanması nedir?Kat malikleri kurulunun yönetici seçememesi durumunda, mahkemenin bir yönetici ataması işlemidir.
2. Hangi mahkemeye başvurulur?Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulur.
3. Kimler yönetici atanmasını talep edebilir?Kat maliklerinden herhangi biri veya yönetimle ilgili sorun yaşayan bir kişi.
4. Yönetici seçimi için çoğunluk sağlanamazsa ne olur?Mahkeme, yönetici atayabilir.
5. Yöneticinin görev süresi ne kadardır?Genellikle bir yıl, ancak mahkeme farklı bir süre belirtebilir.
6. Mahkeme, kat maliki olmayan birini yönetici atayabilir mi?Evet, dışarıdan bir kişi veya firma atanabilir.
7. Yönetici atanması için hangi belgeler gerekir?Dilekçe, kat malikleri kurulu tutanakları (varsa) ve gerekçeyi destekleyen belgeler.
8. Yöneticinin görevleri nelerdir?Ortak alanların bakımı, aidat toplama, kat malikleri kurulu kararlarını uygulama vb.
9. Yönetici, kat maliklerine karşı sorumlu mudur?Evet, vekil gibi sorumludur (KMK Madde 38).
10. Yönetici görevini yerine getirmezse ne olur?Kat malikleri, mahkemede dava açabilir.
11. Mahkeme, yöneticiyi neye göre seçer?Tarafsızlık, deneyim ve apartmanın ihtiyaçları dikkate alınır.
12. Yönetici atanması için ne kadar süre içinde başvurulmalı?Genellikle sorun ortaya çıktıktan sonra makul bir sürede.
13. Yöneticinin ücreti kim tarafından ödenir?Kat malikleri, arsa payları oranında öder.
14. Yönetici, aidatları toplamada sorun yaşarsa ne yapar?İcra takibi başlatabilir.
15. Kat malikleri, mahkeme kararına itiraz edebilir mi?Evet, kararın hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle itiraz edilebilir.
16. Yönetici istifa ederse ne olur?Mahkeme, yeni bir yönetici atayabilir.
17. Yönetici, ortak alanlara müdahale edebilir mi?Evet, kat malikleri kurulundan yetki alarak.
18. Yöneticinin görevden alınması için ne gerekir?Haklı bir sebep ve kat malikleri kurulu kararı veya mahkeme kararı.
19. Yönetici, kat malikleri arasında anlaşmazlıkları çözebilir mi?Evet, tarafsız bir şekilde arabuluculuk yapabilir.
20. Mahkeme, profesyonel bir firmayı yönetici atayabilir mi?Evet, tüzel kişiler de atanabilir.
21. Yöneticinin görevleri KMK’da belirtilmiş midir?Evet, Madde 38’de detaylı olarak düzenlenmiştir.
22. Yönetici, kat maliklerinden vekaletname almalı mı?Hayır, mahkeme kararı yeterlidir.
23. Yönetici, apartman sigortasını yaptırmak zorunda mı?Evet, KMK’ya göre zorunludur.
24. Yöneticinin hesap vermesi gerekir mi?Evet, kat maliklerine düzenli hesap raporu sunmalıdır.
25. Yönetici, kat maliklerinin kişisel hakları için dava açabilir mi?Hayır, sadece yetki verilmişse.
26. Yönetici, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırabilir mi?Evet, bu görevlerinden biridir.
27. Mahkeme, yönetici atarken kat maliklerinin görüşünü alır mı?Genellikle alır, ancak zorunlu değildir.
28. Yöneticinin görev süresi uzatılabilir mi?Evet, mahkeme veya kat malikleri kurulu kararıyla.
29. Yönetici, aidatları kendi hesabına aktarabilir mi?Hayır, bu hukuka aykırıdır.
30. Yönetici, ortak giderleri nasıl dağıtır?Arsa payları oranında adil bir şekilde.
31. Yönetici, kat maliklerini rahatsız edebilir mi?Hayır, doğruluk kaidelerine uymak zorundadır.
32. Yönetici, yönetim planına uymak zorunda mı?Evet, KMK’ya göre zorunludur.
33. Yöneticinin görevden alınması için dava açılabilir mi?Evet, Sulh Hukuk Mahkemesinde.
34. Yönetici, kat maliklerinin haklarını ihlal ederse ne olur?Kat malikleri, mahkemeye başvurabilir.
35. Yönetici, apartmanın bakımını ihmal ederse ne olur?Görevden alınabilir ve tazminat davası açılabilir.
36. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını iptal edebilir mi?Hayır, sadece uygular.
37. Mahkeme, yönetici atarken ücret belirler mi?Evet, genellikle makul bir ücret belirlenir.
38. Yönetici, apartmanın ortak alanlarını kiralayabilir mi?Kat malikleri kurulundan yetki alırsa evet.
39. Yöneticinin sorumlulukları nelerdir?Borçlar Kanunu’ndaki vekalet akdi hükümlerine tabidir.
40. Yönetici, kat maliklerinden birine karşı tarafsız olmalı mı?Evet, tarafsızlık esastır.
41. Yönetici, apartmanın güvenliğinden sorumlu mu?Evet, ortak alanların güvenliğini sağlamak zorundadır.
42. Yöneticinin görevleri arasında temizlik var mı?Evet, ortak alanların temizliğini organize eder.
43. Yönetici, kat maliklerine karşı dava açabilir mi?Evet, örneğin aidat ödemeyenlere karşı.
44. Yönetici, apartmanın onarımını yaptırabilir mi?Evet, kat malikleri kurulundan yetki alarak.
45. Yöneticinin görev süresi dolarsa ne olur?Mahkeme veya kat malikleri yeni bir yönetici seçer.
46. Yönetici, kat maliklerine bilgi vermek zorunda mı?Evet, şeffaf bir yönetim sergilemelidir.
47. Yönetici, apartmanın yönetim planını değiştirebilir mi?Hayır, bu yetki kat malikleri kuruluna aittir.
48. Yönetici, kat maliklerinden vekalet almadan dava açabilir mi?Hayır, yetki gereklidir.
49. Yöneticinin görevleri arasında sigorta yaptırmak var mı?Evet, apartmanın sigortasını yaptırmak zorundadır.
50. Yönetici, kat maliklerine karşı sorumlu mudur?Evet, vekil gibi sorumludur.
51. Yönetici, apartmanın borçlarından sorumlu mu?Hayır, kişisel olarak sorumlu değildir.
52. Yönetici, kat maliklerinin toplantıya katılımını sağlayabilir mi?Evet, toplantıya çağırmak görevidir.
53. Yönetici, apartmanın ortak giderlerini ödeyebilir mi?Evet, aidatlardan karşılar.
54. Yönetici, kat maliklerine karşı hukuki işlem başlatabilir mi?Evet, örneğin aidat borçları için.
55. Yönetici, apartmanın bakımını planlamalı mı?Evet, bu temel görevlerinden biridir.
56. Yönetici, kat maliklerinin şikayetlerini dinlemeli mi?Evet, arabuluculuk yapabilir.
57. Yönetici, apartmanın ortak alanlarını koruyabilir mi?Evet, bu görevleri arasındadır.
58. Yönetici, kat maliklerine karşı şeffaf olmalı mı?Evet, hesap verebilirlik esastır.
59. Yönetici, apartmanın yönetim planına aykırı hareket edebilir mi?Hayır, plana uymak zorundadır.
60. Yönetici, kat maliklerinin haklarını korumalı mı?Evet, bu görevlerinden biridir.
61. Yönetici, apartmanın giderlerini adil dağıtmalı mı?Evet, arsa payları oranında.
62. Yönetici, kat maliklerine karşı dava açabilir mi?Evet, örneğin aidat ödemeyenlere karşı.
63. Yönetici, apartmanın ortak alanlarını kiralayabilir mi?Kat malikleri kurulundan yetki alırsa evet.
64. Yönetici, kat maliklerine bilgi vermeden karar alabilir mi?Hayır, şeffaf olmalıdır.
65. Yönetici, apartmanın sigortasını yenilemek zorunda mı?Evet, bu görevlerinden biridir.
66. Yönetici, kat maliklerinin toplantıya katılımını zorlayabilir mi?Hayır, ancak davet etmek zorundadır.
67. Yönetici, apartmanın borçlarını ödeyebilir mi?Evet, aidatlardan karşılar.
68. Yönetici, kat maliklerine karşı hukuki işlem başlatabilir mi?Evet, örneğin aidat borçları için.
69. Yönetici, apartmanın bakımını planlamalı mı?Evet, bu temel görevlerinden biridir.
70. Yönetici, kat maliklerinin şikayetlerini dinlemeli mi?Evet, arabuluculuk yapabilir.
71. Yönetici, apartmanın ortak alanlarını koruyabilir mi?Evet, bu görevleri arasındadır.
72. Yönetici, kat maliklerine karşı şeffaf olmalı mı?Evet, hesap verebilirlik esastır.
73. Yönetici, apartmanın yönetim planına aykırı hareket edebilir mi?Hayır, plana uymak zorundadır.
74. Yönetici, kat maliklerinin haklarını korumalı mı?Evet, bu görevlerinden biridir.
75. Yönetici, apartmanın giderlerini adil dağıtmalı mı?Evet, arsa payları oranında.
76. Yönetici, kat maliklerine karşı dava açabilir mi?Evet, örneğin aidat ödemeyenlere karşı.
77. Yönetici, apartmanın ortak alanlarını kiralayabilir mi?Kat malikleri kurulundan yetki alırsa evet.
78. Yönetici, kat maliklerine bilgi vermeden karar alabilir mi?Hayır, şeffaf olmalıdır.
79. Yönetici, apartmanın sigortasını yenilemek zorunda mı?Evet, bu görevlerinden biridir.
80. Yönetici, kat maliklerinin toplantıya katılımını zorlayabilir mi?Hayır, ancak davet etmek zorundadır.
81. Yönetici, apartmanın borçlarını ödeyebilir mi?Evet, aidatlardan karşılar.
82. Yönetici, kat maliklerine karşı hukuki işlem başlatabilir mi?Evet, örneğin aidat borçları için.
83. Yönetici, apartmanın bakımını planlamalı mı?Evet, bu temel görevlerinden biridir.
84. Yönetici, kat maliklerinin şikayetlerini dinlemeli mi?Evet, arabuluculuk yapabilir.
85. Yönetici, apartmanın ortak alanlarını koruyabilir mi?Evet, bu görevleri arasındadır.
86. Yönetici, kat maliklerine karşı şeffaf olmalı mı?Evet, hesap verebilirlik esastır.
87. Yönetici, apartmanın yönetim planına aykırı hareket edebilir mi?Hayır, plana uymak zorundadır.
88. Yönetici, kat maliklerinin haklarını korumalı mı?Evet, bu görevlerinden biridir.
89. Yönetici, apartmanın giderlerini adil dağıtmalı mı?Evet, arsa payları oranında.
90. Yönetici, kat maliklerine karşı dava açabilir mi?Evet, örneğin aidat ödemeyenlere karşı.
91. Yönetici, apartmanın ortak alanlarını kiralayabilir mi?Kat malikleri kurulundan yetki alırsa evet.
92. Yönetici, kat maliklerine bilgi vermeden karar alabilir mi?Hayır, şeffaf olmalıdır.
93. Yönetici, apartmanın sigortasını yenilemek zorunda mı?Evet, bu görevlerinden biridir.
94. Yönetici, kat maliklerinin toplantıya katılımını zorlayabilir mi?Hayır, ancak davet etmek zorundadır.
95. Yönetici, apartmanın borçlarını ödeyebilir mi?Evet, aidatlardan karşılar.
96. Yönetici, kat maliklerine karşı hukuki işlem başlatabilir mi?Evet, örneğin aidat borçları için.
97. Yönetici, apartmanın bakımını planlamalı mı?Evet, bu temel görevlerinden biridir.
98. Yönetici, kat maliklerinin şikayetlerini dinlemeli mi?Evet, arabuluculuk yapabilir.
99. Yönetici, apartmanın ortak alanlarını koruyabilir mi?Evet, bu görevleri arasındadır.
100. Yönetici, kat maliklerine karşı şeffaf olmalı mı?Evet, hesap verebilirlik esastır.

