Tahliye Taahhütnamesi Nedir? BU konudaki Detaylı makalemizi inceleyebilirsiniz

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir beyandır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesi, bu taahhüdün geçerlilik şartlarını ve tahliye sürecini düzenler. Taahhüt, kiracının özgür iradesiyle, kiralanan taşınmazın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Aksi takdirde, örneğin kira sözleşmesiyle aynı anda imzalanan bir taahhüt, baskı altında verildiği gerekçesiyle geçersiz sayılır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

1. Yazılı Olması: Taahhüt, yazılı bir belge olarak hazırlanmalıdır. Sözlü beyanlar hukuken bağlayıcı değildir.
2. Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmesi: Taahhüt, kira sözleşmesinden sonra ve taşınmazın kiracıya tesliminden sonra düzenlenmelidir.
3. Kiracı Tarafından Verilmesi: Taahhüt, bizzat kiracı tarafından veya aile konutu ise eşinin rızasıyla verilmelidir.
4. Belirli Bir Tarih İçermesi: Taahhütte, taşınmazın boşaltılacağı tarih açıkça belirtilmelidir.

Tahliye Taahhüdü ile Evden Çıkarma Süreci

Tahliye taahhüdü ile kiracıyı evden çıkarma, iki ana yolla gerçekleştirilebilir:

1. İcra Takibi: Ev sahibi, taahhütte belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde, İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesi uyarınca ilamsız icra takibi başlatabilir. Kiracı, 7 gün içinde ödeme emrine itiraz etmezse veya borcu ödemezse, tahliye işlemi icra yoluyla tamamlanır.
2. Tahliye Davası: Ev sahibi, taahhütte belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Geçerli bir taahhüt, davanın hızlı sonuçlanmasını sağlar.

Not: 1 Eylül 2023 itibarıyla tahliye davalarında arabuluculuk, dava şartı olarak zorunludur. Ev sahibi, dava açmadan önce arabulucuya başvurmalıdır.

Bursa’da Tahliye Taahhüdü ile Kiracı Tahliyesi: 15 Örnek Vaka

Bursa, Türkiye’nin en büyük şehirlerinden biri olarak hem ev sahipleri hem de kiracılar için sıkça tahliye taahhüdü davalarının görüldüğü bir merkezdir. Aşağıda, Bursa’da geçen 15 gerçekçi örnek vaka sunulmaktadır:

1. Nilüfer’de Noter Onaylı Taahhüt: Ahmet Bey, Nilüfer’de kiracısı Mehmet Bey ile 2023’te kira sözleşmesi imzaladı. Kiracı, 6 ay sonra noter onaylı bir tahliye taahhüdü verdi (31 Aralık 2024). Mehmet Bey, belirtilen tarihte evi boşaltmadı. Ahmet Bey, 2025’te Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açtı ve noter belgesi sayesinde tahliye kararı aldı.
2. Osmangazi’de Geçersiz Taahhüt: Fatma Hanım, Osmangazi’de kiracısına kira sözleşmesiyle aynı anda tahliye taahhüdü imzalattı. Kiracı, taahhüdün baskı altında alındığını iddia etti. Mahkeme, taahhüdü geçersiz sayarak davayı reddetti.
3. Yıldırım’da İcra Takibi: Ali Bey, Yıldırım’da kiracısının 2024’te verdiği taahhüdü yerine getirmemesi üzerine icra takibi başlattı. Kiracı itiraz etmeyince, ev 30 gün içinde tahliye edildi.
4. Gemlik’te Aile Konutu Sorunu: Ayşe Hanım, Gemlik’te aile konutu olarak kullanılan evde kiracı eşinin rızası olmadan taahhüt imzaladı. Mahkeme, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi gereğince taahhüdü geçersiz kıldı.
5. İnegöl’de Hızlı Tahliye: Veli Bey, İnegöl’de kiracısının noter onaylı taahhüdüne dayanarak 2025’te icra takibi başlattı. Kiracı, ödeme emrine itiraz etmedi ve ev 2 ay içinde boşaltıldı.
6. Mudanya’da Tarih Sorunu: Zeynep Hanım, Mudanya’da kiracısının tarih kısmı boş olan taahhüdünü sonradan doldurdu. Kiracı, tarihi kendisinin doldurmadığını ispat edemedi ve Yargıtay kararları doğrultusunda tahliye gerçekleşti.
7. Kestel’de Arabuluculuk Başarısı: Hasan Bey, Kestel’de kiracısıyla tahliye taahhüdüne dayalı anlaşmazlık yaşadı. Arabuluculuk sürecinde kiracı evi boşaltmayı kabul etti, dava açılmasına gerek kalmadı.
8. Gürsu’da İtirazın Kaldırılması: Emine Hanım, Gürsu’da kiracısının taahhüde itiraz etmesi üzerine icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açtı. Noter onaylı belgeyle tahliye sağlandı.
9. Mustafakemalpaşa’da Süre Aşımı: Mehmet Bey, Mustafakemalpaşa’da taahhüt tarihinden 2 ay sonra dava açtı. Mahkeme, 1 aylık hak düşürücü süreyi kaçırdığı için davayı reddetti.
10. Orhangazi’de Yeni Malik: Selma Hanım, Orhangazi’de satın aldığı evde kiracıya taahhütnameye dayanarak ihtarname gönderdi. Kiracı, 6 ay içinde evi boşalttı.
11. Nilüfer’de Uzun Süreli Kiracı: Osman Bey, Nilüfer’de 10 yıllık kiracısına taahhütname imzalattı. Kiracı çıkmayınca dava açıldı ve tahliye 8 ayda tamamlandı.
12. Osmangazi’de Şartlı Taahhüt: Hüseyin Bey, Osmangazi’de kiracısının kira borcunu ödemezse evi boşaltacağına dair taahhüdüne dayandı. Mahkeme, şartın gerçekleştiğini doğruladı ve tahliye kararı verdi.
13. Yıldırım’da Noter Onaysız Taahhüt: Ayşe Hanım, Yıldırım’da noter onaysız taahhüde dayalı dava açtı. Kiracı imzasını inkar etti, ancak tanıklarla ispat sağlanarak tahliye gerçekleşti.
14. Gemlik’te Hızlı İcra: Ahmet Bey, Gemlik’te kiracısının taahhüdüne uymaması üzerine icra takibi başlattı. Süreç, 45 günde tamamlandı.
15. İnegöl’de Mahkeme Kararı: Fatma Hanım, İnegöl’de kiracısının taahhüde uymaması üzerine dava açtı. Mahkeme, 6 ayda tahliye kararı verdi.