Sonuç

Mahkeme tarafından apartman yöneticisi atanması, apartman ve site yönetiminde karşılaşılan sorunları çözmek için etkili bir hukuki yoldur. Bursa’da yaşanan örnekler, bu sürecin pratikte nasıl işlediğini göstermektedir. Yargıtay kararları, sürecin hukuki çerçevesini netleştirirken, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini korur. Yukarıdaki 100 soru ve cevap, bu konuda en çok merak edilen noktaları aydınlatmaktadır. Apartman yönetimiyle ilgili sorun yaşayanlar, bir avukattan hukuki destek alarak haklarını daha etkin bir şekilde koruyabilir.

The post Mahkeme Tarafından Apartman Yöneticisi Atanması: Bursa’da Örnekler, Yargıtay Kararları ve Sıkça Sorulan Sorular first appeared on Bursa Avukat Enes Sencer.

Kiracıyı Evden Çıkarma Yöntemleri

Türk Borçlar Kanunu, kiracı tahliyesi için belirli sebepler ve prosedürler öngörmüştür. Aşağıda, her bir yöntemi Bursa’da geçen örneklerle detaylı bir şekilde açıklayacağız.

1. Tahliye Taahhüdü ile Kiracı Tahliyesi

Tanım: Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı bir beyandır. Bu belge, kira sözleşmesinden sonra düzenlenmeli ve kiracı tarafından bizzat imzalanmalıdır. TBK Madde 352/1’e göre, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kiracının taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmaması durumunda mümkündür.

Prosedür:

• Kiracı, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir veya icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatabilir.
• İcra takibi başlatıldığında, kiracıya 7 gün içinde itiraz hakkı tanınır. İtiraz edilmezse veya tahliye taahhüdü noter onaylıysa, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılarak tahliye sağlanabilir.

Bursa Örneği:Bursa’nın Nilüfer ilçesinde yaşayan Ahmet Bey, kiracısı Mehmet Bey ile 2023 yılında bir kira sözleşmesi imzaladı. Mehmet Bey, kira sözleşmesinden 3 ay sonra, 31 Aralık 2024 tarihinde evi boşaltacağına dair noter onaylı bir tahliye taahhüdü verdi. Ancak, belirtilen tarihte Mehmet Bey evi boşaltmadı. Ahmet Bey, 15 Ocak 2025’te Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açtı. Mahkeme, tahliye taahhüdünün geçerli olduğunu doğruladı ve Mehmet Bey’in evi boşaltmasına karar verdi. Ahmet Bey, noter onaylı belge sayesinde süreci hızlı bir şekilde tamamladı.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesiyle aynı anda imzalanırsa geçersiz sayılır, çünkü kiracının baskı altında imzaladığı kabul edilir.
• Birden fazla kiracı varsa, tüm kiracıların tahliye taahhüdünü imzalaması gerekir.
• Taahhütname noter onaylı değilse, kiracının imzasını inkar etmesi durumunda ispat yükü ev sahibine aittir.

2. Temerrüt Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Tanım: Kiracının kira bedelini veya yan giderleri (örneğin aidat) süresinde ödememesi durumunda, ev sahibi temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir (TBK Madde 315).

Prosedür:

• Ev sahibi, kiracıya noter aracılığıyla bir ihtarname göndererek kira bedelinin 30 gün içinde ödenmesini talep eder. İhtarnamede, ödeme yapılmazsa kira sözleşmesinin feshedileceği belirtilmelidir.
• Kiracı, 30 gün içinde borcunu ödemezse, ev sahibi kira döneminin sonunu beklemeden tahliye davası açabilir.
• Alternatif olarak, ev sahibi tahliye talepli icra takibi başlatabilir (Örnek 7 veya Örnek 13 icra takibi). Kiracı, ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmezse ve 30 gün içinde borcu ödemezse, tahliye işlemi icra yoluyla gerçekleştirilir.

Bursa Örneği:Bursa’nın Osmangazi ilçesinde bir apartman dairesine sahip olan Ayşe Hanım, kiracısı Zeynep Hanım’ın 2024 yılının Haziran ve Temmuz aylarında kira ödemelerini yapmadığını fark etti. Ayşe Hanım, noter aracılığıyla Zeynep Hanım’a bir ihtarname göndererek 30 gün içinde 20.000 TL’lik ödenmemiş kira bedelinin ödenmesini talep etti. Zeynep Hanım ödeme yapmadı. Ayşe Hanım, Bursa 1. İcra Dairesi’nde tahliye talepli icra takibi başlattı. Zeynep Hanım itiraz etmedi ve 30 gün sonunda ödeme yapmadı. İcra müdürlüğü, daireyi tahliye etti ve Ayşe Hanım mülküne kavuştu.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• İhtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi ispat açısından önemlidir.
• Kiracı borcu öderse, temerrüt nedeniyle tahliye davası açılamaz, ancak iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma hakkı doğabilir.

3. İki Haklı İhtar ile Kiracı Tahliyesi

Tanım: Kiracının aynı kira yılı içinde iki kez kira bedelini ödememesi ve ev sahibinin bu durum için iki kez haklı ihtar göndermesi durumunda tahliye davası açılabilir (TBK Madde 352/2).

Prosedür:

• Ev sahibi, kiracının kira ödemelerini geciktirdiği her iki ay için ayrı ayrı ihtarname gönderir.
• İhtarname, kira bedelinin ödenmesi için süre vermek zorunda değildir, ancak gecikmenin haklı bir sebep olduğunu belirtmelidir.
• Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılır.

Bursa Örneği:Bursa’nın Yıldırım ilçesinde bir ev sahibi olan Hasan Bey, kiracısı Ali Bey’in 2024 yılının Nisan ve Ağustos aylarında kira ödemelerini yapmadığını tespit etti. Hasan Bey, her iki ay için noter aracılığıyla ihtarname gönderdi. Ali Bey, borçlarını sonradan ödese de, Hasan Bey kira yılının bitiminden sonra, yani 2025 Ocak ayında, Bursa 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açtı. Mahkeme, iki haklı ihtarın varlığını doğruladı ve Ali Bey’in tahliyesine karar verdi.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• İki ihtar, aynı kira yılı içinde farklı aylara ait olmalıdır.
• İhtarların yazılı ve noter aracılığıyla gönderilmesi ispat kolaylığı sağlar.

4. İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Tanım: Ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta ihtiyaç duyarsa, kiracıyı tahliye edebilir (TBK Madde 350).

Prosedür:

• Ev sahibi, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu mahkemede ispatlamalıdır.
• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılır.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, her 6 aylık kira döneminin bitiminden 3 ay önce kiracıya ihtarname gönderilir ve 1 ay içinde dava açılır.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK Madde 355).

Bursa Örneği:Bursa’nın Kestel ilçesinde yaşayan Fatma Hanım, üniversiteye başlayan oğlu için Bursa’daki evine ihtiyaç duydu. Fatma Hanım, kiracısı Emre Bey’e 2024 Ekim ayında noter aracılığıyla ihtarname göndererek, kira sözleşmesinin bitiminde (31 Aralık 2024) evi boşaltmasını talep etti. Emre Bey evi boşaltmadı. Fatma Hanım, 15 Ocak 2025’te Bursa 4. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açtı. Mahkeme, oğlunun Bursa Uludağ Üniversitesi’nde okuduğunu ve evin okuluna yakın olduğunu doğruladı. Fatma Hanım’ın ihtiyacı gerçek bulundu ve tahliye kararı verildi.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• İhtiyacın samimi olması gerekir; örneğin, ev sahibinin başka bir taşınmazı varsa, ihtiyaç iddiası reddedilebilir.
• İhtarname, noter aracılığıyla gönderilmelidir.
• 3 yıllık kiralama yasağına uyulmazsa, kiracı tazminat davası açabilir.

5. Yeniden İnşa ve Tadilat Nedeniyle Tahliye

Tanım: Taşınmazın yeniden inşa edilmesi, esaslı onarımı veya genişletilmesi gerekiyorsa ve bu işlemler sırasında kiracının kullanımı mümkün değilse, tahliye davası açılabilir (TBK Madde 350).

Prosedür:

• Ev sahibi, tadilatın veya yeniden inşanın gerekliliğini bilirkişi raporuyla ispatlamalıdır.
• Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılır.
• Tadilat tamamlandıktan sonra, taşınmaz 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.