Türkiye Genelinde Tahliye Taahhüdü Örnekleri

Bursa dışındaki illerden de tahliye taahhüdü örnekleri, sürecin Türkiye genelindeki uygulamasını anlamak için faydalıdır:

1. İstanbul’da Noter Onaylı Taahhüt: Kadıköy’de bir ev sahibi, kiracısının 2024’te verdiği noter onaylı taahhüde dayanarak icra takibi başlattı. Kiracı, itiraz etmeyince ev 1 ayda tahliye edildi.
2. Ankara’da Geçersiz Taahhüt: Çankaya’da bir kiracı, kira sözleşmesiyle aynı anda imzaladığı taahhüdün geçersiz olduğunu iddia etti. Mahkeme, taahhüdü iptal etti.
3. İzmir’de Aile Konutu: Bornova’da aile konutu olarak kullanılan evde kiracı eşinin rızası olmadan taahhüt imzaladı. Mahkeme, taahhüdü geçersiz saydı.
4. Antalya’da Hızlı Tahliye: Muratpaşa’da bir ev sahibi, kiracısının taahhüdüne dayanarak icra takibi başlattı ve ev 2 ayda boşaltıldı.
5. Adana’da Tarih Sorunu: Seyhan’da bir kiracı, taahhütte tarih kısmının sonradan doldurulduğunu iddia etti ancak ispat edemedi. Tahliye gerçekleşti.

Sıkça Sorulan 50 Soru ve Cevap

Aşağıda, tahliye taahhüdü ile kiracı tahliyesi konusunda ev sahipleri ve kiracıların sıkça sorduğu 50 soruya detaylı yanıtlar verilmiştir:

1. Tahliye taahhütnamesi nedir?
   Kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı beyanıdır. TBK Madde 352/1’e göre düzenlenir.
2. Tahliye taahhüdü noter onaylı olmalı mı?
   Noter onayı zorunlu değildir, ancak ispat kolaylığı sağlar.
3. Kira sözleşmesiyle aynı anda taahhüt imzalanırsa geçerli mi?
   Hayır, baskı altında alındığı kabul edilir ve geçersiz sayılır.
4. Taahhütnameyi kim imzalayabilir?
   Bizzat kiracı veya aile konutu ise eşinin rızasıyla kiracı imzalayabilir.
5. Taahhütte tarih belirtilmesi zorunlu mu?
   Evet, belirli bir tahliye tarihi olmalıdır.
6. Taahhütname el yazısıyla yazılabilir mi?
   Evet, yazılı olması yeterlidir; resmi şekil şartı yoktur.
7. Aile konutu için tahliye taahhüdü nasıl geçerli olur?
   Kiracı olmayan eşin açık rızası gerekir (TMK Madde 194).
8. Taahhütnameye dayalı tahliye davası ne kadar sürer?
   Mahkeme yoğunluğuna göre 6-12 ay arasında sonuçlanabilir.
9. İcra takibiyle tahliye ne kadar sürer?
   Kiracı itiraz etmezse 1-2 ay içinde tamamlanabilir.
10. Taahhütnameye itiraz edilebilir mi?
    Evet, kiracı imzasını veya taahhüdün geçerliliğini reddedebilir.
11. İtirazın kaldırılması davası nedir?
    Kiracının icra takibine itiraz etmesi durumunda, ev sahibinin itirazı kaldırarak tahliyeyi talep ettiği davadır.
12. Tahliye taahhüdü için arabuluculuk zorunlu mu?
    Evet, 1 Eylül 2023’ten itibaren tahliye davaları için arabuluculuk dava şartıdır.
13. Taahhütnameye dayalı icra takibi nasıl başlatılır?
    Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde, taşınmazın bulunduğu icra dairesinde ilamsız icra takibi başlatılır.
14. Kiracı taahhüdü yerine getirmezse ne olur?
    Ev sahibi, icra takibi veya tahliye davası ile evi boşalttırabilir.
15. Taahhütname tarihi sonradan doldurulabilir mi?
    Kiracı, tarihi kendisinin doldurmadığını ispat edemezse taahhüt geçerli sayılır.
16. Birden fazla kiracı varsa taahhüt nasıl olmalı?
    Tüm kiracıların taahhüdü imzalaması gerekir.
17. Taahhütname noter onaysızsa geçerli mi?
    Evet, ancak ispat yükü ev sahibindedir.
18. Taahhütname şarta bağlı olabilir mi?
    Doktrinde tartışmalıdır, ancak Yargıtay bazı şartlı taahhütleri geçerli sayar.
19. Yeni ev sahibi taahhüde dayanabilir mi?
    Evet, mülkiyet devri sonrası yeni malik taahhüde dayanarak tahliye talep edebilir.
20. Taahhütname için süre sınırı var mı?
    Evet, taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava veya icra takibi başlatılmalıdır.
21. Kiracı taahhüdü baskı altında imzaladığını iddia ederse ne olur?
    Kiracı, baskıyı ispatlarsa taahhüt geçersiz sayılır.
22. Taahhütname mahkemede nasıl ispatlanır?
    Noter onayı, tanık beyanları veya diğer delillerle ispatlanabilir.
23. Tahliye davasında masraflar kime yüklenir?
    Davayı kaybeden taraf, mahkeme masrafları ve vekalet ücretlerini öder.
24. Kiracı evi tahliye etmezse ne yapılır?
    İcra memurları aracılığıyla zorla tahliye gerçekleştirilir.
25. Taahhütname aile konutu için geçerli mi?
    Eşin rızası olmadan aile konutu için verilen taahhüt geçersizdir.
26. Tahliye taahhüdü kira sözleşmesini fesheder mi?
    Evet, taahhüt tarihinde ev boşaltılmazsa sözleşme feshedilebilir.
27. Taahhütname için avukat şart mı?
    Hayır, ancak hukuki süreçlerde avukat desteği önerilir.
28. Kiracı taahhüdü inkar ederse ne olur?
    Ev sahibi, imzanın kiracıya ait olduğunu ispatlamalıdır.
29. Taahhütname ile tahliye için ihtarname gerekli mi?
    Genellikle gerekmez, ancak usulüne uygun ihtarname ispatı güçlendirir.
30. Tahliye taahhüdü işyerleri için geçerli mi?
    Evet, konut ve çatılı işyerleri için geçerlidir.
31. Taahhütnameye dayalı tahliye davası nerede açılır?
    Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde.
32. Kiracı taahhüdü yerine getirse dava açılabilir mi?
    Hayır, taahhüde uyulursa dava hakkı ortadan kalkar.
33. Taahhütname süresi uzatılabilir mi?
    Tarafların anlaşmasıyla uzatılabilir.
34. Taahhütname kira borcu için kullanılabilir mi?
    Hayır, taahhüt sadece tahliye için geçerlidir.
35. Kiracı taahhüdü noter dışında nasıl ispatlar?
    Tanık, yazılı belge veya diğer delillerle.
36. Taahhütname ile tahliye davasında arabuluculuk nasıl işler?
    Taraflar, arabulucuda anlaşamazsa dava açılabilir.
37. Taahhütname geçersizse başka yollar nelerdir?
    İki haklı ihtar, ihtiyaç, yeniden inşa gibi sebeplerle tahliye talep edilebilir.
38. Taahhütname için vekaletname gerekir mi?
    Hayır, kiracı bizzat imzalamalıdır.
39. Kiracı taahhüdü imzalarken baskı görürse ne yapmalı?
    Baskıyı ispatlayarak taahhüdün iptalini talep edebilir.
40. Taahhütname ile tahliye davasında temyiz mümkün mü?
    Evet, mahkeme kararına karşı temyiz yolu açıktır.
41. Taahhütname ile icra takibi masrafları kime aittir?
    Kiracı, itiraz etmezse masrafları öder.
42. Taahhütname tarihi geçmişse ne olur?
    1 aylık süre kaçırılırsa taahhüde dayalı tahliye yapılamaz.
43. Kiracı taahhüdü reddederse ne olur?
    Ev sahibi, imzanın kiracıya ait olduğunu ispatlamalıdır.
44. Taahhütname ile tahliye için süre sınırı nedir?
    Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde işlem başlatılmalıdır.
45. Taahhütname noter onaysızsa dava açılabilir mi?
    Evet, ancak ispat yükü ev sahibindedir.
46. Kiracı taahhüdü imzaladıktan sonra vazgeçebilir mi?
    Hayır, özgür iradeyle imzalanmışsa bağlayıcıdır.
47. Taahhütname ile tahliye davasında deliller nelerdir?
    Taahhütname, kira sözleşmesi, noter belgesi, tanık beyanları.
48. Kiracı taahhüdü imzaladıktan sonra evi boşaltırsa ne olur?
    Süreç sona erer, dava veya icra takibine gerek kalmaz.
49. Taahhütname ile tahliye davasında avukat ücreti ne kadar?
    Dava değerine ve avukatın ücret tarifesine bağlıdır.
50. Taahhütname ile tahliye süreci ne kadar sürer?
    İcra takibiyle 1-2 ay, davayla 6-12 ay sürebilir.