Bursa Örneği:Bursa’nın Gemlik ilçesinde bir bina sahibi olan Mustafa Bey, 30 yıllık binasının depreme dayanıksız olduğunu tespit etti. 2024 yılında bir mühendislik firmasından rapor alarak binanın yeniden inşa edilmesi gerektiğini belgeledi. Kiracısı Hüseyin Bey’e, kira sözleşmesinin bitiminden 3 ay önce ihtarname göndererek durumu bildirdi. Hüseyin Bey evi boşaltmadı. Mustafa Bey, 2025 Şubat ayında Bursa 5. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açtı. Mahkeme, bilirkişi raporunu inceledi ve tahliye kararı verdi.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Küçük tadilatlar tahliye nedeni değildir; işlemin taşınmazın kullanımını imkansız kılması gerekir.
• 3 yıllık kiralama yasağına dikkat edilmelidir.

6. 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye

Tanım: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi bittikten sonra 10 yıllık uzama süresinin sonunda, ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir (TBK Madde 347).

Prosedür:

• 10 yıllık uzama süresi, kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren başlar.
• Süre sonunda, ev sahibi 3 ay önce yazılı bildirim yaparak tahliye talep edebilir.
• Bildirimden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılır.

Bursa Örneği:Bursa’nın Mudanya ilçesinde bir ev sahibi olan Elif Hanım, 2013 yılında 5 yıllık bir kira sözleşmesi imzaladı. Sözleşme 2018’de bitti ve 10 yıllık uzama süresi başladı. 2028’de uzama süresi dolacak. Elif Hanım, 2028 Ekim ayında kiracısına noter aracılığıyla ihtarname göndererek tahliye talep edecek. Kiracı çıkmazsa, 2029 Ocak ayında tahliye davası açmayı planlıyor.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• 10 yıllık süre, kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren hesaplanır.
• Bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispat açısından önemlidir.

7. Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Tanım: Taşınmazı satın alan yeni ev sahibi, kendisi veya yakınları için konuta ihtiyaç duyarsa, kiracıyı tahliye edebilir (TBK Madde 351).

Prosedür:

• Yeni ev sahibi, taşınmazı satın aldıktan sonraki 1 ay içinde kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderir.
• İhtarname gönderildikten 6 ay sonra tahliye davası açılabilir.
• Alternatif olarak, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir.

Bursa Örneği:Bursa’nın Gürsu ilçesinde bir daire satın alan Selin Hanım, 2024 Temmuz ayında daireyi devraldı. Dairenin kiracısı Can Bey’e, noter aracılığıyla 15 Ağustos 2024’te ihtarname göndererek, kendisinin eve taşınmak istediğini bildirdi. Can Bey evi boşaltmadı. Selin Hanım, 2025 Şubat ayında Bursa 6. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açtı. Mahkeme, Selin Hanım’ın Bursa’da başka bir taşınmazı olmadığını ve ihtiyacın samimi olduğunu doğruladı, tahliye kararı verdi.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• İhtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir.
• İhtarname, noter aracılığıyla gönderilmelidir.

8. Kiracının Komşuları Rahatsız Etmesi Nedeniyle Tahliye

Tanım: Kiracının komşulara sürekli rahatsızlık vermesi veya komşuluk kurallarına uymaması durumunda tahliye davası açılabilir (TBK Madde 316).

Prosedür:

• Ev sahibi, kiracıya noter aracılığıyla ihtarname göndererek rahatsızlığın giderilmesi için 30 gün süre verir.
• Rahatsızlık devam ederse, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılır.

Bursa Örneği:Bursa’nın İnegöl ilçesinde bir apartman dairesinde oturan kiracı Serkan Bey, gece saatlerinde yüksek sesle müzik dinleyerek komşuları rahatsız etti. Komşular, apartman yönetimine şikayette bulundu. Ev sahibi Zeynep Hanım, 2024 Kasım ayında Serkan Bey’e noter aracılığıyla ihtarname göndererek rahatsızlığın giderilmesini talep etti. Serkan Bey davranışlarını değiştirmedi. Zeynep Hanım, 2025 Ocak ayında Bursa 7. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açtı. Mahkeme, komşuların ifadelerine dayanarak tahliye kararı verdi.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Rahatsızlık, komşuların ifadeleri veya apartman yönetimi tutanaklarıyla belgelenmelidir.
• İhtarname, noter aracılığıyla gönderilmelidir.

Sıkça Sorulan 50 Soru ve Cevap

Aşağıda, kiracı tahliyesiyle ilgili en sık sorulan 50 soruya yanıt verilmiştir. Bu sorular, Bursa’daki ev sahiplerinin ve kiracıların karşılaştığı yaygın sorunlara dayanmaktadır.

1. Kiracı evden çıkmazsa ne yapmalıyım?Ev sahibi, TBK’da belirtilen tahliye sebeplerinden birine dayanarak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir veya icra takibi başlatabilir. Örneğin, Bursa’da tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabilirsiniz.
2. Tahliye taahhüdü nedir?Kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağına dair yazılı beyanıdır. Geçerli olması için kira sözleşmesinden sonra düzenlenmelidir.
3. Tahliye taahhüdü noter onaylı olmalı mı?Noter onayı zorunlu değildir, ancak ispat kolaylığı sağlar.
4. Kira sözleşmesiyle aynı anda tahliye taahhüdü imzalanırsa geçerli mi?Hayır, bu durumda kiracının baskı altında imzaladığı kabul edilir ve taahhüt geçersiz sayılır.
5. Birden fazla kiracı varsa tahliye taahhüdü nasıl olmalı?Tüm kiracıların taahhüdü imzalaması gerekir, aksi takdirde geçersizdir.
6. Temerrüt nedeniyle tahliye nasıl yapılır?Kiracıya 30 gün süre veren bir ihtarname gönderilir. Ödeme yapılmazsa, tahliye davası veya icra takibi başlatılır.
7. İki haklı ihtar nedir?Aynı kira yılı içinde kiracının iki kez kira ödemesini geciktirmesi ve ev sahibinin iki kez ihtarname göndermesidir.
8. İki haklı ihtar için süre sınırı var mı?Evet, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
9. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?Bursa’daki mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak 6-12 ay sürebilir.
10. İhtiyaç nedeniyle tahliye için hangi akrabalar geçerli?Kendisi, eşi, altsoyu (çocuklar, torunlar), üstsoyu (anne-baba, dede-nine) veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler.
11. İhtiyaç nedeniyle tahliye sonrası evi kiraya verebilir miyim?3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez, aksi takdirde tazminat davası açılabilir.
12. Yeni ev sahibi kiracıyı nasıl çıkarır?Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname gönderir ve 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
13. Kiracı kirasını düzenli ödüyor, tahliye edebilir miyim?Evet, tahliye taahhüdü, ihtiyaç veya 10 yıllık uzama süresi gibi sebeplerle tahliye edilebilir.
14. Aidat ödemeyen kiracı tahliye edilebilir mi?Evet, ev sahibi aidatı ödedikten sonra kiracıya ihtarname göndererek tahliye davası açabilir.
15. Kiracı eve zarar verirse ne yapmalıyım?30 gün süre veren bir ihtarname gönderilir. Zarar giderilmezse tahliye davası açılabilir.
16. Komşuları rahatsız eden kiracıyı nasıl çıkarırım?30 gün süreli ihtarname gönderilir ve rahatsızlık devam ederse tahliye davası açılır.
17. 10 yıllık kiracıyı tahliye etmek için ne yapmalıyım?10 yıllık uzama süresinin bitiminden 3 ay önce ihtarname gönderilir ve 1 ay içinde dava açılır.
18. Tahliye davası hangi mahkemede açılır?Kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde.
19. İcra takibiyle tahliye ne kadar sürer?İtiraz olmazsa 2-3 ay, itiraz edilirse 6-12 ay sürebilir.
20. Kiracı kira sözleşmesi olmadan tahliye edilebilir mi?Evet, kiracının kira ilişkisiyle evde olduğu ispatlanırsa tahliye davası açılabilir.
21. Tahliye davası açarken avukat zorunlu mu?Hayır, ancak avukat süreci hızlandırır ve hata riskini azaltır.
22. Bursa’da tahliye davası için hangi mahkemeye başvurmalıyım?Kiralananın bulunduğu ilçedeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne (örneğin, Nilüfer için Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesi).
23. Kiracıya ihtarname nasıl gönderilir?Noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla.
24. Tahliye taahhüdünde tarih belirtilmezse geçerli mi?Hayır, belirli bir tarih olmalıdır.
25. Kiracı kira borcunu öderse tahliye davası açılabilir mi?Temerrüt nedeniyle açılamaz, ancak iki haklı ihtar nedeniyle açılabilir.
26. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında neyi ispatlamalıyım?İhtiyacın gerçek ve samimi olduğunu (örneğin, başka taşınmazın olmaması).
27. Tadilat nedeniyle tahliye için ne gerekli?Bilirkişi raporuyla tadilatın gerekliliği ispatlanmalıdır.
28. Kiracı evi alt kiralamaya verirse ne yapmalıyım?İhtarname göndererek alt kiralamanın durdurulmasını talep edebilir, aksi takdirde tahliye davası açabilirsiniz.
29. Kiracı iflas ederse tahliye edebilir miyim?Evet, iflas tahliye sebebidir.
30. Kiracının başka evi varsa tahliye edebilir miyim?Evet, kiracının aynı belediye sınırlarında oturmaya elverişli başka bir evi varsa tahliye davası açılabilir.
31. Tahliye davası masrafları kime aittir?Genellikle kaybeden taraf (kiracı) masrafları öder.
32. Kiracı evi zorla boşaltabilir miyim?Hayır, bu konut dokunulmazlığını ihlal eder ve suçtur.
33. Bursa’da tahliye davası ne kadar sürer?Mahkemenin iş yüküne bağlı olarak 6-18 ay.
34. Kiracı kira sözleşmesini feshedebilir mi?Evet, 15 gün önceden bildirim yaparak feshedebilir.
35. Yeni ev sahibi kira zammı yapabilir mi?Eski sözleşmedeki zam şartlarına uymak zorundadır, ancak 5 yılı dolmuşsa kira tespit davası açabilir.
36. Tahliye davasında kiracı itiraz ederse ne olur?İtiraz, icra mahkemesinde değerlendirilir; itirazın kaldırılması için dava açılır.
37. Kiracı evi tahliye etmezse icra nasıl uygulanır?İcra memuru, kolluk kuvvetleriyle evi boşaltır.
38. Bursa’da noter ihtarnamesi maliyeti nedir?2025’te yaklaşık 300-500 TL arasında değişir.
39. Tahliye taahhüdüne itiraz edilebilir mi?Evet, kiracı imzasını inkar ederse ispat yükü ev sahibine aittir.
40. Kiracı kira ödemelerini elden yapıyorsa ne yapmalıyım?Ödemelerin banka yoluyla yapılmasını talep edin veya yazılı makbuz alın.
41. Kiracı evde tadilat yaparsa tahliye edebilir miyim?İzin alınmadan yapılan tadilat tahliye sebebidir.
42. Kiracı evi terk ederse ne yapmalıyım?Kira sözleşmesini feshederek yeni kiracı bulabilirsiniz.
43. Tahliye davasında bilirkişi raporu gerekli mi?Tadilat veya ihtiyaç davalarında genellikle gerekir.
44. Kiracı evi boşalttıktan sonra eşyalarını almazsa ne olur?Eşyalar icra müdürlüğünce saklanır ve kiracıya teslim edilir.
45. Bursa’da kira hukuku avukatı bulmak için ne yapmalıyım?Bursa Barosu’ndan veya güvenilir hukuk bürolarından destek alabilirsiniz.
46. Kiracı evi satılırsa tahliye edilebilir mi?Yeni ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle veya sözleşme bitiminde tahliye davası açabilir.
47. Tahliye davasında hakim neyi değerlendirir?İddianın kanuna uygunluğunu, ihtiyacın samimiyetini ve delilleri.
48. Kiracı kira sözleşmesini tapuya şerh ettirirse ne olur?Yeni ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kullanamaz.
49. Tahliye sonrası kiracı tazminat davası açabilir mi?Evet, 3 yıllık kiralama yasağına uyulmazsa tazminat talep edebilir.
50. Bursa’da kiracı tahliyesi için hangi avukata başvurmalıyım?Gayrimenkul hukuku konusunda deneyimli bir avukat seçin, örneğin Bursa’daki hukuk bürolarıyla iletişime geçin.

The post Kiracıyı Evden Çıkarma Rehberi first appeared on Bursa Avukat Enes Sencer.

Tevdi Mahalli Tayini Şartları Nelerdir?

Tevdi mahalli tayini sürecinin başlatılabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekir:

Ev Sahibinin Temerrüde Düşmesi: Kiracı, kira ödemelerini yapmak istemesine rağmen ev sahibi tarafından kabul edilmezse veya ödemeyi almayı reddederse, ev sahibi alacaklı temerrüdüne düşmüş demektir. 

Belirsizlik Durumu: Kiracının kira ödemelerini nereye yapacağı konusunda belirsizlik yaşadığı durumlarda da tevdi mahalli tayini başvurusu yapılabilir. Örneğin, ev sahibi banka hesabını kapatmış  PTT ile kapıda ödemeyi kabul etmediği durumlar gösterilebilir. 

Kira Borcunun Vadesinin Gelmiş Olması

Kira sözleşmesinde 01.01.2025 tarihinde ödenecek bir kira  alacağı ilgili tarih ile birlikte vadesinin geldiği kabul edilir. 

Tevdii Mahalli Tayininde Görevli Mahkeme Neresidir?