The post Tahliye Taahhüdü ile Kiracıyı Evden Çıkarma first appeared on Bursa Avukat Enes Sencer.

Kiracıyı Evden Çıkarma Yöntemleri

Türk Borçlar Kanunu, kiracı tahliyesi için belirli sebepler ve prosedürler öngörmüştür. Aşağıda, her bir yöntemi Bursa’da geçen örneklerle detaylı bir şekilde açıklayacağız.

1. Tahliye Taahhüdü ile Kiracı Tahliyesi

Tanım: Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı bir beyandır. Bu belge, kira sözleşmesinden sonra düzenlenmeli ve kiracı tarafından bizzat imzalanmalıdır. TBK Madde 352/1’e göre, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kiracının taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmaması durumunda mümkündür.

Prosedür:

• Kiracı, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir veya icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatabilir.
• İcra takibi başlatıldığında, kiracıya 7 gün içinde itiraz hakkı tanınır. İtiraz edilmezse veya tahliye taahhüdü noter onaylıysa, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılarak tahliye sağlanabilir.

Bursa Örneği:Bursa’nın Nilüfer ilçesinde yaşayan Ahmet Bey, kiracısı Mehmet Bey ile 2023 yılında bir kira sözleşmesi imzaladı. Mehmet Bey, kira sözleşmesinden 3 ay sonra, 31 Aralık 2024 tarihinde evi boşaltacağına dair noter onaylı bir tahliye taahhüdü verdi. Ancak, belirtilen tarihte Mehmet Bey evi boşaltmadı. Ahmet Bey, 15 Ocak 2025’te Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açtı. Mahkeme, tahliye taahhüdünün geçerli olduğunu doğruladı ve Mehmet Bey’in evi boşaltmasına karar verdi. Ahmet Bey, noter onaylı belge sayesinde süreci hızlı bir şekilde tamamladı.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesiyle aynı anda imzalanırsa geçersiz sayılır, çünkü kiracının baskı altında imzaladığı kabul edilir.
• Birden fazla kiracı varsa, tüm kiracıların tahliye taahhüdünü imzalaması gerekir.
• Taahhütname noter onaylı değilse, kiracının imzasını inkar etmesi durumunda ispat yükü ev sahibine aittir.

2. Temerrüt Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Tanım: Kiracının kira bedelini veya yan giderleri (örneğin aidat) süresinde ödememesi durumunda, ev sahibi temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir (TBK Madde 315).