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda tevdii tayini için yapılacak başvurularda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Örnek Dilekçemizi makalemizin en altında  bulabilirsiniz.  

Tevdii Mahalli Tayininde Yetkili Mahkeme Neresidir?

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda tevdii tayini için yapılacak başvurularda yetkili mahkeme, taşınmazın bağlı bulunduğu yer mahkemesidir. Yani kira uyuşmazlığına konu taşınmaz Bursa ilinde ise burada yetkili mahkeme Bursa Mahkemeleri olacaktır. Bu mahkeme, söz konusu mülkün bulunduğu bölgenin yasal yetkisine sahip olduğundan, tevdi mahalli tayini taleplerini değerlendirme ve karara bağlama yetkisine sahiptir.

Tevdi Mahalli Tayini  Süreci Ne Kadar Sürmektedir?

Tevdi mahalli tayini davası genellikle 1 ay ila 3 ay arasında sürebilir. Ancak, davanın karmaşıklığı, mahkeme yoğunluğu ve diğer faktörlere bağlı olarak süre değişebilir.

Tevdi Mahalli Tayini Kararına İtiraz  Yolu Var Mıdır ? 

Mahkemenin verdiği tevdi mahalli tayini kararına itiraz edilebilir. İtiraz sürecinde, dosyanın incelenmesi ve yeni bir değerlendirme yapılması için Bölge Adliye Mahkemesine başvurulur.

Tevdi Mahalli Tayini Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Tevdi mahalli tayininde arabuluculuğa gitmek zorunlu değildir. Direkt dava açılabilir.

Tevdi Mahalli Tayini Değişik İş Olarak Mı Açılır ?

Tevdi mahalli tayini davası Değişik İş olarak açılmaktadır. Hakim, tevdi mahalli tayini davası için işin esasına girmeden dosya hakkında karar vermektedir.

Tevdi Mahalli Tayininde Ön Şart Olarak PTT Kapıda Ödeme Yolunun Denenmiş Olması Şartı Nedir ? 

Bazı mahkemeler, davanın açılabilmesi için öncelikle kiracının PTT yoluyla ödeme yapmasını ön şart olarak kabul etmektedir. Bu durumda ilgili mahkemeler, şayet kiracı tarafından PTT yoluyla ödeme yapma yolunu başvurmadıysa davayı reddedebilmektedir. Bu nedenle kiraya veren ödemeyi kabul etmiyorsa öncelikle herhangi bir PTT şubesine gidip kiraya verenin TC Kimlik Numarası bildirilerek ödemenin havale edilmesi gerekmektedir. Kira borcu ”götürülecek borç” niteliğinde olduğundan PTT’den tüm gönderim masrafları size ait olmak üzere “konutta teslim” olarak kiralayanın adresine ödemeyi gönderebilirsiniz.Bu gönderim de alıcı tarafından alınmadıysa (veya iade olduysa) zaman kaybetmeden tevdii mahalli tayini için başvurmanız yeterli, tevdii mahalli işlemleri devam ederken yatırılamayan parada elbette siz sorumlu tutulamazsınız. Siz bu işlemlere devam ederken esasında alacaklı temerrüde düşmüş olduğu için alacaklının size ihtar çekmesi, icra takibi yapması vs. sizin açınızdan temerrüt oluşturmayacaktır.

 

The post Ev Sahibinin kirayı almaktan imtina etmesi first appeared on Bursa Avukat Enes Sencer.

The post Tahliye Taahhüdü , Tahliye Taahhüdüne İtiraz, İtirazın İptali – İtirazın Kaldırılması first appeared on Bursa Avukat Enes Sencer.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Şartları Nelerdir ?

!!!!! Kira tespit davası şartı, kira ilişkisinin 5 yılı doldurmuş olmasıdır. Mahkemece belirlenecek kira bedelinin ilgili kira döneminin başından itibaren geçerli olması isteniyorsa kiracıya ihtar çekilmesi de gerekir.

1- Kira Tespit Davası 5 Yıl Kira Sözleşmesi Şartı

TBK m.344/3 hükmüne göre, kira tespit davasının açılabilmesi için kira ilişkisi 5 yılı doldurmuş olmalıdır. Kira sözleşmesi ilk etapta 1 yıl için yapılmış ve sürekli uzayarak kira ilişkisi 5 yıla çıkmış olabilir. Aynı şekilde, 5 yıl veya daha fazla süre için kira sözleşmesi yapılmış ve 5 yıl dolmuş olabilir. Bu durumlarda, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için dava açılabilir. Kira ilişkisi 5 yılı doldurduğu için kira tespit davası açılmış ve mahkemece yeni kira bedeli belirlenmişse bunun üzerine 5 yıl daha geçmesiyle birlikte tekrar kira tespit davası açılabilir.

2- Kira Tespit Davası İhtar Şartı

Kira tespit davası açabilmek için önceden ihtar çekilmesi şart değildir. Fakat ihtar, tespit davasında belirlenecek kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağı bakımından önem arz eder. Yeni kira döneminin başlangıcına en az 30 gün kala ihtarname çekilirse davada belirlenecek kira bedeli, dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Aksi takdirde, kira bedeli yeni kira yılından itibaren geçerli olacaktır. Hak kayıplarının önüne geçilmesi ve kiraya verenin maddi menfaatini korumak açısından ihtar çok önemli bir şarttır.

Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme Nedir ?

Kira bedelinin tespiti davası; kural olarak davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği, yani gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir (HMK m.17).

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira bedelinin tespiti davasını hem kiralayan hem de kiracı açabilir. Kiracı, fazla olan kira bedelinin düşürülmesi; kiralayan ise düşük kira bedelinin arttırılması amacıyla tespit davası açabilir.

Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Taşınmaz iştirak halinde (elbirliği) mülkiyete tabi ise, tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespiti davası açmalıdır. Tek ortak kira bedelinin tespiti davası açsa bile, diğer ortaklar daha sonra muvafakat vererek davaya katılabilirler.

Tespit Edilen Aylık Kira Bedeli Hangi Aydan İtibaren Geçerlidir?

Kira bedelinin tespiti davasında verilecek tespit kararının kira sözleşmesinin yeni döneminde uygulanabilmesi için yukarıda bahsettiğimiz ihtar şartının gerçekleşmesi gerekir (TBK m.345):

• Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.
• Dava açılmamasına rağmen, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirim (ihtarname) tebliğ edilmişse, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
• Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm var ise, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığında sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer ?

Kira tespit davaları, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale getirilmiştir. Arabuluculuk sürecinin olumsuz sonuçlanması durumunda, kiraya veren veya kiracı, dava dilekçesiyle birlikte kira tespit davası açması gerekmektedir. Davanın başlatılması aşamasında, dava masraflarının eksiksiz olarak yatırılması da büyük önem taşır. Davanın seyri hakkında merak edilen bir diğer konu ise sürecin ne kadar süreceğidir. Ancak bu konuda kesin bir bilgi vermek mümkün değildir. Süreç, mahkemenin iş yoğunluğu, bilirkişi incelemesi ve benzer faktörlere bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Genel olarak, dava sürecinin bir ila bir buçuk yıl arasında sürdüğü ifade edilebilir. Kira tespit davasının sonuçlanmasının ardından, kanun yolları tüketildikten sonra karar kesinleşirse, icra takibi başlatılmasının önünde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Kira Tespit Davalarında Dava Açarken Ödenecek Harç Miktarları Ne Kadardır ?

 Kira tespit davaları, kiracı ve kiraya veren arasında adil ve hakkaniyete uygun bir kira bedelinin belirlenmesini amaçlar. Ancak tarafların anlaşamaması durumunda dava yoluna başvurulabilir. Bu süreçte davanın açılabilmesi için belirli bir harç ödenmesi gerekmektedir. Kira bedelinin yasal düzenlemeler çerçevesinde artırılması da hakkaniyete uygun bir şekilde gerçekleştirilir. Harçların hesaplanması ise mevcut kira bedeli ile talep edilen yeni kira bedeli arasındaki fark üzerinden yapılır. Örneğin, mevcut kira bedeli 10.000 TL iken güncellenmiş kira bedeli 15.000 TL olarak kararlaştırılmışsa, aradaki fark olan 5.000 TL üzerinden harç hesaplanır. Bu hesaplama sırasında farkın on iki ile çarpılıp binde altmış sekizinin dörtte biri alınarak bulunur. Ayrıca, bu harca posta masrafları, pul ve gider avansı da eklenir. Dolayısıyla, davanın açılması için gereken harcın kesin miktarı önceden belirlenemez. Bu durum, dava sürecinin başında yapılacak olan ödemeyi etkileyebilir. Her durumda, mahkeme masrafları ve avukatlık ücretleri gibi ek masraflar da dikkate alınmalıdır.

Geçmiş Kira Bedellerinin Tespiti İçin Kira Tespit Davası Açabilir Miyim ?

Kira tespit davasında tespit edilen kira bedelleri ile ödenen kira arasındaki fark, şartları varsa geriye dönük olarak davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren istenebilir.

Açılan bu davada geriye dönük kira bedeli farkının hangi durumlarda talep edilebileceği konusunda, iki farklı ihtimal vardır:

Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmişse herhangi bir şart olmaksızın talep edilmesi mümkündür.

Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemişse yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı ihtarda bulunulması ya da dava açılmış olması gerekir. 

Mahkeme Yeni Kira Bedelini Neye Göre Belirler ?

Kira tespit davalarında mahkeme tarafından kira bedeli belirlenirken hak ve nesafet esaslarının dikkate alınması gerekmektedir. Buna göre, hüküm kurulurken:

1. Tarafların tüm delilleri dikkate alınmalı,
2. Emsallerin gerçekten dava konusu taşınmaza emsal teşkil edip etmediği hususları gözden geçirilmeli, taraflarca sunulan emsaller mevcutsa bunlar bilirkişi marifetiyle tek tek incelenmeli(Bakınız Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7612 E., 2019/1309 K. sayılı kararı),
3. Bilirkişi kurulu, alanında uzman kimselerden meydana getirilmeli(inşaat, mimar, hukukçu, emlak bilirkişi gibi, Bakınız Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/2575 E., 2017/14042 K. sayılı kararı),
4. Bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli(Bakınız Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/3200 E., 2021/6064 K. sayılı kararı),
5. Bilirkişi raporu itiraza elverişli olmalı ve subjektiflikten uzak olmalı, yani somut olgulara dayanmalı,
6. Dava konusu taşınmazın kira bedeline etki edecek nitelikte bulunan konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri gibi tüm detaylar ele alınmalı,
7. Hak ve nesafete uygun olarak kiracının eski kiracı olduğu gözetilmek suretiyle belirlenen kira bedeli üzerinden indirim yapılmalıdır.

Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Islah ve Bedel Artırımı Mümkün Müdür ?

Kira bedelinin tespiti davalarında, dava dilekçesinin netice-i talep (sonuç ve istem) kısmında açık ve net bir rakam belirtilmesi gerekmektedir. Belirtilen rakam ıslah edilememektedir. Kira bedelinin tespiti davalarında ıslah ve bedel artırımı mümkün olmamaktadır. Bu yüzden Dava açılırken aradaki bedelin çok iyi tespit edilmesi gerekir.

“Kira tespit davasının kısmi dava, belirsiz alacak davası olarak açılması mümkün olmadığı gibi, açılan davada ıslahta mümkün değildir” [Hikmet KANIK, Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 899].

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2792 E. ve 2021/267 K. sayılı kararında “Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.“

Yukarıda örneği bulunan kira tespit davası yargıtay kararları uyarınca, kira tespit davasında istenen kira tespiti bölünemez niteliktedir. Bu sebeple davacı talebini açık ve net olarak belirtmelidir. Dolayısıyla dava belirsiz alacak davası olarak açılamaz. 

Kira Tespit Davasında Islah Mümkün olmadığı için aşağıdaki 3 husus dikkate alınarak sürece başlanmalıdır.

1. Emsal Kira Araştırması: Dava öncesinde, bölgedeki benzer mülklerin kira bedelleri hakkında detaylı bir piyasa araştırması yapılmalıdır. Bu, mahkemede kira bedelinin belirlenmesinde etkili bir delil olarak kullanılabilir.
2. Uzman Görüşü: Kira bedelinin belirlenmesi sürecinde, gayrimenkul değerleme uzmanlarının görüşlerine başvurulabilir. Bu, mahkeme tarafından dava sürecinde değerlendirilen objektif bir kanıt sunar.
3. Önceki Kira Kontratları: Mülkün önceki kira kontratları ve ödeme kayıtları, kira bedelinin tarih içindeki gelişimini göstermek için önemlidir. Bu belgeler, kira artış oranlarının makul sınırlar içinde tutulup tutulmadığını belirlemeye yardımcı olur.

5 Yıldan Önce Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?

Tarafların aralarında bedele ilişkin anlaşma yapmış olması ve bu kira sözleşmesinin 5 yıldan az süreli olması durumunda kira tespit davası açılamayacaktır. Ancak taraflar aralarında anlaşmamışlarsa bu halde sözleşme 5 yıldan kısa olsa da kira tespit davası açılabilir.

Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli ise veya 5 yıldan sonra yenilenen bir kira sözleşmesi ise bu durumda arada anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın dava açılabilir.

Kira bedeli yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmesi söz konusuysa sözleşme tarihi üzerinden 5 yıl geçmedikçe kira bedeli değiştirilemez. Fakat bu kuralın bir istisnası bulunur. Türk Borçlar Kanununun 138. maddesinde bulunan aşırı ifa güçlüğü hallerinden birisi mevcutsa, taraflar 5 yılın tamamlanmasını beklemeden kira tespit davasını açabileceklerdir.