Prosedür:

• Ev sahibi, kiracıya noter aracılığıyla bir ihtarname göndererek kira bedelinin 30 gün içinde ödenmesini talep eder. İhtarnamede, ödeme yapılmazsa kira sözleşmesinin feshedileceği belirtilmelidir.
• Kiracı, 30 gün içinde borcunu ödemezse, ev sahibi kira döneminin sonunu beklemeden tahliye davası açabilir.
• Alternatif olarak, ev sahibi tahliye talepli icra takibi başlatabilir (Örnek 7 veya Örnek 13 icra takibi). Kiracı, ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmezse ve 30 gün içinde borcu ödemezse, tahliye işlemi icra yoluyla gerçekleştirilir.

Bursa Örneği:Bursa’nın Osmangazi ilçesinde bir apartman dairesine sahip olan Ayşe Hanım, kiracısı Zeynep Hanım’ın 2024 yılının Haziran ve Temmuz aylarında kira ödemelerini yapmadığını fark etti. Ayşe Hanım, noter aracılığıyla Zeynep Hanım’a bir ihtarname göndererek 30 gün içinde 20.000 TL’lik ödenmemiş kira bedelinin ödenmesini talep etti. Zeynep Hanım ödeme yapmadı. Ayşe Hanım, Bursa 1. İcra Dairesi’nde tahliye talepli icra takibi başlattı. Zeynep Hanım itiraz etmedi ve 30 gün sonunda ödeme yapmadı. İcra müdürlüğü, daireyi tahliye etti ve Ayşe Hanım mülküne kavuştu.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• İhtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi ispat açısından önemlidir.
• Kiracı borcu öderse, temerrüt nedeniyle tahliye davası açılamaz, ancak iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma hakkı doğabilir.

3. İki Haklı İhtar ile Kiracı Tahliyesi

Tanım: Kiracının aynı kira yılı içinde iki kez kira bedelini ödememesi ve ev sahibinin bu durum için iki kez haklı ihtar göndermesi durumunda tahliye davası açılabilir (TBK Madde 352/2).

Prosedür:

• Ev sahibi, kiracının kira ödemelerini geciktirdiği her iki ay için ayrı ayrı ihtarname gönderir.
• İhtarname, kira bedelinin ödenmesi için süre vermek zorunda değildir, ancak gecikmenin haklı bir sebep olduğunu belirtmelidir.
• Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılır.

Bursa Örneği:Bursa’nın Yıldırım ilçesinde bir ev sahibi olan Hasan Bey, kiracısı Ali Bey’in 2024 yılının Nisan ve Ağustos aylarında kira ödemelerini yapmadığını tespit etti. Hasan Bey, her iki ay için noter aracılığıyla ihtarname gönderdi. Ali Bey, borçlarını sonradan ödese de, Hasan Bey kira yılının bitiminden sonra, yani 2025 Ocak ayında, Bursa 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açtı. Mahkeme, iki haklı ihtarın varlığını doğruladı ve Ali Bey’in tahliyesine karar verdi.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• İki ihtar, aynı kira yılı içinde farklı aylara ait olmalıdır.
• İhtarların yazılı ve noter aracılığıyla gönderilmesi ispat kolaylığı sağlar.

4. İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Tanım: Ev sahibi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta ihtiyaç duyarsa, kiracıyı tahliye edebilir (TBK Madde 350).

Prosedür:

• Ev sahibi, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu mahkemede ispatlamalıdır.
• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılır.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, her 6 aylık kira döneminin bitiminden 3 ay önce kiracıya ihtarname gönderilir ve 1 ay içinde dava açılır.
• İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK Madde 355).

Bursa Örneği:Bursa’nın Kestel ilçesinde yaşayan Fatma Hanım, üniversiteye başlayan oğlu için Bursa’daki evine ihtiyaç duydu. Fatma Hanım, kiracısı Emre Bey’e 2024 Ekim ayında noter aracılığıyla ihtarname göndererek, kira sözleşmesinin bitiminde (31 Aralık 2024) evi boşaltmasını talep etti. Emre Bey evi boşaltmadı. Fatma Hanım, 15 Ocak 2025’te Bursa 4. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açtı. Mahkeme, oğlunun Bursa Uludağ Üniversitesi’nde okuduğunu ve evin okuluna yakın olduğunu doğruladı. Fatma Hanım’ın ihtiyacı gerçek bulundu ve tahliye kararı verildi.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• İhtiyacın samimi olması gerekir; örneğin, ev sahibinin başka bir taşınmazı varsa, ihtiyaç iddiası reddedilebilir.
• İhtarname, noter aracılığıyla gönderilmelidir.
• 3 yıllık kiralama yasağına uyulmazsa, kiracı tazminat davası açabilir.