5 yıllık sürenin kira tespit davaları bakımından önemi yeni kira bedelini belirlerken uyulması gereken sınırlamalardır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.01.2011 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesinde, beş yıllık kira süresi dolmadan açılan kira bedelinin tespiti davasında, beş yıllık kira süresi yargılama sırasında dolduğu için mevcut davanın reddedilmemesi gerektiğine karar vermiştir. Mahkeme, davacıya bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitini isteyip istemediğinin sorulması ve istemesi hâlinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir. 

“Dava, kira bedelinin tespiti istemi olup taraflar arasında 01/01/2011 başlangıç tarihli 5 yıl süreli aylık 300 TL bedelli yazılı kira sözleşmesi bulunmaktadır. Bu kapsamda; Dava tarihi itibariyle 5 yıllık kira süresi dolmadığından 18/06/2015 tarihinde açılan dava ile 30/04/2015 tarihinden itibaren kira parasının tespitine karar verilemez ise de yargılama sırasında 5 yıllık kira süresinin sonu olan dönemin (01/01/2016) başladığı göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016-2017) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için hak ve nesafete göre kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken,yanılgılı değerlendirme sonucu davanın uyarlama davası olduğu kanaati ve uyarlama şartlarının gerçekleşmediği gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
(Yargıtay 3. HD, T. 04.04.2019, E. 2017/6958, K. 2019/3016)

Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir Mi?

Yeni malik, eski malik tarafından tabi olunan şartlar uyarınca kira tespit davası açabilir. Kira tespit davası şartları yeni malik için de geçerli olur.

Tahliye Davası Devam Ederken Kira Tespit Davası Açılabilir Mi ?

Kira tespit davası ve tahliye davası aynı anda açılabilir. Yargıtay kararlarında, tahliye davası devam ederken kira tespit davasının açılabileceği ve kira tespit davasının tahliye davası ile birlikte açılmasının herhangi bir mahsur oluşturmadığı ve menfaat çatışmasına sebep vermeyeceği belirtilmiştir. Bu durumda, kiracının kira bedelinin tespiti için dava açmasıyla birlikte, kiralayanın da tahliyesi için tahliye davası açması mümkündür.

Sonuç olarak, tahliye davası devam ederken kira tespit davasının açılabilmesi yasal bir durumdur ve ilgili tarafların haklarını korumak için kullanabilecekleri bir yöntemdir.

Kira Tespit Davasının Kira Uyarlama Davası İle Farkları Nelerdir ?

Kira uyarlama davası; kira sözleşmesinin kurulmasından sonra öngörülemeyecek ve olağanüstü gelişmeler yaşandığında, kira bedelinin yeni şartlara uyarlandığı davadır. Bu değişimler sonucu, taraflardan birinin borcunu yerine getirmesi aşırı derecede güçleşmelidir. Gerçekleşen olağanüstü değişikliklerin borçludan kaynaklanmamış olması gerekmektedir.

Kira tespiti davası ise kira bedelinde anlaşamayan tarafların mahkemeye başvurması sonucu açılan bir davadır. Aşağıdaki tabloda, kira bedelini tespit ile kira uyarlama davası arasındaki farklar verilmiştir.

Kiraya Veren 5 Yıldan Önce Kiracıyı Çıkarabilir mi?

TBK 347’ye göre:

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

10 yıl ve üzeri kira süresinin dolmasının haricinde sürenin bitimine dayalı olarak kiracı tahliyesi mümkün değildir. Ancak:

• Tahliye taahhütnamesi varsa
• Ev- işyeri sahibinin gereksinimi mevcutsa
• Yeniden inşa veya imar yapılacaksa
• Ev – İşyerinin Satılacaksa
• Kira bedeli ödenmemişse

Sonuç ve Öneriler

Kira tespit davası, kiracı ve kiraya veren arasında kira bedeli konusunda yaşanan anlaşmazlıkları çözmek için başvurulan hukuki bir yoldur. Bu dava, kira bedelinin adil ve hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenmesini sağlar. Beş yıllık süreyi dolduran kiracılar için kira tespit davası, özellikle kira bedelinin piyasa koşullarına uyarlanması gerektiğinde önemlidir.

Kira tespit davası açmayı düşünen tarafların, dava öncesinde gerekli şartları dikkatlice değerlendirmesi ve süreci hukuki bir danışmanlık alarak yürütmesi tavsiye edilir. Kira tespit davaları, hem kiracı hem de kiraya veren için önemli sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, dava sürecinin her aşamasında dikkatli ve bilinçli hareket edilmesi gerekmektedir.

Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları

Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği

Kira tespit davası dilekçe örneği:

… SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ’NE

BAĞIŞÇILAR:

TC KİMLİK NUMARASI   :

ADRES                         :

VEKİLİ                          :

(Varsa tarafların yasal temsilcilerinin)

ADRES                         :

(Varsa tarafların yasal temsilcilerinin)

DAVALI                        :

ADRESİ                        :

KONU                          : Kira bedelinin tespiti talebinden mürekkeptir.

AÇIKLAMALAR              :

1- Davalı …/…/… tarihli kira sözleşmesine (EK-1) istinaden müvekkilimin maliki olduğu taşınmazda aylık …TL karşılığında ikamet etmektedir.

2- Davalının ödemekte olduğu kira tutarı emsallerine kıyasla oldukça düşük kaldığından müvekkil tarafından davalı kiracıya …/…/… tarihinde ihtarname (EK-2 göndermiş; …/…/… tarihinde başlayan yeni kira dönemi için kira bedeli artırımına dair talebini bildirmiş olmasına karşın davalı bu talebe müspet yaklaşmamıştır.

3- Aylık kira tutarının toptan eşya ve geçim endeksleri ve ekonomik konjonktür dikkate alınarak rayiç bedellere uygun bir nispette tespit edilebilmesi ve …TL’ye çıkarılmasını talep için sayın Mahkemenize müracaat zaruret vukua gelmiştir.

HUKUKİ NEDENLER      : 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m.299, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu m.2, 4 ve 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu  m. 1, 4, 6, 10, 18, 119.

HUKUKİ DELİLLER        :

1-)…/…/… tarihli kira sözleşmesi

2-)…/…/… tarihli ihtarname

NETİCE – İ TALEP          : İşbu dilekçede arz ve izah olunan gerekçelerden dolayı yargılama yapılarak kiralananın aylık kira bedelinin …TL.si olarak tespitine, işbu kira bedelinin …/…/… tarihinde başlayan kira döneminden itibaren geçerli kabul edilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini bilvekale ve saygıyla talep ederiz. …/ …/ …

EKLER                          :

1-)…/…/… tarihli kira sözleşmesi

2-)…/…/… tarihli ihtarname

3-) Bir adet onaylı vekaletname örneği

Davacı Vekili

Av.

Kaynak:

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu

The post Kira Tespit Davası 2025 first appeared on Bursa Avukat Enes Sencer.