5. Yeniden İnşa ve Tadilat Nedeniyle Tahliye

Tanım: Taşınmazın yeniden inşa edilmesi, esaslı onarımı veya genişletilmesi gerekiyorsa ve bu işlemler sırasında kiracının kullanımı mümkün değilse, tahliye davası açılabilir (TBK Madde 350).

Prosedür:

• Ev sahibi, tadilatın veya yeniden inşanın gerekliliğini bilirkişi raporuyla ispatlamalıdır.
• Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılır.
• Tadilat tamamlandıktan sonra, taşınmaz 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.

Bursa Örneği:Bursa’nın Gemlik ilçesinde bir bina sahibi olan Mustafa Bey, 30 yıllık binasının depreme dayanıksız olduğunu tespit etti. 2024 yılında bir mühendislik firmasından rapor alarak binanın yeniden inşa edilmesi gerektiğini belgeledi. Kiracısı Hüseyin Bey’e, kira sözleşmesinin bitiminden 3 ay önce ihtarname göndererek durumu bildirdi. Hüseyin Bey evi boşaltmadı. Mustafa Bey, 2025 Şubat ayında Bursa 5. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açtı. Mahkeme, bilirkişi raporunu inceledi ve tahliye kararı verdi.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Küçük tadilatlar tahliye nedeni değildir; işlemin taşınmazın kullanımını imkansız kılması gerekir.
• 3 yıllık kiralama yasağına dikkat edilmelidir.

6. 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye

Tanım: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi bittikten sonra 10 yıllık uzama süresinin sonunda, ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir (TBK Madde 347).

Prosedür:

• 10 yıllık uzama süresi, kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren başlar.
• Süre sonunda, ev sahibi 3 ay önce yazılı bildirim yaparak tahliye talep edebilir.
• Bildirimden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılır.

Bursa Örneği:Bursa’nın Mudanya ilçesinde bir ev sahibi olan Elif Hanım, 2013 yılında 5 yıllık bir kira sözleşmesi imzaladı. Sözleşme 2018’de bitti ve 10 yıllık uzama süresi başladı. 2028’de uzama süresi dolacak. Elif Hanım, 2028 Ekim ayında kiracısına noter aracılığıyla ihtarname göndererek tahliye talep edecek. Kiracı çıkmazsa, 2029 Ocak ayında tahliye davası açmayı planlıyor.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• 10 yıllık süre, kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren hesaplanır.
• Bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispat açısından önemlidir.

7. Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Tanım: Taşınmazı satın alan yeni ev sahibi, kendisi veya yakınları için konuta ihtiyaç duyarsa, kiracıyı tahliye edebilir (TBK Madde 351).

Prosedür:

• Yeni ev sahibi, taşınmazı satın aldıktan sonraki 1 ay içinde kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderir.
• İhtarname gönderildikten 6 ay sonra tahliye davası açılabilir.
• Alternatif olarak, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir.

Bursa Örneği:Bursa’nın Gürsu ilçesinde bir daire satın alan Selin Hanım, 2024 Temmuz ayında daireyi devraldı. Dairenin kiracısı Can Bey’e, noter aracılığıyla 15 Ağustos 2024’te ihtarname göndererek, kendisinin eve taşınmak istediğini bildirdi. Can Bey evi boşaltmadı. Selin Hanım, 2025 Şubat ayında Bursa 6. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açtı. Mahkeme, Selin Hanım’ın Bursa’da başka bir taşınmazı olmadığını ve ihtiyacın samimi olduğunu doğruladı, tahliye kararı verdi.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• İhtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir.
• İhtarname, noter aracılığıyla gönderilmelidir.

8. Kiracının Komşuları Rahatsız Etmesi Nedeniyle Tahliye

Tanım: Kiracının komşulara sürekli rahatsızlık vermesi veya komşuluk kurallarına uymaması durumunda tahliye davası açılabilir (TBK Madde 316).

Prosedür:

• Ev sahibi, kiracıya noter aracılığıyla ihtarname göndererek rahatsızlığın giderilmesi için 30 gün süre verir.
• Rahatsızlık devam ederse, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılır.

Bursa Örneği:Bursa’nın İnegöl ilçesinde bir apartman dairesinde oturan kiracı Serkan Bey, gece saatlerinde yüksek sesle müzik dinleyerek komşuları rahatsız etti. Komşular, apartman yönetimine şikayette bulundu. Ev sahibi Zeynep Hanım, 2024 Kasım ayında Serkan Bey’e noter aracılığıyla ihtarname göndererek rahatsızlığın giderilmesini talep etti. Serkan Bey davranışlarını değiştirmedi. Zeynep Hanım, 2025 Ocak ayında Bursa 7. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açtı. Mahkeme, komşuların ifadelerine dayanarak tahliye kararı verdi.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Rahatsızlık, komşuların ifadeleri veya apartman yönetimi tutanaklarıyla belgelenmelidir.
• İhtarname, noter aracılığıyla gönderilmelidir.

Sıkça Sorulan 50 Soru ve Cevap

Aşağıda, kiracı tahliyesiyle ilgili en sık sorulan 50 soruya yanıt verilmiştir. Bu sorular, Bursa’daki ev sahiplerinin ve kiracıların karşılaştığı yaygın sorunlara dayanmaktadır.

1. Kiracı evden çıkmazsa ne yapmalıyım?Ev sahibi, TBK’da belirtilen tahliye sebeplerinden birine dayanarak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir veya icra takibi başlatabilir. Örneğin, Bursa’da tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabilirsiniz.
2. Tahliye taahhüdü nedir?Kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağına dair yazılı beyanıdır. Geçerli olması için kira sözleşmesinden sonra düzenlenmelidir.
3. Tahliye taahhüdü noter onaylı olmalı mı?Noter onayı zorunlu değildir, ancak ispat kolaylığı sağlar.
4. Kira sözleşmesiyle aynı anda tahliye taahhüdü imzalanırsa geçerli mi?Hayır, bu durumda kiracının baskı altında imzaladığı kabul edilir ve taahhüt geçersiz sayılır.
5. Birden fazla kiracı varsa tahliye taahhüdü nasıl olmalı?Tüm kiracıların taahhüdü imzalaması gerekir, aksi takdirde geçersizdir.
6. Temerrüt nedeniyle tahliye nasıl yapılır?Kiracıya 30 gün süre veren bir ihtarname gönderilir. Ödeme yapılmazsa, tahliye davası veya icra takibi başlatılır.
7. İki haklı ihtar nedir?Aynı kira yılı içinde kiracının iki kez kira ödemesini geciktirmesi ve ev sahibinin iki kez ihtarname göndermesidir.
8. İki haklı ihtar için süre sınırı var mı?Evet, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
9. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?Bursa’daki mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak 6-12 ay sürebilir.
10. İhtiyaç nedeniyle tahliye için hangi akrabalar geçerli?Kendisi, eşi, altsoyu (çocuklar, torunlar), üstsoyu (anne-baba, dede-nine) veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler.
11. İhtiyaç nedeniyle tahliye sonrası evi kiraya verebilir miyim?3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez, aksi takdirde tazminat davası açılabilir.
12. Yeni ev sahibi kiracıyı nasıl çıkarır?Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname gönderir ve 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
13. Kiracı kirasını düzenli ödüyor, tahliye edebilir miyim?Evet, tahliye taahhüdü, ihtiyaç veya 10 yıllık uzama süresi gibi sebeplerle tahliye edilebilir.
14. Aidat ödemeyen kiracı tahliye edilebilir mi?Evet, ev sahibi aidatı ödedikten sonra kiracıya ihtarname göndererek tahliye davası açabilir.
15. Kiracı eve zarar verirse ne yapmalıyım?30 gün süre veren bir ihtarname gönderilir. Zarar giderilmezse tahliye davası açılabilir.
16. Komşuları rahatsız eden kiracıyı nasıl çıkarırım?30 gün süreli ihtarname gönderilir ve rahatsızlık devam ederse tahliye davası açılır.
17. 10 yıllık kiracıyı tahliye etmek için ne yapmalıyım?10 yıllık uzama süresinin bitiminden 3 ay önce ihtarname gönderilir ve 1 ay içinde dava açılır.
18. Tahliye davası hangi mahkemede açılır?Kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde.
19. İcra takibiyle tahliye ne kadar sürer?İtiraz olmazsa 2-3 ay, itiraz edilirse 6-12 ay sürebilir.
20. Kiracı kira sözleşmesi olmadan tahliye edilebilir mi?Evet, kiracının kira ilişkisiyle evde olduğu ispatlanırsa tahliye davası açılabilir.
21. Tahliye davası açarken avukat zorunlu mu?Hayır, ancak avukat süreci hızlandırır ve hata riskini azaltır.
22. Bursa’da tahliye davası için hangi mahkemeye başvurmalıyım?Kiralananın bulunduğu ilçedeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne (örneğin, Nilüfer için Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesi).
23. Kiracıya ihtarname nasıl gönderilir?Noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla.
24. Tahliye taahhüdünde tarih belirtilmezse geçerli mi?Hayır, belirli bir tarih olmalıdır.
25. Kiracı kira borcunu öderse tahliye davası açılabilir mi?Temerrüt nedeniyle açılamaz, ancak iki haklı ihtar nedeniyle açılabilir.
26. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında neyi ispatlamalıyım?İhtiyacın gerçek ve samimi olduğunu (örneğin, başka taşınmazın olmaması).
27. Tadilat nedeniyle tahliye için ne gerekli?Bilirkişi raporuyla tadilatın gerekliliği ispatlanmalıdır.
28. Kiracı evi alt kiralamaya verirse ne yapmalıyım?İhtarname göndererek alt kiralamanın durdurulmasını talep edebilir, aksi takdirde tahliye davası açabilirsiniz.
29. Kiracı iflas ederse tahliye edebilir miyim?Evet, iflas tahliye sebebidir.
30. Kiracının başka evi varsa tahliye edebilir miyim?Evet, kiracının aynı belediye sınırlarında oturmaya elverişli başka bir evi varsa tahliye davası açılabilir.
31. Tahliye davası masrafları kime aittir?Genellikle kaybeden taraf (kiracı) masrafları öder.
32. Kiracı evi zorla boşaltabilir miyim?Hayır, bu konut dokunulmazlığını ihlal eder ve suçtur.
33. Bursa’da tahliye davası ne kadar sürer?Mahkemenin iş yüküne bağlı olarak 6-18 ay.
34. Kiracı kira sözleşmesini feshedebilir mi?Evet, 15 gün önceden bildirim yaparak feshedebilir.
35. Yeni ev sahibi kira zammı yapabilir mi?Eski sözleşmedeki zam şartlarına uymak zorundadır, ancak 5 yılı dolmuşsa kira tespit davası açabilir.
36. Tahliye davasında kiracı itiraz ederse ne olur?İtiraz, icra mahkemesinde değerlendirilir; itirazın kaldırılması için dava açılır.
37. Kiracı evi tahliye etmezse icra nasıl uygulanır?İcra memuru, kolluk kuvvetleriyle evi boşaltır.
38. Bursa’da noter ihtarnamesi maliyeti nedir?2025’te yaklaşık 300-500 TL arasında değişir.
39. Tahliye taahhüdüne itiraz edilebilir mi?Evet, kiracı imzasını inkar ederse ispat yükü ev sahibine aittir.
40. Kiracı kira ödemelerini elden yapıyorsa ne yapmalıyım?Ödemelerin banka yoluyla yapılmasını talep edin veya yazılı makbuz alın.
41. Kiracı evde tadilat yaparsa tahliye edebilir miyim?İzin alınmadan yapılan tadilat tahliye sebebidir.
42. Kiracı evi terk ederse ne yapmalıyım?Kira sözleşmesini feshederek yeni kiracı bulabilirsiniz.
43. Tahliye davasında bilirkişi raporu gerekli mi?Tadilat veya ihtiyaç davalarında genellikle gerekir.
44. Kiracı evi boşalttıktan sonra eşyalarını almazsa ne olur?Eşyalar icra müdürlüğünce saklanır ve kiracıya teslim edilir.
45. Bursa’da kira hukuku avukatı bulmak için ne yapmalıyım?Bursa Barosu’ndan veya güvenilir hukuk bürolarından destek alabilirsiniz.
46. Kiracı evi satılırsa tahliye edilebilir mi?Yeni ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle veya sözleşme bitiminde tahliye davası açabilir.
47. Tahliye davasında hakim neyi değerlendirir?İddianın kanuna uygunluğunu, ihtiyacın samimiyetini ve delilleri.
48. Kiracı kira sözleşmesini tapuya şerh ettirirse ne olur?Yeni ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını kullanamaz.
49. Tahliye sonrası kiracı tazminat davası açabilir mi?Evet, 3 yıllık kiralama yasağına uyulmazsa tazminat talep edebilir.
50. Bursa’da kiracı tahliyesi için hangi avukata başvurmalıyım?Gayrimenkul hukuku konusunda deneyimli bir avukat seçin, örneğin Bursa’daki hukuk bürolarıyla iletişime geçin.

The post Kiracıyı Evden Çıkarma Rehberi first appeared on Bursa Avukat Enes Sencer.